Ifølge HELP Forsikring, som er den klart største aktøren i Norge på såkalt «boligkjøperforsikring», er det svært mange som klager på boligen. En av tre boligkjøpere tegner ifølge selskapet boligkjøperforsikring hos dem, og av disse klager hver fjerde kjøper. Det betyr at ca. 7 000 Help-kunder havner i en eller annen form for klagesituasjon i etterkant.

- Når tallet er en av fire hos oss, er det nærliggende å tro at det er det samme ute i resten av boligmarkedet. Jeg er sikker på at vi har et ganske representativt utvalg, sier kommunikasjonsdirektør og advokat Dag Are Børresen i HELP Forsikring.

En av dem som har klaget etter boligkjøpet, er Rune Zakariassen. I 2014 kjøpte Zakariassen og kona drømmehuset på Nesodden. Huset, som var ferdigstilt i 2008, var tilsynelatende i flott stand. Nærmere undersøkelser etter boligkjøpet skulle vise at tilstanden var alt annet. Høsten 2015 saksøkte paret derfor Protector. Saken ble vunnet, og pengene kom inn på konto. Likevel føler kjøperne alt annet enn seier og lettelse.

- Det har utviklet seg til å bli et mareritt. Nå i dag, tre år etter kjøpet og godt på vei med å gjøre utbedringer, finner vi stadig nye feil på huset. Da blir vi nok en gang nødt til å gå runder med forsikringsselskapet for å få dekket kostnadene for å rette opp. Det er temmelig utmattende, sier Zakariassen.

Taksten var dårlig

- Hva skulle jeg gjort annerledes, spør Zakariassen.

Han viser til salgsoppgave med takst og egenerklæring. I utgangspunktet bør dette være nok til at kjøper kan være relativt trygg på at det ikke skal oppstå store feil og mangler. En takst og en egenerklæring som er sannferdig bør luke bort det verste.

- Jeg skjønner at man ikke kan oppdage alt, men når det er lett å lyve på egenerklæringen og takstmannen mer eller mindre bare tar et grovt overblikk i huset, samtidig som han måler arealet, er man vanvittig sårbar for at ting kan gå galt i ettertid, sier han.

Zakariassen oppdaget feilene etter overtakelse. Selger opplyste kun om at noe arbeid var utført på egenhånd; blant annet at det var gjort egeninnsats på et bad. Det skulle vise seg å være mye mer av dette enn det som ble opplyst. I tillegg var mye arbeid utført av ufaglærte.

- Jeg er helt overbevist om at en boligsalgsrapport, eller i hvert fall ett eller annet som er mer enn en vanlig verditakst, ville avdekket mange av de feilene som vi har oppdaget med min bolig i etterkant. Papiret jeg fikk som kalles verditakst gir deg ingen trygget, og du er nødt til å kjempe en lang kamp i ettertid hvis du vil ha erstatning. Det er takstmannen og en god boligsalgsrapport som kan få ned konfliktnivået og skape trygghet, sier han.

Vil ha lovbestemte regler om tilstandsrapporter

- Jeg tror folk generelt har for høye forventninger om hva en verditakst skal si om boligen. Dessverre velger mange denne enkle og billige løsningen. Slik verditaksten i dag er utformet er det heller ikke meningen at den skal være en tilstandsanalyse. Verditaksten skal si noe om verdien på boligen gitt at den er i den forfatningen som takstmannen kan se ut fra de små undersøkelsene verditaksten tillater, og i det perspektivet er det et godt dokument. For alle parter vil det være best at man velger et alternativ, for eksempel en tilstandsrapport med vurdering av markedsverdi, som er grundigere enn en verditakst når man skal gjennom en boligtransaksjon, sier administrerende direktør Are Andenæs Huser i Norges Takseringsforbund (NTF).

Ved en verditakst lager takstmannen en rapport etter befaring og oppmåling av boligen. Slike takster inneholder en teknisk beskrivelse og angivelse av vedlikeholdsbehov, men uten de grundige undersøkelsene som kjennetegner for eksempel en boligsalgsrapport. I tillegg står det i innledningen hvilke forutsetninger som gjelder for denne taksten, men det blir dessverre ofte ikke lest.

- Derfor arbeidet vi lenge for innføring av en obligatorisk boligsalgsrapport. Dette ble dessverre ikke gjennomført. Nå håper vi myndighetene innfører regler som gjør gode tilstandsrapporter til hovedregelen. Disse vil gi en grundigere vurdering av boligens faktiske tekniske tilstand, sier Huser.

Fra gammel til ny boligsalgsrapport

Ikke alle deler takstbransjens syn på en obligatorisk boligsalgsrapport. Kolbjørn Mohn Jensen er daglig leder i Mycoteam. Han har lang erfaring i å lese taksrapporter og boligsalgsrapporter og ser i dag ikke noen større verdi av det ene papiret fremfor det andre.

- Det er ingen større verdi i å ha en utvidet boligsalgsrapport fremfor en vanlig takst. Vi som lever av dette ser at den reelle tilstanden vi opplever på befaringer er langt i fra det som er beskrevet i takstene eller boligsalgsrapportene. Det er for lett å tekkes selger, og for lett å fraskrive seg ansvar, sier han.

Mycoteam er en spisskompetansebedrift innen råtesopp, inneklima, muggsopp, fuktproblematikk og fuktkontroll i boliger. De blir ofte hentet inn som uavhengig part for å vurdere skader på boliger. Mohn Jensen har vært på utallige befaringer i tvistesaker.

- Når det gjelder utformingen av boligsalgsrapporten er mitt inntrykk at det ser ut til at tilstandsgrad to er det foretrukne alternativet i rapporten, fordi det passer best for megler og takstmann. Takstmannen er avhengig av megleren for å få flere oppdrag, og megleren er avhengig av å få solgt en bolig. Når det står tilstandsgrad to betyr det at delen som er sjekket har «vesentlig avvik», men rapportene sier egentlig ikke mer enn som så, forteller Mohn Jensen.

- Graderingen i rapporten er god nok. Ved siden av tilstandsgraden står det også detaljert informasjon om bakgrunnen for tilstandsgraden som er gitt, sier Andenæs Huser, som også påpeker at Mycoteam stort sett kommer inn der det allerede er problemer.

- Det blir litt for lettvint å synse om bruk av tilstandsgrader basert på et generelt inntrykk. De aller fleste rapporter er gode, sier Andenæs Huser.

Misvisende rapporter

Dag Are Børresen i HELP Forsikring forteller at de ofte har saker hvor kjøper føler at salgsoppgaven har vært misvisende. I Halden viste en boligsalgsrapport for en flott, totalrehabilitert eiendom tilsynelatende ingen problemer. Jevnt over ble det ført tilstandsgrad 1 fra takstmannen. Med andre ord – ingen faresignaler.

- Denne saken viser tydelig at det spiller liten rolle hvor avansert rapporttypen er hvis takstmannen likevel gjør en overfladisk jobb. Blant annet hadde huset ekte hussopp og store konstruksjonsfeil. Saken endte med forlik om heving pluss erstatning. I slike saker er det bare tapere, sier Børresen.

Heving av kjøpet er den mest alvorlige sanksjonen mot selger. I praksis velger derfor domstolene heller å tilkjenne kjøper prisavslag der skadene lar seg prise og utbedre.

Administrerende direktør i NITO-takst, Espen Fuglesang, mener en boligsalgsrapport ville dempet konfliktnivået i boligmarkedet betraktelig. Årlig utformes det kun rundt 150 boligsalgsrapporter i NITO. Det samme tallet er rundt 1500 for NTF. At den er for dyr og at den uansett ikke gir et bedre bilde av boligen, er argumenter han synes er tvilsomme.

- Ja, rapporten koster litt mer, men hva er denne prisen sammenliknet med å havne i en boligsalgskonflikt i etterkant? Hadde boligsalgsrapporten vært obligatorisk ville den kuttet konfliktnivået ved boligtransaksjoner med to tredjedeler. Vi var på god vei til å få den innført 1. januar 2015, men lyktes ikke med dette. Det var en stor skuffelse, sier Fuglesang.

Ønsker ansvar og forandring

I rettsaker der man kan peke på at det enten er megler eller takstmann som er ansvarlig for feilen, har eierskifteselskapet regressmulighet. Aktørene kan bli økonomisk ansvarlige.

- Problemet er bare det at det er for lett i dagens verditakst og boligsalgsrapport å gjemme seg unna ansvaret. Graderingene i rapporten er for generelle, og det er for lett å gjøre en slett jobb, sier advokat Johan G. Bernander i HELP, som har lang erfaring med rådgivning og vurdering av saker for boligkjøpere.

- Jeg hadde ønsket mer ansvar på takstmannen og at han hadde gjort en ordentlig og grundig boligsalgsrapport. Kan man være trygg på at dokumenter er uavhengig og skikkelig utført tror jeg ikke prisen er så viktig. Både selger og kjøper er amatører. Det er takstmannen og megler som er profesjonelle parter i en boligtransaksjon. Det må legges mer ansvar over på disse, mener Mohn Jensen i Mycoteam.

Se til Danmark

I dag har Danmark et system som Mohn Jensen mener er noe Norge kan la seg inspirere av. I Danmark kan ikke eiendomsmegleren ta direkte kontakt med en takstmann.

- Denne ordningen ble innført på bakgrunn av kritikk som ble reist mot den nære koblingen mellom eiendomsmegler og takstmann. Danskene slet med det samme som oss, hvor takstmannen hadde latt seg presse eller følte seg presset til å lage takster som ga et for gunstig inntrykk av boligens tilstand, sier Mohn Jensen.

I Danmark er det kjøper og selger via deres felles forsikringsselskap som sammen betaler for en uavhengig takstmann, som da gir en teknisk vurdering av boligen. Megler har ingenting med denne prosessen å gjøre. Fuglesang i NITO-takst ønsker for fremtiden en forandring i dagens kobling mellom takstmenn og megler.

- Vi ser at dette er uheldig og i dag det er vanskelig å være helt sikret mot slikt. Dersom vi kunne få en ordning mer lik den danske, er NITO-takst positiv til det. Dette ville gjort takstmannens hverdag mye enklere, ettersom man da var garantert ikke å oppleve press fra selger eller megler om å pynte taksten slik at den passer deres forventninger, sier han.

NTF opplever de samme problemene. At takstmenn er avhengige av sin lokale megler eller sine kontakter for å få nye oppdrag er ugunstig. Derfor er bransjen positive til å endre regelverket.

- Uavhengighet og tillit er kjerneverdier i Norges Takseringsforbund. Ingen har bruk for en takstmann som ikke er uavhengig. En takstmann skal ikke kjenne på press fra megler eller andre med egeninteresse i rapportens innhold. Når slike koblinger blir pekt på i mediene, eller av andre, er det et problem for både takstmenn og eiendomsmeglere og det svekker tilliten til eiendomsomsetningen. Dette må vi jobbe sammen for å eliminere, og vi håper myndighetene nå vil innføre en autorisasjonsordning for takstmenn og innføre regler som sikrer takstmenns uavhengighet, sier Huser.

Blir sammen om ett

Fra nyttår slår Norges Takseringsforbund og NITO-takst seg sammen til ett og samme foretak. Begge organisasjonene har til nå utført de samme oppgavene, men når man ikke har en tett dialog vil det bli avvik som gjør at markedet oppfatter det som uryddig.

- Vi har hatt hver vår utdanning, men kompetansen har vært like god. Samtidig ønsker vi med dette at vi skal fremstå som like. Det er viktig, sier Fuglesang.

For å bli sertifisert takstmann i NITO-takst har det inntil nå blant annet vært et krav at du er ingeniør, byggmester eller har byggteknisk fagskole. Hos Norges Takseringsforbund kreves det blant annet at du har bakgrunn som mur- eller tømrermester, er ingeniør eller har byggteknisk fagskole for å kunne bli sertifisert som takstmann. I tillegg har man måttet fullføre organisasjonens eget takstmannskurs.

- Nå samler vi alt under en og samme paraply slik at vi fremstår som en mer homogen gruppe. Takstmann er ennå ikke en beskyttet tittel, derfor er det viktig at vi er tydelige på hvem vi er, hva vi kan og hvorfor rollen vår er viktig for både selger og kjøper, sier Fuglesang.

Den felles organisasjonen skal også i fremtiden fokusere på å gjøre takst- og boligsalgsrapportene enda tydeligere, og lettere for den vanlige forbruker å forstå.

- Vi ser at vi har utfordringer med kommunikasjonen ut mot de som skal lese dette, altså forbrukerne. En ting er å skrive fra en fagmann til en annen fagmann, men forbrukerne trenger å få lese en tekst de kan forstå ordentlig, sier Fuglesang.

Bernander i HELP mener at bransjen må prioritere og få på plass bedre språk så fort som mulig.

- Det skal ikke være slik at man må ha byggteknisk bakgrunn for å forstå hva som egentlig står i en rapport. Formuleringene er ikke gode nok, ikke enkle nok og ikke forståelige nok. Jeg er sikker på at vi ville fått langt færre konflikter dersom det var lettere å lese taksten, både i linjene og det som ofte kan stå mellom linjene, sier han.

Ikke stort nok

I Drammen møter vi Yasmine Røsand. For Røsand startet marerittet da hun ikke klarte å lese godt nok mellom de linjene Bernander nevner. I 2011 kjøpte hun det hun trodde var en fireroms leilighet. Først da hun skulle selge leiligheten i 2014, oppdaget eiendomsmegleren at loftsetasjen ikke var godkjent som innredet oppholdsrom. I realiteten betyr det at Røsand kjøpte det hun trodde var en fireroms leilighet, men som i virkeligheten var en toroms. Arealet som ikke var godkjent var i salgsoppgaven oppgitt som «disponibelt rom.» Ikke noe sted stod det at det som ble kalt disponibelt rom ikke var godkjent for varig opphold.

- Du kan tenke deg sjokket du får når du etter bare tre år skal selge og du finner ut at leiligheten din er noe helt annet enn hva du trodde. Det er jo ingen vanlige folk som kan kontrollere slikt i ettertid, sier Røsand.

- Vi opplever ofte slike saker som vi kaller «dispromsaker». Her er det manglende informasjon om hva et disponibelt rom egentlig er. Dette har blitt en formulering hvor man må gjøre grundige undersøkelser dersom ikke annet er nevnt i salgsoppgaven, men skal en vanlig forbruker vite dette? spør Bernander.

Kjøpesummen var på 960 000 kroner. Røsand fikk totalt 1 510 000 kroner tilbake. 550 000 kroner var erstatning som blant annet skulle dekke utlegg til felleskostnader og fellesgjeld.

- Hevingssaker er ofte slik at det kan være vanskelig å se det endelige omfanget av skadene, og det kan være vanskelig å vite sikkert om problemene i det hele tatt lar seg løse, sier advokat Bernander fra HELP Forsikring.

- Jeg er glad for at det løste seg og at jeg fikk hevet kjøpet, men man må huske på at jeg har brukt tre år av mitt liv på å få rettet opp i saken, sier Røsand.