Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

I disse tider er det mange sameier som kaller inn til årsmøte, og borettslag som kaller inn til generalforsamling.

Her blir blant annet årsregnskap og årsmelding godkjent, man velger styremedlemmer og viktige saker diskuteres og stemmes over.

Mange er ikke klar over hvor viktig dette øverste styrende organet i boligselskapet er.

Disse spørsmålene går igjen

Når det for eksempel vedtas ting som vedlikeholdsarbeid og oppussing av fellesområder og fasader, kan det være greit å ha et ord med laget. Særlig med tanke på at dette ofte betyr økte månedlige utgifter for deg som eier.

Advokat i Huseierne, Annita Magnussen, forteller at det i disse tider er mange som spør om oppdatering av sameiets vedtekter fordi de ikke rakk det i fjor. Den nye eierseksjonsloven krever nemlig at dette skulle vært gjort før årsskiftet.

- I forkant og etterkant av møtene er det også mange som lurer på om sameiet har mulighet til å vedta det de foreslår å vedta eller har vedtatt, og hvilket flertall de forskjellige avgjørelsene må bestemmes med, sier hun.

Det er også en del spørsmål om endring av utgiftsfordelingen, for eksempel fra brøk til lik fordeling, og om man kan endre med to tredjedels flertall.

 - Utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene er å anse som en stiftelsesforutsetning. Dersom det skal fastsettes en annen utgiftsfordeling, krever det tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder. Det er altså mulig å fastsette en annen fordelingsnøkkel en lovens hovedregel tilsier, men det krever positiv tilslutning fra samtlige seksjonseiere, ikke bare de som stiller opp på årsmøtet.

I tillegg er det i disse dager mye spørsmål rundt hvordan skal man løse problemene som oppstår i forbindelse med lading av elbil. Mange lurer også på hva man gjør når man har kjøpt en parkeringsplass på fellesareal, og den nye loven begrenser enerett til bruk på fellesareal til 30 år.

- I utgangspunktet mister man plassen etter 30 år, men det er likevel ikke slik at man kan se helt bort fra avtaler som er i strid med loven. Har en seksjonseier kjøpt og betalt for enerett til uteareal uten at dette er opprettet som en tilleggsdel til seksjonen hennes, kan resultatet bli at sameiet plikter å korrigere dette gjennom reseksjonering, avslutter Magnussen.

I tillegg er det greit å være klar over at det ikke lenger er krav om at sameier skal utarbeide årsberetning etter de siste endringene i regnskapsloven. Mange velger likevel å lage noe som tilsvarer en årsberetning, for å gi god informasjon om sameiets økonomiske situasjon og om ting som har skjedd i løpet av året til seksjonseierne.

Bruk stemme- og taleretten

Det er styrene som kaller inn til årsmøte og generalforsamling, og i innkallingen skal du få informasjon om hvilke saker som skal behandles og styrets forslag til vedtak. Innen utgangen av juni skal møtene være avholdt, og innkallelse til ordinært møte skal skje med minst åtte og høyst tjue dagers varsel.

Det legges som regel opp til diskusjoner under møtet, og det er fullt mulig å komme med forslag underveis. Men merk at forslag som kommer inn der og da kun kan diskuteres, ikke vedtas.

Les mer om generalforsamlingen i borettslag her

Alle forslag til vedtak som det skal stemmes over må nemlig være kommet inn til styret før fristen som blir opplyst om på innkallingen til møtet. Det er nemlig slik at seksjonseiere og andelseiere må være forhåndsinformert av styret i de sakene man skal stemme over/vedta.

Reglene er slik at alle som eier bolig i borettslaget eller sameiet har både møte- og talerett, samme med leietagere og samboer/ektefelle av andelseier og seksjonseier.

Men merk at det er noe annet når det kommer til stemmegivning. I sameier med kun boligseksjoner har hver seksjon en stemme. I borettslag har hver andelseier én stemme, uavhengig av om andelseieren eier flere andeler.

Les mer om årsmøtet i sameiet her

Dersom bare ti av hundre møter opp på årsmøte eller generalforsamling, så vil altså disse alene kunne ta viktige avgjørelser som påvirker alle beboere.

Men der enkelte saker trenger kun et ordinært flertall, vil vedtektsendringer trenge to tredjedels flertall. Ved rådighetsinnskrenkende endringer må man som regel ha samtykke fra hver enkelt.

Det er hjelp å få

Hvis du ønsker å gjøre endringene i sameiets vedtekter selv, kan du benytte vårt forslag til standardvedtekter for eierseksjonssameier som ligger gratis for våre medlemmer på hjemmesiden vår.

Standardvedtektene våre for boligsameier finner du her

Det må likevel ofte gjøres noen tilpasninger, og Huseiernes advokater hjelper gjerne til med dette arbeidet. Vi tilbyr alle våre medlemmer en rimelig fastpris på 3750 kroner for oppdatering av vedtektene. Hvis sameiet ønsker hjelp til dette kan du sende inn sameiets nåværende vedtekter og registrere saken her.

Med mer enn 225.000 medlemmer og over 30 års erfaring, har vi god oversikt over hvor skoen trykker i eiendoms- og boligspørsmål.

Hver dag hjelper vi styrene med å svare på spørsmål, gi råd og løse situasjoner som oppstår. Vi svarer på hvordan loven skal tolkes, og hva styrene bør gjøre for å løse potensielle konflikter til beste for alle.

Og husk at hvis ditt sameie eller borettslag er medlemmer, så får dere tilgang til gratis jusstelefon, en time gratis advokatbistand i året, gratis byggeteknisk rådgivning og 10 prosent rabatt på bygning-/eiendomsforsikring i If for sameier.

linda@huseierne.no