Tekst: Kari Gjertrud Dølgaard

Å utnytte hele arealet du har i boligen vil både gi deg mer plass, men også øke verdien på den. Å bygge ut kjelleren som en utleiedel vil dessuten gi deg velkomne, skattefrie leieinntekter.

Men det er viktig å følge reglene. Hvis du velger å gjøre mye av arbeidet selv, bør du være godt innforstått med kravene.

Dersom du selv står som byggherre i søknaden om bruksendring, så vil du selv bære alt ansvar dersom noe går galt.

- Mitt råd vil først være å bruke noen kroner på besiktigelse og anbefalinger fra en bygningsingeniør, sier seniorrådgiver i Sintef Byggforsk, Anders Kirkhus.

Sjekk dette først

Er kjelleren tørr? Finner du muggsopp eller salt- eller kalkutslag på gulv, vegger eller tak, har du sannsynligvis problemer med drenering eller for lite fall fra huset.

Hvis du isolerer kjellerveggene innvendig uten at du har tilstrekkelig fuktsikring eller drenering utvendig, vil du risikere fuktskader i isolasjon og treverk.

Fukt kan gi helseproblemer og bør i så fall først utbedres.

Radon

Dersom du vurderer kjellerarealet til utleie, må du også måle radon.

- Dersom målingen viser radonnivåer over 100 Bq/m3, bør du gjøre tiltak for å redusere nivået, forteller Huseiernes egen bygningsrådgiver, Anders Stensrud.

Radonnivået bør ikke overstige grenseverdien på 200 Bq/m3.

Dersom verdiene er høye, må du foreta en radonsikring før du legger gulv. En eventuell leietaker har nemlig krav på å få resultatet av radonmålingen sammen med leiekontrakten. Strålevernforskriften krever dette.

Forskjell i krav etter byggeår

Det er forskjell på kravene for utbygging av kjeller for hus bygget før 2011 og hus bygget etter 2011.

- Skal du endre kjeller til kjellerstue eller bod til bad – dvs. gjøre en bruksendring fra "tilleggsdel" til "hoveddel" – så skal du oppfylle dagens krav i Byggteknisk forskrift. I 2016 lempet man på disse kravene, men dette gjelder bare for hus som er bygd før 2011, forteller seniorrådgiveren.

I nyere hus skal romhøyden være minst 2,20 meter, mens i hus bygget før 2011 er det nok med to meter. Med i beregningen må man ta oppbygging av gulv, men også nedfôring av himling.

Dersom kjelleren ikke har tilstrekkelig romhøyde, kan man vurdere å senke gulvet, og da bør man ta med i betraktningen at det kan være nødvendig å drenere og fuktsikre på nytt.

Undergraving av et gammelt fundament og støping av nytt fundament innebærer en risiko, og bør bare utføres av en erfaren håndverker eller entreprenør – å fjerne det gamle gulvet kan være nok til at bygningen kollapser.

Krav til vinduer og lysmengde

Krav til vinduer kan være forskjellige etter alderen på boligen. I eldre hus er minstekrav til dagslys oppfylt hvis vinduene har minimumsmål for rømningsvindu av bredde pluss høyde på 1,5 meter, for eksempel 90 cm gange 60 cm.

For nyere boliger gjelder dagslyskrav som ved nybygg.

- Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre byggverk, rommets høyde og dybde, samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet, sier Huseiernes bygningsrådgiver.

Han anbefaler å gå direkte inn på DiBKs veiledning for krav til dagslys her.

Minste areal for opphold

Felles for alle hus er at anbefalte minste areal for rom til varig opphold som stue, kjøkken, soverom eller arbeidsrom er syv kvadratmeter.

- Tek17 sier at rom og annet oppholdsareal skal ha utforming, romhøyde og størrelse tilpasset sin funksjon, forteller bygningsrådgiveren.

Det betyr at et tenkt soverom ikke kan bli noe særlig under 7 m2 siden man skal ha plass til en seng, et lite klesskap etc.

God ventilasjon

Det har kommet flere nye muligheter for å oppgradere ventilasjonssystemet i eldre hus til Tek17-standard.

- Det kan benyttes romventilatorer som monteres i eksisterende ventilasjonsluker for å oppnå kravene til frisklufttilførsel, forteller Stensrud, og gir eksempler av produkter fra produsenten Flexit:

Roomie Dual fra Flexit kan brukes i rom under 20 m2, mens Roomie One med trådløs tilkobling kan kobles i serie i rom over 20 m2.   

- Disse er fine å benytte for at rom som soverom skal bli sikret at det tilføres minimum 26 m3 friskluft når rommet er i bruk, sier han.

Ikke glem brannsikring og rømningsmulighet

Det skal være minst en røykvarsler i kjelleretasjen, og hvis du innreder et soverom, bør den plasseres der.

Ha også en brannslange eller en håndslukker i kjelleren som du plasserer i nærheten av rømningsvei.

I tilfelle brann skal du ha sikker utgang til det fri. Er det en dør til terreng i den aktuelle etasjen, er det tilstrekkelig.

Må du gå opp eller ned en trapp for å komme til en slik dør, skal du i tillegg ha rømningsvindu.

Det skal være rømningsvindu i alle soverom. Det skal også være rømningsvindu i minst annethvert rom hvis flere rom er innredet.

Utbygget kjeller som utleieenhet

Du har to valg når du bygger om kjelleren med tanke på utleie.

Hvis du velger å bygge en ny boenhet, det vil si en boenhet uten gjennomgang til din egen boenhet, altså med en uavhengig inngang, oppstår det i tillegg andre krav.

Du vil da få krav til brannskille og lydisolasjon, noe som vil føre til omfattende inngrep i din egen boenhet som heving av gulv (og dører).

Hvis du beholder en inngang til din egen boenhet derimot (selv om døren er låst), gjelder ikke disse kravene.

Husk også at det elektriske arbeidet må utføres av en godkjent elektriker, og at det må foreligge en samsvarserklæring.

Det samme gjelder dersom du velger å installere et ildsted, da vil brannforskriften være gjeldende. 

Velg bedrifter med mesterbrev, og for våtrom dessuten med våtromssertifikat fra Fagrådet for våtrom (FFV).

Husk at du som medlem har gode rabatter hos våre partnere

Inngå skriftlig håndverkerkontrakt. Bruk kontrakt fra Huseiernes Landsforbund eller fra Norsk Standard (NS).

 

Planlegg godt!

• Dann deg en oversikt over hva som skal gjøres.
• Gå gjennom arbeidene sammen med en fagkyndig håndverker/arkitekt.
• Sett opp oversikt punkt for punkt med løsninger, materialer og overflater.
• Be om fast pris eller prisoverslag fra to til tre bedrifter, med spesifikasjon av hvilket resultat du vil ha.
• Hvis det er flere faggrupper som skal gjøre arbeid, sørg for at én påtar seg rollen som koordinator og ansvarlig overfor deg
• Be om skriftlig pristilbud på endringer som kan komme underveis. Ikke godkjenn ekstra arbeider uten at du har fått skriftlig pris på dem
• Gjennomfør befaring sammen med den ansvarlige i kontrakten, noter eventuelle feil og avtal tidsfrist for utbedring
• Hold tilbake en del av betalingen til alle arbeidene er ferdige og eventuelle feil er utbedret

Her er oversikten over hva du kan gjøre selv, og hva du må overlate til andre:

Dette kan du gjøre selv

• Kle himling og vegger med panel eller plater og male overflatene
• Kle og male skillevegger
• Legge gulvbelegg
• Måle radonkonsentrasjon. Maksgrense i rom for varig opphold (stue, kjøkken, soverom, arbeidsrom) er 200 Bq/m3. Anbefalt tiltak ved 100 Bq/m3. Hvis målingene viser at det er behov for tiltak bør du ta kontakt med en radonrådgiver. 
• På elektriske installasjoner kan du skifte belysningsutstyr som er tilkoblet med kroneklemme (sukkerbit) eller med plugg/stikkontakt. Du kan også skifte annet utstyr som leveres med bevegelig ledning og plugg, og koble til og skifte topolede plugger og skjøtekontakter med og uten jording.

Dette kan du gjøre hvis du har erfaring og kompetanse

• Sette opp skillevegger
• Bygge opp nytt gulv, isolere og støpe
• Lage åpninger i vegg, sette inn nye vinduer
• Lage åpninger i vegg, sette inn nye vinduer.
• Montere ildsted til eller mot eksisterende skorstein. Arbeidet må godkjennes av feiervesenet.
• Etablere ny drenering rundt huset.
• Senke gulvet. NB: Før pigging av betonggulv må det avklares med fagfolk om gulvet har en avstivende funksjon for husets bæresystem.

Dette må fagfolk gjøre

• Gjøre endringer i bærende konstruksjoner
• Utføre elektrikerarbeid på husets faste installasjoner
• Legge varmekabler / støpe inn varmekabler