I seksjonerte sameier er arealene gjort til enten seksjoner med eventuelle tilleggsdeler, eller fellesarealer. seksjoneringsbegjæringen vil vise hvordan oppdelingen er.

Den enkelte sameier har enerett til å bruke sin seksjon. Når det gjelder fellesarealene ligger det i ordet at dette er areal som alle sameierne kan bruke i fellesskap. Dette gjelder både arealene inne - som gangareal, felles sykkelboder og lignende, og utearealer som plenarealer og lekeplasser.

Utgangspunktet er altså at ingen kan ha en eksklusiv rett til å bruke areal som ikke er gjort til seksjoner eller tilleggsdeler fordi dette vil forringe den rett hver enkelt har til å bruke arealet.

Dette utgangspunktet gjelder likevel ikke uten unntak. Eierseksjonsloven åpner for å gi enerett til fellesarealene i visse tilfeller. Det kan være individuelle forhold i det enkelte eierseksjonssameie som kan gi grunnlag for enerett til fordel for en eller flere sameiere.

Men: Skal man fravike hovedregelen er det imidlertid viktig å presisere at det må foreligge en særskilt hjemmel for eneretten, typisk vedtektsbestemmelse eller avtale.

Midlertidig enerett til bruk av fellesareal

En seksjonseier kan få enerett til å bruke deler av fellesareal i inntil 30 år. Dette står i eierseksjonsloven paragraf 25 femte ledd. 

Etter denne bestemmelsen er det anledning til å gi en eller flere sameiere en midlertidig enerett til å bruke deler av fellesarealene.

Forutsetningen er at dette inntas i vedtektene, noe som innebærer at eneretten må vedtas av sameiermøtet med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer.

Eneretten kan ikke gjelde for areal som er nødvendig for å dekke felles behov, typisk felles inngangsparti, trappeoppganger og rømningsveier. I tillegg er det altså en forutsetning at rettigheten er midlertidig.

Den kan for eksempel gjelde for en angitt tidsperiode eller den må kunne endres ved senere vedtak på sameiermøtet.

Frem til den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, var det ikke noen grenser for hvor lenge en enerett kunne vare. For midlertidige eneretter som er vedtatt før den nye lovens ikrafttreden vil disse gå over til å gjelde i maksimalt 30 år fra lovens ikrafttredelse, altså frem til 1. januar 2048.

Avtalebestemte rettigheter

Loven åpner altså kun for midlertidige eneretter til fellesarealene. Det finnes imidlertid også eksempler i rettspraksis på at rettigheter kan stiftes på annen måte, og at de da kan være varige.

Mange sameier har nemlig oppstått før boligsameier ble særskilt regulert i eierseksjonssystemet. Før den første eierseksjonsloven av 1983 var det i mange sameier avtalt eller vedtatt at en eller flere sameiere skulle ha enerett til visse deler av fellesarealene.

Det er lagt til grunn at eierseksjonsloven ikke griper inn i denne type etablerte rettigheter. Det kan derfor være tilfelle at gamle eneretter, stiftet før 1983 fortsatt er gjeldende. Her kan man likevel stå overfor vanskelige bevisspørsmål, ikke bare hva gjelder rettighetens eksistens, men også hvorvidt den var ment å være varig.

Disse permanente rettighetene som har blitt stiftet før eierseksjonslovens system ble introdusert, kan altså etter en konkret vurdering fortsatt være gyldige. Domstolene har imidlertid ikke stoppet der. Vi har også sett eksempler på at rettigheter stiftet etter den første eierseksjonslovens ikrafttredelse, kan være gyldige. Begrunnelsen synes å være at privatrettslige avtaler sameierne imellom etter en konkret vurdering kan gå foran lovens system. Her vil man blant annet legge vekt på hva som har blitt avtalt, partenes forståelse og opptreden i årene som har fulgt.

Det reelle eierforholdet kan trumfe lovens system
Et annet unntak som har vist seg å være praktisk, er der det reelle eierforholdet trumfer eierseksjonslovens system, og går foran presumsjonen om at hele eiendommen er i sameie eller at fellesarealene skal brukes av alle sameierne.

En sak som var oppe for Høyesterett i 2011 kom man til at den opprinnelige eieren, som senere hadde seksjonert eiendommen, fortsatt var reell eier av garasjene, selv om de formelt sett sto på fellesarealene. Eiendomsretten til garasjene var nemlig ikke overdratt fra den opprinnelige eieren til sameiet, slik at det opprinnelige eierforholdet besto.

Formaliser rettighetene!

Selv om man som regel kan holde fast ved utgangspunktet om at alle sameierne har en lik rett til å bruke fellesarealene, er dette altså en hovedregel som etter hvert har vist seg å ha en rekke modifikasjoner.

Dette kan gi uklare rettighets- og ansvarsforhold i sameiet, etter hvert som gamle sameiere faller fra og nye kommer til.

Eventuelle rettigheter til fellesarealene bør derfor formaliseres i vedtektene eller sikres ved at det aktuelle arealet reseksjoneres som tilleggsdel.