Av: Rikke Åserud

- Vi får en del spørsmål om tekniske krav til utleieboligen. Spørsmålene kommer både fra folk som ønsker å leie ut, og fra de som allerede leier ut, og av ulike grunner har begynt å lure på om de faktisk oppfyller kravene, sier advokat Morten Fæste i Huseierne.

Det finnes (dessverre!) ingen enkel og utfyllende liste hvor de tekniske kravene til utleiedel i egen bolig står oppført. Utleie av boenheter reguleres ikke direkte av plan- og bygningsloven, men indirekte. Det sies at den delen man leier ut må være godkjent for varig opphold. Kravene for varig opphold, bruksendring eller etablering av ny boenhet er spredd utover i teknisk forskrift (Tek 17).

 

Godkjent for varig opphold

- Det viktigste når du leier ut del av egen bolig, er at den delen av boligen du leier ut, er godkjent av kommunen for den bruken du leier den ut for, sier Fæste.

Med andre ord: Ikke la noen bo i rom som ikke er godkjent for varig opphold. Dette er ikke bare lovstridig, men kan være direkte farlig. Rom for varig opphold må nemlig oppfylle strengere krav om blant annet rømningsveier og brannsikkerhet enn andre rom i boligen.

- Hvis det begynner å brenne, og noen bor i rom som ikke oppfyller branntekniske krav, kan konsekvensene bli fatale. Kanskje kommer ikke leier seg ut på grunn av manglende rømningsveier. Vi har dessverre eksempler på at leiere har mistet livet i denne type ulykker, og utleiere har havnet i ansvar, sier Fæste. 

 

Utleie av soverom / hybel / kjellerstue

Hvis du har et ekstra soverom i boligen din som du aldri bruker, og hvor du kunne tenke deg å ha en leieboer, står du altså fritt til å leie ut dette. Du trenger ikke å søke kommunen om det. Bruken av rommet må imidlertid samsvare med godkjenningen.

Et soverom er et rom som (normalt) er godkjent for varig opphold, og det kan leies ut som soverom. En bod er ikke godkjent for varig opphold. Du kan altså leie den ut som bod til en som trenger oppbevaringsplass – men ikke som soverom.

Innredede kjellerstuer er ikke nødvendigvis godkjent for varig opphold, men dersom din er det, kan den leies ut for boligformål.

 

Bruksendring

Dersom du vil bygge om en uinnredet kjeller, et lagringsloft eller bod til noe du kan leie ut for boligformål, innebærer dette en bruksendring av rommet. Da må du, eller et ansvarlig foretak du overlater jobben til, søke kommunen om dette. Søkeplikten er uavhengig av om du skal leie ut eller ikke, og når du har fått godkjent bruksendringen, kan du leie ut til den bruken husrommet nå er godkjent for. Du trenger ikke å søke om eller melde ifra til kommunen om utleien.

For å få bruksendringen godkjent, må en rekke krav i Tek 17 være oppfylt. Dersom du har en bolig som er bygget før 1. juli 2011, gjelder på visse områder litt mindre strenge krav enn i nyere boliger.

Poenget med denne «oppmykingen» er at det skal være lettere for folk med eldre boliger å gjøre om bod, loft og kjeller til oppholdsrom. Rommet eller rommene som skal endres til oppholdsrom må ligge inntil, over eller under et annet oppholdsrom.

For boliger som er eldre enn 1. juli 2011 (alderen på boligen beregnes i denne sammenheng fra datoen det ble søkt om byggetillatelse) gjelder blant annet disse tillempingene av regelverket:

TAKHØYDE: Takhøyden kan være ned til to meter, og deler kan være lavere (for eksempel ved skråtak.)

VINDU: Det er nok med ett vindu i hvert rom, så lenge dette fyller kravene til rømningsvindu. (Krav til rømningsvei er at bredde + høyde skal minst være 150 cm i åpen stilling til sammen. Bredden skal være minst 50 cm, og høyden minst 60 cm. Avstanden fra gulv til underkant av vindusåpningen må være maksimalt 1,0 meter med mindre det er truffet tiltak for å lette rømning) Krav til dagslys anses som oppfylt av rømningsvindu.

UTSYN: Det stilles ikke krav til utsyn fra vinduet.

BOD: Det er ikke noe minstekrav til bodstørrelse, men det skal være tilstrekkelig med oppbevaringsplass.

ISOLASJON: Rommet må være isolert, men du bestemmer selv hvor mye isolasjon rommet trenger. Det må imidlertid kunne oppnå og holde minst 19 grader vinterstid.

VENTILASJON: Rommet kan luftes med ventil og vindu hvis uteluften er god nok.

TILGJENGELIGHET: Det er ikke krav om at husrommet skal være tilgjengelig for rullestolbrukere eller andre med nedsatt funksjonsevne.

RADON: Det er ikke krav til radonsperre og radonbrønn. Hvis du får for mye radon i rommet kan du løse dette med andre egnede tiltak.

(Husk at du likevel har ansvar for at radonnivået i utleieboligen er så lavt som det er praktisk mulig å få til. Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforskriften.)

ENERGI: Ikke krav til spesielle energibestemmelser, men et generelt krav om å tilrettelegge for forsvarlig energibruk.

Boliger det er byggesøkt om etter 1. juni 2011, må i all hovedsak etterleve de ordinære kravene for oppholdsrom i Tek 17, men man kan søke kommunen om dispensasjon. Man kan ikke regne med å få dispensasjon fra krav som har med helse og sikkerhet å gjøre.

Direktoratet for byggkvalitet har en god veiviser for bruksendring (klikk her). 

 

 

Søknadsplikt for oppdeling av boenhet

Å få godkjent en bruksendring er ikke det samme som å ha fått etablert en ny boenhet. Men dersom du gjør omfattende endringer, kan det utløse en søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig.

Slik søknadsplikt oppstår når enheten

a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,

b) har egen inngang og

c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter

Søknadspliktig oppdeling oppstår bare hvis alle tre vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Det oppstår derfor ikke søknadspliktig oppdeling hvis en del av en boenhet har alle hovedfunksjoner og egen inngang, men bare er adskilt fra øvrige deler av boenheten med en låst dør. (Men husk altså at den eventuelle bruksendringen du har gjort vil kreve søknad!)

Men pass på: Når man etablerer en ny boenhet, vil dette kunne utløse krav til ekstra parkering, lagringsplass og uteoppholdsareal.

I tillegg er det egne krav til innemiljø, rømningsveier og brannsikring (boenheten må utgjøre en egen branncelle). Gjennom vedtatte planer (som kommuneplan og reguleringsplan) kan det også være krav som må oppfylles.

Prosjektering, søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av et ansvarlig foretak. Ansvarlig søker kan være en arkitekt, bygningsingeniør, tømrermester eller tilsvarende.

Utleie av den nye boenheten krever ingen form for kommunal godkjenning eller søknad.

Les også

Skatt ved utleie av egen bolig

 

Sanksjoner

Dersom det viser seg at du leier ut en del av boligen som ikke har den rette godkjenningen, kan leier heve kontrakten umiddelbart. Kommunen kan gi pålegg om å avslutte utleien, og eventuelt sanksjonere med bøter.