Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som kommuner kan vedta å innføre. 282 av landets kommuner har i dag eiendomsskatt på bolig.

Det er kommunen som skriver ut eiendomsskatten, og den skal være på minst 2 og maksimalt 7 promille av takstgrunnlaget.

Hjemmet ditt, fritidsboligen din og eventuelle såkalte sekundærboliger du har for utleie, kan utløse eiendomsskatt i de kommunene som har innført den. Det er ulike regler for verdifastsettelsen av disse boligtypene, og prinsippene for verdifastsettelsen varierer fra kommune til kommune.

Vi har her på enkelt vis forsøkt å forklare de ulike reglene og prinsippene for verdifastsettelse, og hva du kan gjøre hvis du mener verdigrunnlaget det beregnes formueskatt eller eiendomsskatt av er satt for høyt.

Eiendomsskatteseddelen

Eiendomsskatteseddelen har du fått fra kommunen. Den forteller hvor mye du skal betale i eiendomsskatt, og hvordan kommunen har beregnet verdien på boligen din.

To ulike metoder

Det er kommunene selv som bestemmer hvordan de setter takstgrunnlaget.

Kommuner som har innført eiendomsskatt kan velge å bruke Skatteetatens formuesverdi, altså de samme verdiene som brukes til formuesskatteberegning, eller sine egne utregningsmetoder og takster.

Formuesverdien skal være på en fjerdedel av markedsverdien for primærbolig. Takstgrunnlaget for eiendomsskatt får man ved å gange formuesverdien med fire for å finne tilnærmet markedsverdi. 80 prosent av denne verdien utgjør takstgrunnlaget for eiendomsskatten.

Der kommunene takserer selv, er det ulike modeller som benyttes. Noen har bunnfradrag og noen bruker kompliserende områdefaktorer. Her må du sjekke opp beregningsmodellen i din kommune. Men hovedregelen er at kommunene kan taksere boligene en gang hvert tiende år. Kommunen velger selv en prosentandel av markedsverdien som takstgrunnlag for skatten. Der noen kommuner har helt opp til 100 prosent av markedsverdien, ligger de fleste på rundt 50 prosent.

Hytter og fritidsboliger skal takseres uansett, her skal man ikke bruke Skatteetatens formuesverdier.

For eiendomsskatt som utskrives i 2018, benytter kommunene boligverdier fra 2016.

Verdifastsettelse 

Boligeiendommer verdsettes til en lavere verdi enn reell verdi når man skal beregne formuesskatt:

• Primærbolig, altså boligen man bruker som sitt hjem, verdsettes til 25 % av reell verdi
• Sekundærboliger, altså andre boliger man eier, verdsettes til 90 % av reell verdi
• Fritidsboliger verdsettes til inntil 30 % av reell verdi

Primærbolig

Skatteetaten fastsetter verdien på boligen din uten å ha foretatt en eksakt taksering. Verdien blir satt ut fra faste kriterier som boligtype, byggeår, antall kvadratmeter og beliggenhet. Normalt setter skatteetaten formuesverdien til cirka 25 prosent av antatt markedsverdi på boligen din. Siden det ikke har vært en individuell vurdering av hver enkelt bolig, kan det være feil i verdifastsettelsen som du selv må passe på å få rettet opp.

Formuesverdien skal settes ned dersom du kan dokumentere at formuesverdien for primærboligen overstiger 30 prosent av boligens markedsverdi per 31.12.2017.

Markedsverdien dokumenterer du med enten

• takst som er gitt av kvalifisert takstmann

• verdivurdering fra eiendomsmegler som har kjennskap til distriktet, eller

• observerbar markedsverdi (dvs. det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for).

Dokumentasjonen må være datert og nyere enn 1. juli 2017.

Markedsverdien oppgir du i skattemeldingen under «Boligopplysninger». Du skal først sende dokumentasjonen når Skatteetaten ber om den. Formuesverdien skal endres i skattemeldingen punkt 4.3.2.

Fritidsbolig

Hvis du eier en fritidseiendom per 31. desember 2017, skal formuesverdien av eiendommen føres i denne posten. Formuesverdien fastsettes ut fra tidligere formuesverdi på eiendommen, kostpris ved nyoppført bygg eller omsetningsverdi/kjøpesum.

I skattemeldingen for inntektsåret 2017 skal formuesverdien på fritidseiendom ikke oppjusteres fra 2016. Formuesverdien skal ikke overstige 30 prosent av eiendommens markedsverdi. Dersom du kan dokumentere at formuesverdien er satt for høyt, kan du selv endre den i skattemeldingen post 4.3.3.

Du trenger ikke sende dokumentasjon på fastsettelse/endring av formuesverdi i skattemeldingen, men du må kunne legge fram dokumentasjon på foretatt fastsettelse/endring hvis skatteetaten spør.

Dersom du foretar endring av formuesverdien fordi du mener den er for høy i forhold til markedsverdi, må du kunne dokumentere markedsverdien enten fra takstmann/eiendomsmegler eller observerbar omsetningsverdi av nyere dato hvis de spør.

Sekundærbolig (utleieenhet som ikke er i tilknytning til eget hjem)

Her gjelder i utgangspunktet samme regler som for hjemmet ditt, men med ett veldig viktig unntak – formuesverdien settes til 90 prosent av markedsverdien. Mulighetene til endring er de samme som over, men du du må altså kunne dokumentere at 96 prosent av antatt markedsverdi er mindre enn hva skatteetaten har oppgitt som formuesverdi i skattemeldingen. 

Fritidsbolig som beskattes som sekundærbolig

Mange eier en bolig nummer 2, som de bruker som fritidsbolig. På grunn av verdsettelsesreglene, er det da lønnsomt at denne boligen verdsettes som en fritidsbolig fremfor sekundærbolig.

Utfordringen i slike saker er at det ikke er bruken som er avgjørende for hvordan en bolig klassifiseres skattemessig, men de formelle forholdene – altså først og fremst hva eiendommen er registrert som i matrikkelen.  

Dette betyr at man som hovedregel må søke om bruksendring hos kommunen for å få omklassifisert en boligeiendom til fritidseiendom. Hvor lett dette er vil variere fra kommune til kommune, men i mange tilfeller byr det på vanskeligheter. Endret bruk vil kunne være i strid med reguleringsplanen, og da må man søke om dispensasjon. Mange kommuner er motvillige til dette fordi de ønsker fast bosetting fremfor fritidsbruk. Det er heller ikke nødvendigvis slik at det samlet sett er hensiktsmessig for eieren at en eiendom omklassifiseres til fritidsformål. Her bør man tenke seg nøye om.

En alternativ måte å få eiendommen verdsatt som fritidseiendom, er å argumentere direkte overfor Skatteetaten for at boligen ikke egner seg som helårsbolig, og at den derfor bør verdsettes som fritidsbolig. Her kan man peke på momenter som fremkommelighet, standard og beliggenhet. At det er vanskelig å komme seg til eiendom, at den mangler innlagt strøm, kloakk og er uisolert, at eiendommen ligger i typisk hytteområde osv. kan være ting som kan tale til din fordel. Men husk at opplysningene må kunne dokumenteres med takst eller bilder dersom Skatteetaten ber om dette.

Boligverdi og formuesverdi er altså ikke det samme

Husk at boligverdi er Skatteetatens estimerte markedsverdi av boligeiendom, som fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris beregnet av Statistisk sentralbyrå multiplisert med boligens areal (p-rom). Fastsatt boligverdi finner du i skattemeldingen din sammen med øvrige opplysninger om eiendommen.

Formuesverdi er en gitt prosentandel av denne boligverdien. For inntektsåret 2017 og 2018 settes formuesverdien av primærboliger til 25 prosent av boligverdien og 90 prosent for sekundærboliger. Formuesverdien vil alltid være lavere enn boligverdien.

Formuesverdien påvirkes av om boligen din er primær- eller sekundærbolig, mens din bruk av eiendommen ikke er av betydning for boligverdiens størrelse. Hvorvidt boligen er din primær- eller sekundærbolig vil dermed ikke påvirke eiendomsskattens størrelse.

Klagerett

Det er fullt mulig å klage på takstgrunnlagene.

Hvis kommunen har brukt formuesverdiene, skal man klage til Skatteetaten. Du kan klage hvis du kan vise til at ligningsverdien overstiger 30 prosent av markedsverdien for primærbolig og 96 prosent for sekundærbolig. Du kan klage hvert år.

Når kommunen selv takserer, kan du klage hvert år ved utskrivingen av eiendomsskatten dersom det ikke er klaget på samme grunnlag tidligere år. Retaksering skjer gjerne hvert tiende år, så det er greit å passe på at verdien er riktig siden den blir stående lenge når du ikke benytter klageretten.  Hvis du vil klage her, så må du kunne bevise at din bolig har høyere skatt enn andre like boliger, eller at det er gjort faktiske feil ved takseringen.

Kalkulator

Skatteetaten har lagt ut en kalkulator som beregner formuesverdien på boligen din. Den finner du her:

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/formuesverdi/boligverdikalkulator/

Kilder: Huseierne, Skatteetaten og NEF.

linda@huseierne.no