Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Med dagens høye boligpriser, er størrelsen på boligen vesentlig med tanke på kvadratmeterprisen.

Kjøpe deg bolig? Her får du 7 gode tips til boligjakten

I boligannonsene er det listet opp ulike arealbetegnelser som P-rom, BTA og BRA. Men hva står disse betegnelsene for, og hva sier de deg om boligens areal?

Ofte kan kvadratmeterspriket mellom begrepene være tosifret, så det er greit å vite hvilket areal som viser hva.

Her får du en kjapp innføring.

Areal

Først av alt det helt grunnleggende.

Areal oppgis i m², og beregnes ut fra de måleverdige delene av bruksenheten. For at et areal skal være måleverdig må det være minst 1,90 m takhøyde og en bredde på minst 60 cm.  

Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m. Loftsleiligheter er derfor ofte mer utfordrende å måle enn leiligheter med rett tak.

Nå er det på tide å sjekke årsoppgavene

Kravene til måleverdighet medfører derfor at det måleverdige arealet kan være lavere enn gulvflaten i boligen skulle tilsi. Dette gjelder typisk i loftsleiligheter med skråtak hvor man ikke kan måle helt ut til veggen, og i kjellere med lav takhøyde.

Målereglene ligger i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene.

Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-rom) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme.

Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-rommene.

Bruksareal (BRA)

Bruksareal (BRA), er det viktigste begrepet å forstå seg på.

Dette er arealet av alle rom som er måleverdige, altså høyde på minst 1,90 m og bredde på 60 cm.

Kjøpe hytte på fjellet? Dette må du sjekke!  

BRA måles fra innsiden av ytterveggene, og sier deg hvor stor boligen er på innsiden.

Bruksarealet inkluderer de innvendige veggene og alle innredningsenheter. Å rive en vegg eller fjerne deler av kjøkkeninnredningen, gir deg altså ikke større areal, bare større gulvflate.

Balkonger, terrasser og lignende er ikke en del av bruksarealet. Unntaket er innglassede balkonger som i enkelte tilfeller skal være en del av bruksarealet.

Bruksarealet (BRA) kan igjen deles opp i primærrom og sekundærrom, en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for vurderingen.

Primærrom (P-rom)

Primærrommene kalles også P-rom, og er de delene av bruksarealet som brukes til opphold. P-rom tilsvarer det man tidligere kalte Boligareal (BOA).

Her snakker vi for eksempel om oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom, vaskerom og entre/vindfang, altså de rommene man oppholder seg i. Trapp er også inkludert.

Det er P-rom som normalt er grunnlaget for prisstatistikker, og som gir best resultat ved sammenligning av kvadratmeterpriser. Det benyttes også i beregningen av boligens ligningsverdi, og skal alltid oppgis i salgsmaterialet ved salg av bolig.

Så mye egenkapital trenger du hvis du skal kjøpe egen bolig

Det er likevel viktig å være klar over at det alltid er det totale bruksarealet, BRA, som gir uttrykk for hvor stor boligen er, samt er grunnlaget for verdisettingen til både takstmann og megler.

Sekundærrom (S-rom)

Sekundærrommene kalles også S-rom og er alle de rommene som ikke brukes til opphold. Det er uinnredde rom som kjeller, boder/lagringsrom, garasje, kott, matkjeller, walk-in closet og tekniske rom som kategoriseres som S-rom.

Det er bruken av rommet som avgjør hvordan det skal kategoriseres. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-rom eller S-rom avhengig av bruken.

Eierskap til eget hjem er viktig for hverdagen din!

I enkelte tilfeller kan det også være tvil om hvilken kategori rommet faller inn under, og da må takstmann utvise skjønn.

Forskjell på faktisk bruk og forskrift

Det er altså som nevnt over viktig å være klar over at kategoriseringen i P-rom og S-rom ikke sier noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til.

Det vil si at det ikke er noen automatikk i at et P-rom lovlig kan benyttes til varig opphold. 

Et typisk eksempel er ulovlig innredede kjellerstuer som ikke oppfyller kravene til rømningsveier, lysflater eller takhøyde. Det er her den faktiske bruken som er avgjørende for at det da er riktig å kalle det P-rom, selv om kommunen i ytterste konsekvens kan gi pålegg om at bruken må opphøre.

Les flere smarte tips her: Slik sparer du strøm i hverdagen

Det er viktig å se etter opplysninger om dette i prospektet og i taksten, og det vil ofte være bemerket dersom det er klare mangler i forhold til forskriftskravene.

Det er imidlertid ikke alltid slike forskriftmangler er fanget opp i taksten eller prospektet, og det er derfor viktig at man har et kritisk blikk, særlig ved kjøp av boliger hvor kjeller eller loft er innredet etter byggeåret.

Bruttoareal (BTA)

Bruttoareal (BTA) tilsvarer bruksarealet, men med tillegg av tykkelsen på ytterveggene. Altså «alt».

Alle gulvflater, inkludert skap og boder, samt innervegger og yttervegger, er med i bruttoarealet.

BTA er altså et utvendig mål som også omfatter arealet av ytterveggene (eller til midt i skillevegg til en annen bruksenhet og/eller fellesareal), i motsetning til BRA som måles fra innsiden av veggene.