Godt naboskap er noe vi alle gjerne vil ha. Men i mange tilfeller forkludres naboforhold som følge av endringer på en av eiendommene.

Det kan være at naboen din skiller ut en tomt fra eiendommen og at et hus vokser opp der du før hadde fritt utsyn. Det kan være en ekstra etasje som ble høyere enn du kunne sett for deg, eller et tilbygg som slett ikke ble så diskret som du trodde.

Før slike endringer skjer, skal du imidlertid alltid få et nabovarsel. I utgangspunktet er alt søknadspliktig arbeid også varslingspliktig. Det betyr at du har en anledning til å komme med dine synspunkter, og den bør du bruke godt.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis.

Smarte innsigelser

Vil du øke dine sjanser for å bli hørt, er det lurt å styre unna både det rent privatrettslige og det følelsesbaserte i merknaden du gir til nabovarselet, påpeker advokat Øyvind Reitzel Bjerke i Huseierne.

- Det jeg ofte har sett i merknader til nabovarsler, er formuleringer som «Det planlagte huset på nabotomten vil totalt ødelegge utsiktsforholdene våre.» Dette er for så vidt en relevant kommentar, men dersom den skal ha tyngde, bør den linkes opp mot bestemmelser i kommuneplanen eller i Plan- og bygningsloven. Her vil for eksempel plan- og bygningslovens § 29-1, 29-2 og 29-4 kanskje være relevante paragrafer å vise til, forklarer Bjerke.

Paragrafene sier noe om en bygnings visuelle kvaliteter og utforming. Ved å vise at dine innsigelser henger sammen med bestemmelser i plan- og bygningsloven eller kommuneplanen går du nemlig rett i kjernen av det byggesaksbehandlingen skal dreie seg om: Nemlig å avveie om prosjektet er i overensstemmelse med dette regelverket eller ikke.

Plan og bygningsloven er en "Ja-lov"

- Plan- og bygningsloven er det man kan kalle en «Ja-lov»: Den fungerer slik at dersom vilkårene i loven er oppfylt har tiltakshaver rett til og krav på å gjennomføre tiltaket. Kommunen skal altså gi tillatelse hvis vilkårene er oppfylt. Dersom du i merknad til nabovarsel argumenterer for at de ikke er oppfylt, er altså sjansen for å bli tatt hensyn til langt større enn om du bare uttrykker at «her mister jeg utsikt», sier Bjerke.

Å sette seg inn i både plan- og bygningsloven og kommunens plankart for området vil altså være en svært god investering dersom du ønsker at din merknad skal bli tatt hensyn til av kommunens saksbehandlere.

Viser du derimot til for eksempel naboloven, og at tiltaket vil bryte med denne, vil det være en innsigelse av privatrettslig karakter, og det er i utgangspunktet ikke opp til kommunen å vurdere tiltaket i forhold til det privatrettslige lovverket. Du kan selvsagt ta det med i en merknad, men hovedtyngden av argumentasjonen bør altså ikke ligge der.

Dispensasjon

I svært mange tvistesaker angående nabovarsler og merknader dreier det seg om tiltak som får dispensasjon fra lover og regler. Det kan for eksempel være at tiltakshaver planlegger noe som krever dispensasjon fra kommunens bestemmelser om høyde på boligene og ønsker å bygge en ekstra etasje.

- Det skal fremgå av nabovarselet at tiltaket må ha dispensasjon, og hvilke regler det må gis dispensasjon fra. Er man uenig, bør man i merknaden til nabovarselet argumentere imot at slik dispensasjon skal bli gitt, sier Bjerke.

Han forklarer at det for eksempel skal mye til for at et byggeprosjekt som krever dispensasjon fra reglene om avstand til tomtegrense igangsettes dersom naboen argumenterer imot det. Men i mindre åpenbare saker er det slett ikke sikkert at man blir hørt.

- Kommunen kan gi dispensasjon dersom hensynene bak reglene det dispenseres fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt og dersom fordelene ved å gi dispensasjon klart er større enn ulempene, sier Bjerke.

Proffe motparter

Men hva hvis den som har sendt nabovarselet er en profesjonell utbygger, som «kan» disse sakene – har jeg da, som en stakkars ukyndig, vanlig person noen som helst slags sjanse til å bli hørt?

- Det er klart at en profesjonell «motpart» kan oppleves som overlegen. Profesjonelle utbyggere er nok ofte påpasselige med å følge plan- og bygningsloven og reguleringsplaner på området, og om de ønsker dispensasjon kan de ha både arkitekt og advokat med på laget for å argumentere for hvorfor dispensasjonen bør gis. Dersom det for eksempel er snakk om en utbygging som også er i tråd med den politiske viljen i kommunen til fortetting eller lignende, kan det nok være vanskelig å nå frem. Det er imidlertid absolutt verdt et forsøk, og dersom du føler at det er vanskelig på egen hånd, kan det være lurt å kontakte for eksempel oss i Huseierne for juridisk rådgivning på veien, sier Bjerke.

Det ligger gjerne også en god porsjon følelser i saken når noe skal bygges eller endres på nabotomten, og å få et friskt blikk på saken utenfra og ett litt mer objektivt syn, kan nok være fornuftig i mange tilfeller, påpeker advokaten.

Svar innen fristen

Loven setter en svarfrist på to uker – fra nabovarselet er sendt.

- Dette er en relativt stram tidsfrist. Vi i Huseierne mener det er god skikk og bruk å gi en lengre frist, for eksempel fire uker, men det er altså ikke noe i veien for å følge lovens krav om to uker, sier Bjerke.

Dersom du vil bli hørt er det viktig å komme med merknaden innen tidsfristen. Er du for sent ute, kan du be om at merknaden likevel legges ved i sakspapirene i kommunen, men sjansen for å bli tatt med i betraktning øker jo ikke akkurat.

Merknaden du utformer skal sendes som svar til den du fikk nabovarselet fra. Denne har ansvar for å legge merknaden ved søknaden til kommunen. For å være på den sikre siden, kan det imidlertid være lurt å sette kommunen på kopi når du svarer tiltakshaver.

- Det er en grov forsømmelse å unnlate å legge ved merknader, men det kan jo skje, enten ved en glipp eller med viten og vilje. Derfor anbefaler vi alltid å sende en kopi til kommunen, sånn for sikkerhet skyld, sier Bjerke. raa@huseierne.no