- I tillegg til hvor langt ned det kan være rimelig at du benytter eiendommen, må det også tas hensyn til den påregnelige utviklingen av det strøk eiendommen ligger i, og den alminnelige tekniske utviklingen, sier advokat i Huseierne, Morten Fæste.
- Det finnes altså ikke noe fasitsvar på dette, fortsetter han.
Morten Fæste er advokat i Huseierne.
Men han kan fortelle at det forelå planer om å lovfeste eiendomsrett i grunnen.
- I 1988 fremmet departementet et forslag om at man skulle lovfeste eiendomsrett i grunnen ned til 100 meter, noe som aldri skjedde, forklarer han.
Du eier ikke 100 meter ned
Basert på det som finnes av rettspraksis i dag så ser Fæste at eiendomsretten går dypt, men antakelig ikke så langt som 100 meter ned i grunnen.
- Vi ser at i noen tilfeller har man fått eiendomsrett 14 meter ned i bakken, basert på at grunneier har et reelt behov for å utnytte grunnen, har utnyttet grunnen, eller har planer om å utnytte grunnen, sier han.
Men han har også funnet rettspraksis som gir eiendomsrett ned til syv meter.
Les også: Så høyt over tomta eier du
Hva er et reelt behov?
- Det kan være at man ønsker å grave en kjeller eller en garasje, og det vil være et reelt behov fra grunneier, sier han.
I de fleste tilfeller må man ikke søke for å få lov til å bore etter grunnvann eller energibrønner. Dette er også eksempler på typiske utnyttelsesmuligheter som kan være aktuelle.
En dom fra 1998 gir en god illustrasjon.
Saken gjaldt A som hadde boret på skrå inn over B’s eiendom. Borehullet var plassert mer enn 4 meter inn på A’s eiendom, og krysset eiendomsgrensen på 13 meters dyp.
Vann ble funnet på 116 meters dybde, 28 meter fra eiendomsgrensen.
Høyesterett behøvde ikke å ta stilling til nøyaktig hvor dypt ned eiendomsretten strakk seg, fordi eiendomsretten i alle fall ikke gikk så langt ned som 116 meter.
Det har siden skjedd en utvikling når det gjelder retten til grunnvann.
I vannressurslovens paragraf 44 stadfestes det at:
«Grunnvannet tilhører eieren av den grunn som grunnvannet befinner seg i eller under, hvis ikke annet følger av særlige rettsforhold.
Ligger en grunnvannsforekomst under flere eiendommer, ligger den til eiendommene som sameie med et partsforhold som svarer til hver eiendoms areal på overflaten.»
Grunnen under boligen kan ha infrastruktur. Foto: Nina Granlund Sæther
Hva med energibrønner?
I tillegg til tradisjonell bruk av grunnvann i husholdning, brukes grunnvannsvarme i stadig større grad som en energikilde.
Boring til energibrønner for bergvarme forutsetter at man kan gå svært dypt ned.
- Det er grunn til å tro at grensene for eierrådigheten vil flyttes i tråd med at det blir vanligere å utnytte slike energikilder, tror Fæste.
Eierråderett i grunnen
Det er altså slik at den delen av grunnen under eiendommen man med rimelighet kan utnytte generelt sett vil inngå i grunneiers eierrådighet.
Fæste forteller om en dom fra Høyesterett i 1957.
Saken handlet om eierrådighet til en tunnel bygget av tyskerne under 2. Verdenskrig. Tunellen lå under to eiendommer. Den startet på eiendom A og lå 7 til 14 meter under overflaten på eiendom B.
Høyesterett kom frem til at eiendom B var eiendomsberettiget til den delen av tunellen som lå under hans eiendom, fordi han kunne nyttiggjøre seg tunellen som lagringsplass.
