- Asker kommune har hatt sin egen definisjon av «boenhet» i reguleringsplanen en stund, og i Oslo er det foreslått å gjøre endringer i Småhusplanen. Jeg vet at dette arbeidet pågår i flere kommuner, særlig sentralt på Østlandet, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne.
Advokatfullmektig Mathias Bjornes.
Plutselig i lovlighetsdiskusjon
Han forklarer videre at dette kan skape krøll for folk som leier ut del av bolig de selv bor i – typisk sokkelleilighet, hybel eller annet, som er forbundet med resten av boligen med en dør.
- Kanskje har de leid ut helt lovlig hybel i en årrekke – men så omdefineres begrepet plutselig, og bruken av boligen blir problematisk. Kanskje må man plutselig i en lovlighetsdiskusjon med kommunen, sier Bjornes.
Endringer av definisjonen
Men hva betyr det egentlig at en kommune vedtar sin egen definisjonen av «boenhet» i reguleringsplanen? For å forstå det, må vi først forstå hva en boenhet er.
Den overordnede definisjonen av boenhet finner vi i TEK 17. Der er en boenhet definert som en «bruksenhet som har alle hovedfunksjoner og som skal brukes til boligformål.» Hovedfunksjoner i bolig er stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.
Søknadsplikt slår inn
Videre sier TEK 17 at søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene
- a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
- b) har egen inngang og
- c) er fysisk adskilt fra øvrige enheter
Dette betyr at for eksempel en kjellerstue ikke vil regnes som en egen boenhet som det må søkes om selv om det skulle være både soverom, kjøkken og toalett der.
Men – får kjellerstua en egen inngang, samtidig som du stenger tilgangen innvendig i huset – da oppfylles plutselig alle de tre kriteriene. (Forutsatt at stua inneholder øvrige funksjoner som bad, kjøkken og sov, da.)
Da har det oppstått en egen boenhet, og når det skjer må du også søke om å få boenheten godkjent. For å få boenheten godkjent, må flere krav oppfylles, blant annet er det normalt krav om plass til parkering og krav om uteareal.
Utleiedel med innvendig dør mellom enhetene
I dag er det mange som har boliger med en utleiedel som oppfyller kravene i bokstav a) og b) – men ikke c). De har altså utleiedel i boligen som ikke er fysisk adskilt fra hovedboligen. Dette er gjerne løst med en innvendig dør, som riktignok kan låses, men som altså gjør at enheten ikke regnes som fysisk adskilt fra boligens hoveddel.
Dermed slipper de med slike boliger å søke om å få utleiedelen godkjent, for den er jo ikke definert som en selvstendig boenhet, – og de slipper da også å oppfylle de medfølgende kravene om parkering og utearealer. Det er altså i mange tilfeller en fordel for en huseier dersom man kan unngå at søknadsplikten utløses.
- I Oslo og omkringliggende strøk er det mange småtomter, der folk har slike utleiehybler. Med en låsbar dør inn til hovedboligen, kan man ha en, to, eller flere små hybler uten at det utløser krav om for eksempel parkering på tomta – men utfordringen kan da være at folk må parkere i gaten, sier Bjornes.
Utløser parkeringskrav
Det er denne praksisen kommunene nå vil til livs. Og det kan de gjøre ved å definere boenhet annerledes enn i TEK 17.
Det Asker har gjort, og som Oslo vurderer, er å stryke kravet om at en boenhet må være fysisk adskilt fra øvrige enheter før søknadsplikten utløses.
Det betyr i praksis at boliger med utleiedel etter ny reguleringsplan må oppfylle flere krav enn tidligere. Blant annet må utleiedelen ha tilhørende parkering og uteområde – selv om utleieenheten ikke er fysisk adskilt fra hovedenheten.
Ikke tilbakevirkende kraft
En ny reguleringsplan får ikke tilbakevirkende kraft.
- Leier du ut lovlig nå, blir det ikke ulovlig når den nye reguleringsplanen eventuelt trer i kraft. Men da bør du kunne bevise for kommunen at utleiedelen din nå er lovlig etablert som en «ikke-boenhet», sier Bjornes.
Det er slett ikke sikkert at kommunen er kjent med utleiedelen som i dag er en del av din boenhet, men som i fremtiden vil regnes som en egen boenhet.
- Det er her det kan bli mye tull for både kommunene og boligeierne: Når du har en utleiedel som etter det nasjonale regelverket ikke var søknadspliktig å etablere, og kommunen etterpå har laget en regel om at utleiedelen utgjør en selvstendig boenhet. Hvordan skal man bevise lovligheten av utleiedelen når den aldri har vært søknadspliktig å opprette? spør advokatfullmektigen retorisk.
Men om du ikke kan bevise det – da kan det bli trøbbel.
Send oppdatert informasjon til kommunen
Bjornes oppfordrer derfor alle som leier ut del av egen bolig til å sende oppdaterte tegninger og informasjon til kommunen om hvordan boligen brukes i dag, og at hybelen er godkjent for varig opphold.
- Dersom kommunen har oppdatert informasjon om at du leier ut lovlig i dag, før omdefineringen av boenhet, skal det heller ikke være noe problem å leie ut etter at de legger nytt innhold i ordet «boenhet.» Men mangler de denne informasjonen, vil det kunne bli problemer. Da kan kommunen begynne å spørre om hybelen er lovlig etablert som «ikke-boenhet», sier Bjornes.
Han mener kommunene som vedtar nye boenhetsdefinisjoner burde etablere en egen innmeldingsløsning der de oppfordrer folk til å sende oppdatert informasjon om boligene sine. – Men så langt ser det ikke ut til at de gjør det. Det er veldig synd, kommenterer han.
Moralen er altså: Sett deg inn i hvilke planer som gjelder for reguleringsplanene i ditt område, og send inn oppdatert informasjon til kommunen om dagens bruk av boligen og utleiedelen.
- Ta vare på eposten du har sendt for eventuelt senere dokumentasjon. Selv om kommunen har arkiveringsplikt er det alltid lurt, da er du på den sikre siden, sier Bjornes.
