Advokat Morten Fæste i Huseiernes LandsforbundEtter bustadoppføringslovas regler kan kjøper i mange tilfeller holde
utbygger ansvarlig for slike feil og mangler. Spørsmålet om kan oppstå er imidlertid hvem som kan rette krav mot utbygger på grunn av mangler på fellesarealet - er det borettslagets- eller eierseksjonssameiets styre, er det de enkelte beboere eller kan det være slik at både de styrende organer og beboerne har lik rett til å reklamere overfor utbygger?
For borettslag sin del finnes det egne bestemmelser i bustadoppføringslova. Utgangspunktet er at det er andelseierne som har rett til å fremme krav mot utbygger. Loven gir imidlertid også borettslaget en selvstendig rett til å gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal.
Det er naturligvis av praktiske årsaker at lovgiver har valgt å gi borettslaget en selvstendig rett til å gjøre gjeldende mangler på fellesareal overfor utbygger. Det er likevel ikke slik at denne retten er eksklusiv for borettslaget. Som et utgangspunkt må det legges til grunn at både de enkelte andelseierne og borettslaget har en konkurrerende rett til å gjøre krav mot utbygger gjeldende på grunn av mangler på borettslagets fellesareal. Samtlige av andelseierne vil også på selvstendig grunnlag kunne gjøre slike krav gjeldende mot utbygger.
Det må imidlertid gjøres noen presiseringer.
Skillet mellom krav på retting og krav om prisavslag/erstatning
I et borettslag er det borettslaget selv gjennom styret og generalforsamlingen som har den faktiske råderetten over fellesarealer. Det er derfor nødvendig å trekke et skille mellom de faktiske og de økonomiske mangelsbeføyelsene når det gjelder krav etter bustadoppføringslova.
Den alminnelige mangelsbeføyelsen etter bustadoppføringslova er kravet om at utbygger retter mangelen. Når den faktiske råderetten over fellesarealene er lagt til borettslaget som en enhet, vil den naturlige konsekvensen være at de enkelte andelseiere ikke selv kan kreve at utbygger retter mangler på disse arealene. Krav om retting av mangler på fellesareal vil derfor være et krav som må fremsettes av borettslaget selv.
Dersom borettslaget ikke ønsker å fremsette et krav mot retting, vil andelseieren måtte nøye seg med og på selvstendig grunnlag fremsette et krav om prisavslag eller erstatning mot utbygger. Det er altså kun når det kommer til de rene økonomiske mangelsbeføyelser at de enkelte andelseierne har en selvstendig rett til å handle på egenhånd overfor utbygger.
Motsetningsvis vil de enkelte andelseierne måtte akseptere at borettslaget fremsetter et krav om retting i stedet for et krav om prisavslag dersom borettslaget bestemmer seg for dette. På samme måte må også borettslaget på selvstendig grunnlag kunne velge å fremme krav om prisavslag i stedet for krav om retting.
I eierseksjonssameier var det tidligere slik at de styrende organer ikke kunne reklamere til utbygger for feil og mangler på fellesareal. Det var de enkelte sameierne som selv måtte fremme reklamasjonskrav for mangler på fellesarealer overfor utbygger. Med innføringen av den nye eierseksjonsloven i 2018 fikk man imidlertid inn en ny bestemmelse i lovens § 60 som sier at styret nå har rett til å gjøre gjeldende krav seksjonseieren har mot utbygger, dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.
Også i eierseksjonssameier må man foreta et skille mellom krav på retting og rene økonomiske krav. De enkelte sameierne har ingen faktisk råderett over fellesarealene, de har kun en bruksrett som de deler med de andre sameierne.
Et krav om retting av mangler som innebærer fysiske inngrep på fellesareal vil antakelig måtte fremsettes av sameiet selv, jf. en Høyesterettsdom fra 2021. (HR-2021-493-A).
I dommen uttaler retten følgende:
"Hvis styrets holdning først skal være avgjørende, vil det etter min mening være en bedre ordning at styret selv må fremme kravet etter bustadoppføringslova § 1b, jf. eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum.
Min konklusjon er da at seksjonseier heller ikke kan kreve retting av mangel i fellesarealet når styret samtykker til dette"
Beboerne er med andre ord prisgitt styrets vilje til å følge opp rettekrav overfor entreprenøren.
Vær likevel oppmerksom på at seksjonseieren på egenhånd kan kreve prisavslag eller erstatning fra entreprenøren dersom mangelen ikke rettes.
Prisavslaget eller erstatningen beregnes på grunnlag av den enkeltes eierandel.
Artikkelen er skrevet av advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund
