Huseiernes Landsforbund (HL) har de siste årene argumentert for frivillighet når det gjelder spørsmålet om bruk av tilstandsrapporter ved boligsalg.  Vi har videre understreket behovet for en grundig revisjon av avhendingsloven.  Sist - men ikke minst - har vi påpekt at i de tilfeller der tilstandsrapport innhentes, er det et misforhold mellom rapportens viktighet og takstmannens svært begrensede ansvar.

Det er derfor med tilfredshet HL har merket seg at Justiskomiteen den 26/11 2015 avviste et forslag om «rask» revisjon av loven, med hovedtema «om selgers informasjonsplikt skal om­fatte boligens tekniske tilstand», til fordel for en anmodning til regjeringen om å vurdere «tiltak som bidrar til tryggere boligtransaksjoner», herunder «det varslede arbeidet om takst­menn».  Det er vår oppfatning at Justiskomiteens vedtak i denne saken er til gavn for selgere og kjøpere av bolig i Norge.

 ---

I høringsbrevet skriver Finansdepartementet blant annet:

«Departementet er usikker på om megleren bør få en lovfestet plikt til å gi kjøper råd om å innhente tilstandsrapport, eller om meglers rådgivningsplikt knyttet til innhenting av tilstandsrapport bør begrenses til å gjelde overfor selger. Departementet ber om høringsinstansenes syn på dette.»

Huseiernes Landsforbund tilrår at slik plikt overhodet ikke innføres. Problemstillingen fanges etter vårt syn opp i spørsmålet om god meglerskikk, jf. emgll. § 6-3, på den måten at der megler ser behov for tilstandsrapport, vil partene ha en berettiget forventning om å få meglers opplysning om det. Det synes derfor unødvendig å presisere dette i en egen bestemmelse.

Selv om HL er positiv til økt bruk av tilstandsrapporter, er det etter vår mening vesentlig å huske at behovet for en slik rapport ikke på noen måte er til stede ved enhver eiendomsover­dragelse. En lovpålagt informasjons­plikt kan dermed føre til et overforbruk av tilstands­rapporter som partene egentlig ikke er tjent med. I denne sammenheng skal man heller ikke glemme at det er store utfordringer knyttet til å få tak i tilstrekkelig kompetente takstmenn i alle deler av landet, og at kapasiteten hos de gode kan være begrenset. 

Departementet skriver også:

«Økt bruk av tilstandsrapporter antas også å redusere behovet for eierskifteforsikringer, som i mange tilfeller kan koste mer enn en tilstandsrapport.»

Så lenge takstmannens ansvar er så begrenset som det er, mener HL at selgere flest vil se et behov for eierskifteforsikring uansett, for å unngå å komme i ansvar selv.  Det kan derfor stilles et stort spørsmålstegn ved om behovet for forsikringer vil gå ned i takt med økt bruk av tilstandsrapporter, slik departe­mentet antar. Det er videre HLs oppfatning at kostnaden kan være et problem i seg selv. Vi har sett at det kreves opp mot 40.000 kroner for en tilstandsrapport for en relativt enkel enebolig.  Forslaget om lovpålagt rådgivningsplikt må også vurderes opp mot et kostnadsnivå i denne størrelsesorden.  

Avslutningsvis vil HL understreke at eiendomsmegleren er tjent med å kunne fremlegge mest mulig informasjon om eiendommen, da dette vil være konfliktdempende og bidra til å redu­sere ansvaret for megleren. Også på denne bakgrunn mener vi at bestemmelsen i emgll. § 6-3 vil være et tilstrekkelig verktøy til å fokusere på tilstandsrapporter der disse trengs.