Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.
De er overalt. «Ekspertene» som til stadighet kan fortelle oss om det er lurt å kjøpe eller vente. Om prisene skal opp eller ned. Om bolig er en god eller dårlig investering.
Spådommene får spalteplass så det holder, det samme får tallene som viser oppgang eller nedgang. Oppmerksomheten rundt boligprisene er enorm.
Men har dette egentlig noen verdi for oss forbrukere? Og burde statistikken utarbeides av dem som tjener mest penger på bolighandelen?
Ned eller opp, eller?
I dag kan vi som vanlig lese den månedlige statistikken fra Eiendom Norge som forteller oss hvordan boligprisene her til lands utvikler seg.
Overskriftene i media er mange. «Boligprisene opp 2 prosent i januar,» «Svak boligprisutvikling i januar,» «Boligprisene ned 0,4 prosent i januar,» «Svakeste januar på ti år,» «Boligprisene steg i januar, men mindre enn vanlig.»
Puh. Tunga rett i munnen, statistikk kan brukes på mange måter. I tillegg så er det ikke alle som er stø på sesongkorrigerte boligpriser, verken i de tusen hjem eller i redaksjonene.
Ikke lett for hvermannsen som skal kjøpe sin første bolig eller for den som skal selge og kjøpe. Den viktigste faktoren er jo ikke disse prosentene, men de påvirker sammen med ekspertene en av de viktigste faktorene i boligmarkedet, nemlig psykologien.
For mye fokus på priser og svingninger forsterker en allerede eksisterende stemning. Når prisene faller, bidrar hyppig statistikk til å forsterke usikkerhet, frykt og ytterligere prisfall. Når prisene går opp bidrar det til en stemning som sier «løp og kjøp,» og prisoppgangen forsterkes ytterligere.
Dette er ikke bra for verken boligmarkedet eller forbrukerne.
Omlegging av statistikken
I tillegg til hyppigheten, er det også viktig å se på kvaliteten på statistikken.
Kort horisont kan gi store og tilfeldige utslag som sier oss lite om hvordan boligprisene egentlig beveger seg i et område. Antallet solgte objekter i løpet av en måned kan være så lite at noen få, atypiske objekter kan bidra til store utslag i en statistikk som generaliserer et helt boligmarked.
Ved inngangen til 2018 endret Eiendom Norge metoden for hvordan prisstatistikken regnes ut. Endringene gjør at bildet for 2017 ser helt annerledes ut enn det som har vært presentert gjennom fjoråret.
Ta Bergen for eksempel. Metoden som ble benyttet av Eiendom Norge i 2017 gir et fall i boligprisene på 6 prosent. Med ny metode som påstås å gi korrekt prisutvikling, er det plutselig boligprisvekst med 0,6 prosent. Gjennom 2017 har altså ekspertene kommentert og forklart en prisnedgang i Bergen, mens den nye virkeligheten innebærer at de samme ekspertene skulle ha kommentert og forklart en prisoppgang.
Og vi trenger ikke stoppe der. I Oslo viste gammel metode fall i prisene på 6,2 prosent, med ny metode er fallet på 10,5 prosent.
I Trondheim falt prisene med 2,9 prosent i 2017 ved bruk av den gamle metoden, men prisene med ny metode viser oppgang på 2,7 prosent.
I Stavanger har ikke prisene falt 2,7 prosent, men 5,9 prosent ved bruk av den nye metoden for utregning.
Henger du fremdeles med?
Veiledning eller villedning?
Ut fra et informasjons- og forbrukerperspektiv er det grunn til å være lite imponert. Den hysteriske, kortsiktige oppmerksomheten rundt utviklingen i boligprisene er mer egnet til å villede enn å veilede.
Ofte får de samme «ekspertene» uttale seg gang på gang om hvor de tror prisene er på vei. I beste fall er det en kvalifisert gjetning som går inn den ene måneden og på trynet den neste.
Statistikk er og blir statistikk, den kan utformes, brukes og tolkes på ulike måter, ofte med ulikt resultat.
Derfor er det kanskje på høy tid å minne om det viktigste poenget. De aller, aller fleste av oss kjøper bolig for å bo.
Når vi kjøper bolig investerer vi i første rekke i et godt hjem som ramme for fine hverdager for oss selv og familien. Vi vil eie vårt eget hjem fordi det skaper trygghet og uavhengighet.
Vi kjøper ikke boligen for å oppnå høy avkastning og fortjeneste på kort sikt. Vi skal jo bo i hjemmet vårt lenge. Derfor har månedlige statistikker om kortsiktige endringer i boligprisene liten eller ingen verdi for oss.
På tide å tenke nytt?
Boligeiere flest og forbrukere i boligmarkedet har liten nytte av en månedlig boligprisstatistikk, særlig ikke fra en aktør som organiserer landets eiendomsmeglerforetak. Foretak som i all hovedsak eies av landets største banker.
I tillegg får de statistikken utviklet av virksomheten Eiendomsverdi som eies av landets fire største banker.
Det er viktig å stille spørsmålstegn ved om forbruker i boligmarkedet trenger hyppige statistikker og påminnelser om boligprisutviklingen fra de aktørene som har de største kommersielle interessene i boligpriser, boligomsetning og boliglån.
Tallmaterialet i seg selv er svært nyttig, men oppstyret rundt tallene og utviklingen i prisene er få tjent med.
En nøytral, kvartalsvis boligprisstatistikk utarbeidet av SSB eller Norges Bank vil være nærmere det vi trenger om vi som forbrukere skal veiledes og ikke villedes.
