Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg

Eierskifteforsikring er nærmest blitt en selvfølge de siste årene, og boligkjøperforsikring blir stadig mer populært.

– Forsikringene i bolighandelen i Norge er et sykdomstegn, mener Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet.

– Slik markedet er blitt, så anbefaler vi eierskifteforsikring. Boligkjøperforsikring må det være opp til hver enkelt å vurdere nytten av, sier Anders Leisner, advokat i Huseiernes Landsforbund.

Dekker ikke skaden

– Dette er overhodet ikke en slik forsikring man bare «må» ha, som for brann og innbrudd. Denne forsikringstypen fungerer slik at dersom forsikringsselskapet selv kommer til at du har en bra sak, kan de dekke rettsomkostninger knyttet til boligkjøpet. Noen forbrukere tror forsikringen dekker utgiften til å fikse skaden, men det er helt feil, sier Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

Han mener at dersom du er trygg på at du uansett ikke vil gå til sak fordi du anser boligkjøpet som trygt siden du har fått utfyllende informasjon om den reelle tilstanden og har undersøkt grundig selv, så er dette en forsikring du ikke trenger.

– Det er også lettere å takke nei til tilbudet om boligkjøperforsikring dersom du vet at du har hjemforsikring som har dekning for juridisk bistand. Men mange forbrukere liker følelsen av å være godt forsikret, og er villige til å betale for den. Forbrukere bør være bevisst at det ikke er automatikk i at boligkjøperforsikringen dekker deres kostnader. Mange føler seg snytt, og de føler at boligkjøperforsikringsselskapet ikke støtter dem og heller svekker saken deres. Og det finnes absolutt saker der forbrukere har kjørt saken selv og vunnet, selv om boligkjøperforsikringsselskapet har sagt nei, sier Bartholdsen.

– Og selv om du har boligkjøperforsikring, kan det være en årelang kamp og mye usikkerhet før saken blir avgjort.

2 av 3 saker når ikke rettssystemet

Bare i fjor kjøpte 35 000 boligkjøperforsikring av Help som mottok ca. 10 000 henvendelser fra kunder.

– Alle saker som registreres hos oss, gjennomgås av en av våre 100 advokater. I samråd med kunden tar advokaten stilling til hva som skal innhentes av fagkyndige vurderinger og opplysninger. Ingen saker legges bort, men det er riktig at advokatene her i snitt anbefaler 1 av 3 boligkjøpere å gå videre med saken. Dette tallet er nokså stabilt gjennom 10 år, sier Dag Are Børresen, informasjonssjef og advokat i Help.

2 av 3 saker når med andre ord aldri rettssystemet. Om det er rettslig grunnlag for å fremme krav etter avhendingsloven, beror på en vurdering som den enkelte advokat må foreta.

Advokatens oppgave er å vurdere om saken er prosedabel eller ikke, og denne vurderingen ligger til grunn for videre prosess.

– Vårt mål er at alle våre advokaters vurderinger skal være etterprøvbare. Siden Help yter advokathjelp gjennom forsikring, er vi pålagt gjennom vår konsesjon å ha en klagenemnd der minst ett medlem har bakgrunn fra forbrukermyndighetene. Alle kunder som ber om dette får saken sin vurdert der, og hvis kunden får medhold plikter Help å dekke sakskostnadene inntil rettskraftig dom foreligger. Men selv om kunden ikke skulle få medhold, forplikter Help seg til å betale sakskostnadene dersom kunden vinner frem i saken med annen advokat. Har man ikke boligkjøperforsikring, kan det oppleves vanskelig å klage på advokaten sin, sier han.

Ved bruk av annen advokat dekkes altså advokatbistanden etter offentlig salærsats.

Idømte sakskostnader dekkes ikke ved bruk av annen advokat.

Mener fordelene er mange 

Børresen mener at det er mange gode grunner til å velge boligkjøperforsikring neste gang du kjøper bolig.

– Du slipper å lete etter advokat som har boligtvister som spesialfelt. Du slipper å føle deg presset til å forlike en sak før rettshjelpsdekningen i innbo-/husforsikringen er brukt opp, siden boligkjøperforsikringen dekker alle nødvendige sakskostnader, til Høyesterett om nødvendig, sier Børresen.

Du slipper prosessrisiko siden boligkjøperforsikringen dekker idømte sakskostnader om man taper saken, og du slipper å frykte at advokatutgiftene skal spise opp det man oppnår i prisavslag eller erstatning, avslutter han.

Usikkert regnestykke 

Som med all annen forsikring, er det umulig å gi et klart svar på om boligkjøperforsikring lønner seg eller ikke. Det er mye som påvirker det endelige regnestykket.

– Men det er viktig å vite at en boligkjøperforsikring er en advokatforsikring, ikke en kjøps- eller ansvarsforsikring på samme måte som en eierskifteforsikring. Den dekker i utgangspunktet ikke feil og mangler, den dekker dine egne og eventuelt motpartens saksomkostninger, sier Anders Leisner, advokat og leder for juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund.

Hvis du først kommer ut for noe er forsikringen selvsagt god å ha, men mange er ikke klar over at man allerede har en begrenset rettshjelpsdekning gjennom vanlig innbo- eller boligforsikring. Denne forsikringen har ofte et tak på 100 000 kroner eller mindre, i tillegg til en egenandel på 20 prosent.

– En standard sak i første rettsinstans koster gjerne rundt 100 000 kroner i advokatavgifter. Hvis du taper blir det da 200 000 kroner totalt siden du også må dekke motpartens advokatutgifter, forteller Leisner.

For å illustrere: Hvis du har boligkjøperforsikring blir ditt eneste utlegg selve forsikringen på ca. 5 000 – 10 000 kroner, så dekker boligkjøpsforsikringen de resterende 190 000 kronene.

Hvis du er dekket gjennom innbo- eller boligforsikring, vil taket ofte ligge på 100 000, i tillegg til at du må ut med egenandel på 20 prosent. Av det totale beløpet på 200 000 kroner, må du da selv dekke 120 000 kroner av dem.

Uten noen forsikring så må du dekke alt selv, og regningen på 200 000 kroner vil svi for de fleste av oss. I de tilfellene hadde det selvsagt vært fint å være dekket gjennom en form for forsikring.

Anders Leisner forteller at Huseiernes Landsforbund får mange henvendelser fra folk som vil prøve saken på nytt, eller som har opplevd at selskapet som har solgt dem boligkjøperforsikringen ikke vil gå videre med deres sak.

– Vi har ingen grunn til å tro at valget om ikke å gå videre med en sak er taktisk fra selskapenes side for å tjene mer penger. Utfordringen med slike saker ligger ofte i å få klienten til å forstå at avhendingsloven er streng, og at det skal være en betydelig mangel hvis man skal vinne frem.

Sjekk vilkårene 

Prisen på kjøperforsikring varierer med eiendomstype og mellom de ulike tilbyderne av slik forsikring. Før du starter boligjakten bør du rett og slett sjekke vilkårene i din egen hjemforsikring, eventuelt ringe selskapet.

– Det er vanlig å ha rettshjelpsdekning i innbo- og boligforsikringen, og grensen ligger gjerne på rundt 100 000 kroner. Her må man sjekke vilkårene i avtalen. Det er lettere å takke nei til tilbud om boligkjøperforsikring hvis du vet hva du har, sier Bartholdsen i Forbrukerrådet.

Ifølge Bartholdsen har noen selskaper endret sine vilkår, slik at dersom du kjøper boligkjøperforsikring så får du ikke benyttet din rettshjelpsdel av hjemforsikringen til boligkjøpet.

– Hvis dette gjelder ditt forsikringsselskap vil jeg mene at det er at det er en endring som burde få deg til å vurdere om du er bedre ivaretatt i et annet selskap.

Han mener at regjeringen har satt fint fokus på autorisasjon, ansvar og kompetanse på takstmenn, samt på bruken av tilstandsrapport. Arbeiderpartiet har også levert et forslag i Stortinget for å rydde opp i norsk bolighandel. Det skal behandles i høst.

– Så nå begynner politikerne å våkne, heldigvis for oss forbrukere, avslutter han.