Tekst: Nina Granlund Sæther / Rikke Åserud

 

Ved utleie er det vanlig praksis at husleien betales forskuddsvis for en måned av gangen.

Hvis leier unnlater å betale husleien eller strømregningen til rett tid, er det mulig å kreve leier utkastet. Det er ikke nødvendig å gå veien om heving eller oppsigelse hvis leiekontrakten har en klausul om at betalingsmislighold er særskilt tvangsgrunnlag.

I prinsippet kan utkastelse kreves dersom leier skylder 1 krone i husleie. Men blir manglende leie betalt før utkastelse har skjedd, har leier rett til å bli boende.

 

Send varsel

 

- Hvis pengene du har krav på ikke er på konto innen fristen, bør du sende et skriftlig varsel om utkastelse relativt raskt. Huseiernes Landsforbund har et eget skjema man kan fylle ut. I varselet står det blant annet at vedkommende må flytte innen 14 dager, og at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt. Det er en påminnelse som får de fleste til å reagere, sier advokat Line Parelius i Huseiernes Landsforbund. Husk at betaling anses å ha skjedd når beløpet er mottatt av banken, selv om det ikke er godskrevet utleiers konto. Det kan unntaksvis ta flere dager. Og hvis leien forfaller på en lørdag eller søndag, forskyves betalingsplikten til nærmeste virkedag.

Grunnen til at det er viktig å reagere raskt, er at en eventuell utkastelsesprosess vil ta minimum seks uker, men ofte vil den på grunn av saksbehandlingstid kunne ta tre måneder. Hvis man ikke har depositum for mer enn tre måneders leie, vil man lett kunne gå i minus.

           

 

Å bruke av depositumskonto

 

Hvis leier har betalt depositum, har utleier sikkerhet for manglende betaling. Det er ikke nødvendig å gå til rettssak for å få utbetalt pengene, men leier har nå en lovfestet rett til å få vite om det dersom banken rører ved kontoen. Frem til 1. september 2009 kunne banken ta penger av depositumskontoen og betale direkte til utleier dersom han eller hun hadde konto i samme bank hvis utleier kunne bevise at den faste husleien ikke hadde kommet inn på kontoen. Heretter er banken nødt til å varsle leier før den betaler noe til utleier. Vanligvis utbetaler banken pengene etter at leieforholdet er avsluttet.

En leier som har betalingsproblemer kan foreslå at manglende husleie tas fra depositumskontoen. Ulempen ved å bruke av disse pengene hvis leier skal fortsette å leie hos deg, er at sikkerheten spises opp. Da har du ingen sikkerhet i bakhånd om betalingsproblemene skulle vare over lengre tid eller det gjøres skade på boligen.

 

Ikke spark ham ut

 

Hvis pengene ikke kommer selv om man har sendt varsel, må man sende en begjæring om fravikelse til namsmannen. Skjema for dette hentes på www.namsfogd.no.

Å fjerne leier eller gjenstandene hans fra husrommet uten vedkommendes samtykke, er ulovlig selvtekt. Sparker du ut leieren på egenhånd, kan du risikere både bøter og fengselsstraff.

En eventuell utkastelse, såkalt tvangsfravikelse, gjennomføres av namsmyndighetene i den rettskretsen eiendommen ligger, og forutsetter at man har et tvangsgrunnlag. Begjæringen skal inneholde navn på saksøker og saksøkt, og opplyse om hva som er grunnlaget for den. Kopi av leieavtalen, dokumentasjon som viser at pengene mangler – for eksempel en kontoutskrift – og kopi av varselbrevet må legges ved. Man bør også legge ned krav om dekning av sakskostnader.

Ved innlevering av begjæring om tvangsfravikelse må man betale 2,1 rettsgebyr, pt. 1 806 kroner. Dersom utkastelse gjennomføres, påløper det ytterligere to rettsgebyr. Samlet gebyr for gjennomført utkastelse blir altså 3 526 kroner.

Hvis leier får medhold hos namsmannen, plikter leier å flytte. Det vil bli fastsatt en dato for tvangsfravikelsen. Husrommet blir plombert. Dersom leier har gjenstander der, får han anledning til å hente dem innen 14 dager. Hvis eiendelene ikke blir hentet innen fristen, må man be namsmannen om å fjerne dem.

Frist for kjæremål er én måned fra leier er gjort kjent med kjennelsen. Dersom leier ikke flytter frivillig, må namsmannen fullbyrde kjennelsen. Saker avgjort av namsmannen kan påklages til tingretten, og klageadgang foreligger inntil tvangsfullbyrdelse er gjennomført.

 

Heving

 

Hvis husleiekontrakten mangler klausul om betalingsmislighold, må leier gå veien om oppsigelse eller heving. For å kunne heve en leieavtale, må misligholdet være vesentlig, som for eksempel at leien til stadighet ikke blir betalt. Det skyldige beløpet bør være på minimum 15 000 kroner og gjelde betalingsmislighold for minst tre måneder.

Slike saker medfører behov for en omfattende juridisk vurdering, og skal derfor gå for tingretten, ikke namsmannen.

 

Deponering

 

Dersom leier mener det foreligger en mangel ved boligen, kan han eller hun kreve avslag i leien. Men når leier tilbakeholder leie, risikerer han eller hun samtidig at du som utleier sier opp leieavtalen på grunn av betalingsmislighold. For å hindre dette, kan leier sette inn det omtvistede leiebeløpet på en egen, sperret konto i begges navn. Dette kalles å deponere beløpet. Ifølge loven plikter leier å gi deg som utleier en melding om hvorfor han eller hun ønsker å deponere et beløp, og samtidig gi deg 14 dagers frist til å medvirke til opprettelsen av en deponeringskonto. Medvirker du ikke, kan leier sette inn beløpet på en egen, sperret konto, og beholde de rettigheter han eller hun har til ikke å bli sagt opp på grunn av betalingsmislighold.

- Vi oppfordrer utleiere til å være med på å opprette en deponeringskonto i situasjoner der det er uenighet om hva leier skal betale. Å være med på å opprette en slik konto er ikke det samme som å akseptere at leier har rett i sitt krav, sier Parelius.