Tekst: Linda Ørstavik Öberg. Foto: Shutterstock.

Husleietvistutvalgets geografiske virkeområde har til nå vært begrenset til Oslo, Trøndelag, deler av Viken og deler av Vestland.

I de andre fylkene har husleiesaker blitt behandlet i forliksrådet, og alle saker som er kommet inn der før 1. september skal også ferdigbehandles der.

Men fra 1. september 2021 vil Husleietvistutvalget, HTU, være en landsdekkende førsteinstans for alle tvister om leie av bolig der det følger av rettergangslovgivningen at behandling i forliksrådet ellers ville være nødvendig. 

- De aller fleste leieforhold forløper uten noen form for konflikter. Men i de tilfellene hvor en konflikt tilspisser seg av forskjellige grunner, er det fint at man har denne muligheten til å få avgjort saken hurtig og effektivt - og ikke minst til en lav kostnad, sier utleieekspert i Huseierne og mangeårig medlem i Husleietvistutvalget, Geir Engebraaten.

Hva er HTU?

HTU behandler tvister mellom utleiere og leietagere om leie av boliger som reguleres av husleielovene.

Utvalget består av en tvisteløser og to partsrepresentanter – en fra leieboersiden og en fra utleiersiden.

Formålet er å tilby partene en rask, rimelig og kompetent behandling av husleietvister i tilfeller der konflikten har låst seg fast.

Husleietvistutvalget har siden opprettelsen i 2001 utviklet seg fra å være en prøveordning bare for Oslo, til å bli et fast tvisteløsningsorgan (domstol) for større deler av landet.

Fra 1. september gjelder det altså for første gang hele landet.

Glad for utvidelse

Engebraaten har vært partsrepresentant i Husleietvistutvalget siden oppstarten og er svært glad for at hele landet nå kan dra nytte av den gode fagkompetansen i HTU.

- Mange vil nok hevde at det er et høyt konfliktnivå i utleieforhold, men det er det ikke om man tar i betraktning antall utleieforhold i Norge. Mange saker avgjøres ved forlik, noe som viser at det hjelper at en nøytral tredjepart lytter og kommer med konstruktive råd, sier han.

Engebraaten forteller at Huseierne og Leieboerforeningen, som representerer henholdsvis utleier og leietager, sammen har stått på for HTU. Da dette så dagens lys var begge parter enige om at dette var den rette veien å gå.

- Man trenger ikke å være representert ved advokat, snarere tvert om. Her er det lagt opp til at man skal greie dette selv, med god rettledning fra HTU, forteller Engebraaten.

- Når en sak er avgjort av HTU, så bestreber man seg på å formulere avgjørelsene så partene også kan forstå hvorfor det endte slik. Målet er jo at forbrukerne kan ta litt lærdom av avgjørelsene.

Han forteller at få saker ankes videre til tingretten.

Hvilke saker behandler HTU?

Husleietvistutvalgets arbeidsområde gjelder leie av bolig, og det er mange eksempler på saker som behandles i utvalget.

Mange av dem handler om oppsigelse av leieforhold, skyldig husleie, irregulære depositum, mangler ved boligen og erstatning for skader på boligen. I mange tilfeller er også leiesummens størrelse er viktig faktor til konflikt.

- Mange saker har sitt utspring i at man ikke fikk det man avtalte nedskrevet i kontrakten. Så går tiden, og da endres kanskje oppfatningen om hva man var enige om. Så skriv alltid leiekontrakt med en gang, det er for sent å opprette eller endre når uoverensstemmelsen er oppstått, sier Engebraaten.

Som Engebraaten selv vektlegger på Huseiernes utleiekurs: 

«Det er tre ting som avgjør et utfall i en sak, dokumentasjon, dokumentasjon, og atter dokumentasjon».

Alle sakslederne er jurister med spesiell kompetanse innen husleierett, og sakene avgjøres etter gjeldende rettsregler.

HTU virker altså som en domstol og kan både mekle og treffe avgjørelse.

Hva koster det?

Du vil få gebyr for å klage en sak inn til HTU, og satsen avhenger av om du er utleier eller leietager.

Behandling i Husleietvistutvalget koster 1 rettsgebyr (1R = 1199 kroner) hvis utleier fremsetter klagen.

Hvis det er leieren som fremsetter klagen koster det 0,2 rettsgebyr (0,2 R = 239 kroner).

Du må betale gebyret før saken blir behandlet.

Hvor lang er saksbehandlingstiden?

Fra en klage er levert vil normal behandlingstid ligge mellom 8 og 12 uker. Rundt 8 uker hvis saken blir løst ved forlik og 12 uker hvis saken blir løst ved avgjørelse. 

Behandlingstiden blir ofte lenger hvis klagen er mangelfull og må rettes, eller hvis klagen må forkynnes via namsfogden fordi innklagede ikke svarer.

- Avgjørelsen tas på grunnlag av sakens dokumenter, og saksbehandlingstiden kan også forskyves dersom partene fortsetter å sende inn dokumentasjon etter at en sak er åpnet, forteller Engebraaten.

Engebraaten sier at man skal være klar over at i det øyeblikket man leier ut en bolig, så blir dette hjemmet til noen.

- Så når saksbehandlingen tar litt tid, så er det for at alle skal være trygge på at det ligger et grundig arbeid bak avgjørelsene. Det å ta saken til retten tar lengre tid.

Megling løser det meste

Megling er den raskeste og mest skånsomme måten å løse tvisten på og blir prioritert. Ved megling blir partene enige i ca. 70-80 prosent av sakene.

Hvis partene ikke ønsker megling, eller megling blir prøvd uten at partene inngår forlik, blir saken avgjort.

Saker som gjelder oppsigelse, går foran i køen. I disse sakene innkalles partene også til et møte med det utvalget som skal avgjøre saken, slik at de kan fortelle utvalget om sin mening om oppsigelsen.

Engebraaten oppfordrer alltid utleier til å ta kontakt med leietager for å prøve å løse saken før den eskalerer.

- Det er alltid lurt av partene å legge følelser til side og være løsningsorientert. Det kommer sjeldent noe inn i en lukket hånd.

Avslutningsvis sier Engebraaten at det finnes mye gode råd og tips på Leieboerforeningens og Huseiernes hjemmesider, men en av de viktigste tingene er alltid å skrive en god leiekontrakt.