Selgers opplysningsplikt ved salg av bolig

Advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund

Man leser til stadighet i mediene om boligsalg som ble mareritt for kjøper. Ofte mener kjøper at selger har unnlatt å opplyse om ting ved boligen som kjøper burde opplyst om. Kjøper føler seg lurt når han eller hun i etterkant oppdager feil med boligen som ikke var forventet. Resultatet er ikke sjelden en tvist mellom selger og kjøper, som ofte ender med dyre prosesser i rettssystemet.

Hvordan kan man som selger sikre seg at boligsalget ikke ender med rettssak?

Salg av brukt bolig reguleres av avhendingslova. Denne loven gir blant annet selger en opplysningsplikt overfor kjøper om forhold ved boligen som man kjenner til eller må kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å få. I tillegg gir loven selger en plikt til å gi korrekte opplysninger om boligen. Selgers opplysningsplikt kan altså deles inn i to deler – både plikt til å gi relevante opplysninger om eiendommen og en plikt til å gi riktige opplysninger om eiendommen.

Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, risikerer man å bli møtt med krav fra kjøper for feil på boligen som man unnlot å opplyse om. Slike krav kan være krav om retting av feil og mangler, krav om prisavslag, krav om erstatning og i ytterste konsekvens krav om heving av kjøpet.

Selgers plikt til å gi riktige opplysninger om boligen er en grunnleggende bestemmelse i avhendingslova.

Det er ikke et krav om at selgeren kan klandres for å ha gitt gale opplysninger, også gale opplysninger gitt av selger i god tro rammes av bestemmelsen. Selger har som utgangspunkt derfor et objektivt ansvar for at de opplysningene man gir om boligen er korrekte. Bestemmelsen rammer imidlertid bare opplysninger av et visst omfang. Gale opplysninger som er helt bagatellmessige rammes ikke.

Loven forklarer det slik at eiendommen kun har en mangel dersom det er gitt gale opplysninger fra selger, og det har virket inn på avtalen at opplysningen ble gitt. I tillegg rammes ikke gale opplysninger av bestemmelsen dersom opplysningene rettes i tide, normalt før bindende bud blir gitt av kjøperen.

Bestemmelsen om riktige opplysninger gjelder ikke bare opplysninger gitt av selger selv, men også opplysninger gitt av selgers representanter – typisk eiendomsmegler eller takstmenn. Bestemmelsen rammer ikke bare opplysninger som gis i forbindelse med budgivning og kontraktsinngåelse, men også opplysninger som gis i annonser, salgsprospekter og all markedsføring av boligen.

Er man som selger usikker på om en opplysning man gir er korrekt, bør man derfor uttrykkelig ta forbehold om dette overfor kjøper.

Les også: Ditt ansvar når du selger bolig

Hvilke opplysninger selger plikter å gi, følger direkte av loven. Selger skal gi opplysninger om alle omstendigheter ved eiendommen som selger kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Man mener her negative forhold ved eiendommen. Vet selger at det lekker fra garasjetaket, skal selger opplyse om dette.

Opplysningsplikten strekker seg i utgangspunktet bare til det selger faktisk vet.

Er selgers kunnskap derimot begrenset, er det tilstrekkelig at selger gir de opplysningene som han eller hun faktisk sitter med. Det vil deretter være opp til kjøper å foreta ytterligere undersøkelser. Opplysningsplikten medfører ikke en aktivitetsplikt for selger, han trenger ikke selv å foreta undersøkelser for å skaffe seg mer informasjon om forhold han har begrenset kunnskap om. Selger behøver kun å videreformidle de opplysningene han faktisk sitter på.

En typisk viktig ting som selger normalt har plikt til å opplyse om (og som mange selgere glemmer), er om det er utført arbeider på boligen ved hjelp av egeninnsats, og arbeidene ikke er helt kurante bygningsarbeider som de fleste ufaglærte med enkelhet kan utføre. Har selger selv renovert badet bør han derfor opplyse om dette.

Opplysninger fra selger til kjøper kan gis både muntlig og skriftlig, men bevismessig bør alle opplysninger som er relevante for kjøper gis skriftlig.

Det er ikke bare opplysninger knyttet direkte til boligen som selger har en opplysningsplikt om, også omstendigheter som knytter seg til eiendommen generelt kan selger plikte å opplyse om, dersom kjøper har grunn til å regne med å få disse. Noen eksempler på opplysninger som selger kan være pliktig til å gi er opplysninger om kranglete naboer, bråk i nabolaget, bordellvirksomhet i nabolaget, at det bor seksualforbrytere/pedofile i nabolaget, illeluktende dyrehold i nabolaget, trafikkstøy. Dette er forhold som kan påvirke bomiljøet direkte, og dette vil kjøper kunne regne med å få opplysninger om. Derimot er det mer usikkert om selger behøver å opplyse selger om at det tidligere har vært begått et drap i boligen, dersom den ikke bærer preg av spor av dette. Her kan tidsperspektivet være avgjørende.

Les også: Eiendomsmeglerens ansvar når du selger bolig

Også der selger «måtte kjenne til» forhold ved boligen, har han opplysningsplikt. Vi snakker her om situasjonen der selger ikke sitter med positiv kunnskap om et forhold, men ikke har noen rimelig grunn til å være uvitende. Det skal likevel mye til for at selger får ansvar for å ha utlatt å opplyse om forhold som selger ikke hadde positiv kunnskap om, og av rettspraksis fremgår det at det kreves grov uaktsomhet hos selger.

Avslutningsvis er det kun dersom det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt, at selger kan holdes ansvarlig. Et typisk eksempel er der avtalen hadde blitt inngått til en lavere pris dersom opplysningen hadde blitt gitt, eller der avtalen ikke hadde blitt inngått i det hele tatt. Tilbakehold av opplysninger om forhold som er helt bagatellmessige rammes ikke.

Også når det gjelder manglende opplysninger identifiseres selger med sine medhjelpere, f.eks. eiendomsmegler eller takstmenn. Dersom eiendomsmegler gir manglende opplysninger om forhold ved eiendommen som megler kjente til, kan selger bli holdt ansvarlig.

Artikkelen er skrevet av advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund