Tekst: Nina Granlund Sæther
Hjemmelagede eller mangelfulle kontrakter holder bare så lenge alt går bra. Oppstår det problemer, er det utleier som er avhengig av å kunne støtte seg på en kontrakt som ivaretar hans eller hennes interesser.
- Sett fra utleiers side skal man skal være forsiktig med de fleste kontraktene som ligger på nettet, og noen bør man ligge helt unna. Jeg synes for eksempel det er en stor mangel at enkelte kontrakter ikke har utkastelsesklausul for de tilfeller der leier ikke flytter ved leieforholdets slutt. En utkastelsesklausul gjør det mulig å avslutte leieforholdet hvis husleien ikke blir betalt, eller leieren ikke flytter til avtalt tid. Uten en slik klausul tar utkastelse vesentlig lengre tid, og kan koste utleier mange penger, advarer advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund.
I noen kontrakter er det heller ikke med noe om strøm. Når det ikke er avtalt at strøm og brensel skal betales som tillegg, er dette inkludert i leien. Det er ikke nødvendigvis utleier klar over, og da kan strømregningen bli en stor overraskelse. Ikke alle er flinke til å spare på strømmen når det er andre som betaler!
Sikkerhet er viktig
Noen selger kontrakter både til leieboere og utleiere. Selv om det i reklamen står at kontrakten er skreddersydd for utleiere, og at ”leiekontrakten er strukket så langt som mulig i favør av utleier innenfor de grensene som settes av husleieloven”, påpeker advokat flere svakheter.
-Her er det for eksempel ingen ting om depositum. Jeg synes det er opplagt at leieboer må stille sikkerhet for skader eller manglende betaling. Betydningen av betryggende sikkerhet kan rett og slett ikke understrekes nok. Uten sikkerhet er det vanskelig å drive inn utestående leie og andre krav uten å gå til rettssak. Ofte vil utleier måtte anse pengene som tapt, sier han.
Advokaten synes også det er trist at noen av de dårligste kontraktene koster relativt mye, det vil si mellom 300 og 500 kroner.
HL vil sikre utleierne best mulig
Noen vil kunne mistenke Frigland for å løpe HLs ærend når han advarer mot enkelte av kontraktene, siden organisasjonen han er ansatt i, også lager husleiekontrakter. De er gratis tilgjengelig for medlemmer på nettet, ikke-medlemmer må betale 75 kroner. Men han påpeker at HL ikke trenger reklamen:
- Det selges eller lastes ned over 20 000 av våre kontrakter pr. år, og når de nå er gratis er dette kun en service vi yter. Men vi ønsker å sikre utleieren på de viktige punktene, og det kan vi gjøre på to måter: Enten ved at de bruker vår kontrakt, eller ved at vi påpeker hva de bør se etter dersom de blir tilbudt andre kontrakter.
HLs boligleiekontrakt er revidert årlig siden den nye husleieloven trådte i kraft, og høsten 2009 kommer den i nok en fornyet versjon.
- Å gå igjennom andres kontrakter er en nyttig øvelse. Alle har noe igjen for det, og jeg ser fortsatt forbedringspotensial i vår egen kontrakt, sier Frigland. Og jeg vil gjerne understreke at selv om vår kontrakt er utleiervennlig, er den ikke dermed leierfiendtlig. Vi har faktisk samarbeidet med Forbrukerombudet om innholdet, for å oppnå en akseptabel balanse.
”As is” reduserer antall småtvister
Forbrukerrådet har selv en kontrakt. Den skal selvfølgelig også ivareta leieboerens interesser. Sett fra utleiers ståsted har derfor Forbrukerrådes kontrakt noen svakheter, mener Frigland. Et punkt om ”as is” mangler. En slik ”som-det-er”-formulering gjør at husrommet bare har en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å regne med, eller det foreligger manglende eller uriktige opplysninger.
- Og dette vesentlighetskravet er greit å ha med for å unngå småtvister. Utleiere flest kan derfor ha nytte av en ”as-is”-klausul, mener Frigland.
Adgang dobbeltsengen?
Advokat Frigland har oppdaget noen små pussigheter. I en av kontraktene som ligger på nettet står det ”Boligen er et enkelt rom i utleiers bolig, leier har vanlig adgang til resten av utleiers bolig.”
- Resten? Betyr det at leieboer også har adgang til utleiers soverom og eventuelt dobbeltsengen for en liten strekk, spør Einar Frigland. – Det vanlige er at leieboer har adgang til kjøkken og bad. ”Resten av boligen” må oppfordre til tvister, og har aldri vært intensjonen i husleieloven, påpeker han.
