Husleie og depositum

Gå til hovedinnhold

Husleie og depositum

Husleieloven har både regler for fastsetting av husleien og for sikkerhetsstillelse i form av depositum og garanti. Her går vi gjennom reglene på en enkel og oversiktlig måte.

Leiesummens størrelse

Husleien skal fastsettes til et bestemt beløp, det vil si en bestemt sum i kroner og øre. I utgangspunktet står utleier og leietaker fritt til å avtale størrelsen på husleien.

 Husleieloven sier imidlertid at det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie, men generelt skal det mye til for at leiesummen anses urimelig så sant partene er enige om denne.

I boligleieforhold er det ikke tillatt å avtale forskuddsbetaling for mer enn én måned. Det betyr at leien for januar måned, kan kreves betalt 1. januar.

Tillegg til leien

Som hovedregel er det forbudt å avtale at leietaker skal betale noe annet enn husleie. For utleie av bolig er det likevel gjort to unntak.

 Det kan avtales at leietaker i tillegg til husleie skal betale:

  • Sin andel av utgifter til elektrisitet og brensel.
  • Sin andel av utgifter til vann og avløp, når det betales etter målt forbruk.

Det er imidlertid ikke adgang til å avtale at leietaker skal betale for utleiers kostnader til internett og tv, dersom dette finnes i leieobjektet. Utleier må i så fall "bake" slike utgifter inn i den fastsatte leiesummen, eller avtale at leietaker tegner egne abonnement.

Depositum

Det er viktig å kreve at leietaker stiller med et depositum eller garanti som sikkerhet for krav som utleier kan få mot leietaker.

 I boligleieforhold kan man ikke avtale sikkerhet for et større beløp enn tilsvarende 6 måneders husleie. I næringsleieforhold står man fritt til å avtale andre løsninger og beløp.

 Depositumet skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansieringsinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Kontoen skal opprettes i leiers navn. Utleier plikter å betale kostnader forbundet med opprettelse av depositumskonto.

 Så lenge leieforholdet varer, har ingen av partene adgang til å disponere over beløpet på egenhånd, bortsett fra at leier har rett til å kreve opptjente renter utbetalt.

 Det kan avtales at depositumsbeløpet skal endres i takt med husleien. Renter tilfaller leier, og blir aldri en del av selve depositumet.

 Når leieforholdet er over, kan utleier få utbetalt fra depositumskontoen hvis leier samtykker eller det foreligger en rettskraftig rettsavgjørelse om saken.

 Selv om leier ikke samtykker i utbetaling, plikter banken likevel å utbetale skyldig leie til utleier dersom depositumskontoen er opprettet i samme bank som den leien går inn til. Forutsetningen er at utleier dokumenterer tidspunktet for når betalingsplikten både inntrådte og opphørte, og at leier ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen 5 uker fra banken sendte leier varsel om at utleier har krevd utbetaling fra depositumskontoen.

 Hvis leier har krevd utbetaling, skal banken sende utleier melding om det, med frist på 5 uker fra varselet ble sendt for å dokumentere husleiekrav eller godtgjøre at det er reist søksmål. Søksmål er nødvendig dersom depositumskonto og leiekonto ikke er i samme bank, eller dersom kravet gjelder noe annet enn husleie (for eksempel manglende rengjøring eller skader på husrommet).

Garanti

Sikkerhetsstillelse kan også skje ved opprettelse av en garanti. Sørg for at garantien dekker alle krav som springer ut av leieforholdet, og at garantien gjelder i hele den perioden leieforholdet består.

 Det er to former for garantier, simpel garanti eller selvskyldnergaranti. Selvskyldnergaranti er klart å foretrekke; utleier kan gå rett på garantisten når leiers betalingsmislighold er et faktum, og leier ikke etter oppfordring har betalt.

Kommunal garanti

 Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet et nytt standard garantidokument som har til formål å sikre private utleieres interesser ved leiers mislighold av en husleieavtale.

 Kommunene kan tilby denne garantien når de skal garantere for at leier oppfyller sine avtaleforpliktelser.

Last ned garantidokumentet her

Vi hjelper deg:

Jusstelefonen 22477507

Ring dersom du har et juridisk spørsmål. Det er gratis, og for alle medlemmer.

Send inn et juridisk spørsmål

Våre medlemmer får gratis juridisk rådgivning i saker som gjelder bolig og eiendom. Her kan du sende inn en sak skriftlig.