Det kan dessverre være mange feil og mangler i nye bygg. Derfor må du ha øyne og ører med deg når du blir invitert på ferdigbefaring sammen med utbygger. Ferdigbefaring er din anledning til å sjekke at alt er som det skal. Unnlater du å påpeke at noe er feil, er det ikke sikkert du får reklamert senere – og da må du selv betale det det koster å utbedre skadene.

- Et godt råd er å stille forberedt, sier bygningsteknisk rådgiver i Huseierne, Anders Stensrud. Ta gjerne med deg metermål, penn og papir –  og notér ting du ikke er fornøyd med. Ta også bilder!

- Det er mange ting man skal ta stilling til, enten du har kjøpt hus eller leilighet, og det er ikke sikkert du har tilstrekkelig kompetanse selv. Da anbefaler jeg at du tar med deg en bygningssakkyndig eller en takstmann, sier han.

Det er flere som tilbyr hjelp av befaringsekspert – blant annet Gjensidige.

 

Vann

Det kan være lurt å starte med badet, mener Stensrud.

- Det er viktig at du kontrollerer at det er riktig fall i dusjen. Hvis du har med deg en klinkekule, kan du lett sjekke om vannet renner riktig vei. Men det går også an å skru på vannet og se hvor det renner, sier Stensrud.

Kontroller at det er klemring i sluket, at det finnes stoppekran og se over vannfordelingsskapet. Det er nesten som et sikringsskap for vann.

- Dette er komplisert, og man trenger nesten alltid en ekspert som kan vurdere dette, mener Stensrud. En som kjenner de tekniske kravene utbygger må oppfylle og språket som brukes.

Sjekk også om toalettet har riktig høyde. Ifølge standarden skal høyden være mellom 42 og 46 cm.

Bank også på flisene for å høre om det kan være såkalt bom, men dette er ikke nødvendigvis en teknisk feil mener Stensrud. Det er lettere å få en hul klanglyd i dag enn tidligere.

Waterguard er i dag påbudt.

 

Overflater

Sjekk deretter alle overflater. Se etter hakk og merker.

- Det er vanlig å sette en blå tapebit der man finner noe som må utbedres. Utbygger eller utbyggers representant bruker gjerne et overtagelsesverktøy på nettbrett hvor de enkelte funnene beskrives.

Se ekstra godt rundt vinduer og dører. Hvis gipsplatene er montert feil, kan det lett sprekke opp ved hjørnene når man åpner og lukker vinduene.

Sjekk også vindusglassene – også i dem kan det være riper.

 

Gulv og vegger

Kontroller at gulvene er i vater og at veggene er i lodd. Det bør heller ikke være kuler eller svanker verken på gulv- eller veggflater.

- Oppdager du knirk i gulvet, er det viktig at dette skrives ned i protokollen selv om dette kan gå seg til, sier Stensrud. Knirk kan skyldes spenn i materialene.

Se også etter gliper og sprekker langs listene. Det kan fort komme hvis listverket har hatt litt for høy fuktighet.

- Dette er gjerne ting som oppdages litt etter litt når huset får satt seg litt.

Alle dører og vinduer må funksjonstestes; de skal kunne åpnes og lukkes på en god måte uten at de subber. Husk også skapdører.

Skap skal være festet til veggen. Det blir ofte glemt, mener Stensrud.

- Hvis du ikke er fornøyd, bør du få det nedtegnet i protokollen.

 

Elektrisitet

Kontroller at antall stikkontakter og plassering stemmer med det som er avtalt. Komfyrvakt er nå påbudt, og smukker eller endeplugger skal være montert på rør-i-rør-systemet.

Det kan være lurt å teste at brann- og røykvarslere fungerer, og kontrollér at slukkeutstyr er montert.

- Ventilasjon både på bad og kjøkken skal virke tilfredsstillende. Det kan du kontrollere med et lite papir. Det skal suge seg fast til ventilen, forklarer Stensrud. Fungerer ikke dette, er det svært viktig å melde fra.

Ventilasjon og baderom er det Huseiernes byggtekniske rådgivning får flest telefoner om.

Det er også viktig å sjekke at varmekildene fungerer, enten det er radiatorer, gulvvarme eller panelovner.

- Selv om det er sommer og varmt i været skal det være mulig å sjekke om dette virker, sier han.

 

Balkong eller terrasse

I et sameie er det styrets oppgave å sjekke fellesområder som inngangsparti, trapper, boder og uteområder, men har du balkong eller terrasse bør du blant annet kontrollere at høyden på rekkverket er forskriftsmessig. Avhengig av hvilken etasje du bor i skal høyden være mellom 1,0 og 1,2 meter.

Kontroller også sluk og slukrister, og at det er god tilkomst slik at slukene lett kan renses og vedlikeholdes.

Er det en ny enebolig du skal overta, må du også se om pipebeslag, takrenner og nedløp er fagmessig utført.

I trapper er det krav til to håndløpere – en på hver side.

 

Protokoll

Når befaringen er over, bør det utarbeides en protokoll som både utbygger og du som kjøper undertegner.

- Bli enige om hva som skal utbedres, og skriv det ned. Det er sjelden utbygger direkte underslår feil og mangler, men det kan være utfordrende å få entreprenøren til å følge opp, sier advokat Øyvind Reitzel Bjerke i Huseierne.

Det er vanlige å avtale at utbygger har ca. 14 dager på å rette tingene dere har funnet på befaringen.

- Vær oppmerksom på at det kan være forbehold. Oppsprekking og riss trenger ikke nødvendigvis være en mangel, understreker Reitzel Bjerke. Du som kjøper må kanskje tåle noe. Mange konflikter skyldes manglende forventningsavklaring. Det du har krav på, er at det som er gjort er i samsvar med det som er avtalt, og at dette er fagmessig utført.

Hvis feil ikke blir rettet innen rimelig tid (hva som er rimelig tid må vurderes i hvert enkelt tilfelle), er advokatens råd å øve trykk:

- Ring først, og følg opp med en e-post. Da har du også dokumentert henvendelsen skriftlig.

 

Du kan holde penger tilbake

- Hvis mangelen ikke blir utbedret, kan du holde tilbake penger, sier Reitzel Bjerke.

Du kan ikke holde tilbake hele beløpet, men det det koster å utbedre mangelen – for eksempel 10 000 kroner for å reparere en dør.

- Før du overtar en bolig skal kjøpesummen som regel innbetales til meglers klientkonto. Du kan da instruere megler om å holde tilbake deler av beløpet. Vær imidlertid oppmerksom på at pengene er låst til konflikten er løst eller du har fått en rettskraftig dom, opplyser Reitzel Bjerke.

Hvis du holder penger tilbake urettmessig, har entreprenøren krav på forsinkelsesrente, men den økonomiske risikoen er liten hvis det dreier seg om 10 000 kroner.

En eventuell konflikt kan løses i Boligtvistnemnda hvis utbygger er medlem av Boligprodusentene.

- Det kan dessverre være lang saksbehandlingstid. Legg derfor ressurser i å skrive en god klage. Søk gjerne hjelp hos advokat, sier Reitzel Bjerke.

Hvis du oppdager feil etter overtagelse, bør du melde fra skriftlig med en gang du oppdager feilen. Og oppdager du enda en feil, melder du fra igjen. Rådet fra advokaten er at du ikke skal vente til ettårsbefaring.

- Da kan ikke entreprenøren gjemme seg bak «dette skulle du sagt fra om tidligere.» Det som skjer når du klager, er at du avbryter reklamasjonsfristen som gjelder. Reklamasjon skal skje «innen rimelig tid». Det kan være så lite som to – tre måneder. Foreldelsesfristen er 3 år etter overtagelse. Og 5 år etter overtagelse er det for sent å gjøre en mangel gjeldende.