Leie til eie - hva bør du tenke på når du skal inngå en avtale?

Gå til hovedinnhold

Leie til eie - hva bør du tenke på når du skal inngå en avtale?

Leie-til-eie kan være en god vei inn på boligmarkedet, men det er viktig at du sjekker avtalen nøye, så du får råd til å kjøpe boligen din. Vi viser deg hva du må tenke på!

SJEKKLISTE: Hvis du vil inngå en leie-til-eie-avtale, er det en rekke ting du bør tenke på.  Vi viser deg hva!

Leie til eie (også kalt "leie før eie" og "leie-eie") er en fellesbetegnelse for boligkjøpsmodeller hvor man gis anledning til å leie en bolig i en periode før man kjøper den. 

Les mer om modellene: Nye måter å kjøpe bolig: Hva betyr "leie til eie", "deleie" og "bostart"?

Hovedårsaken til at noen velger å kjøpe bolig etter en leie til eie-modell er at man ikke har tilstrekkelig egenkapital til å få boliglån.

Ved en leie-til-eie-modell gis du anledning til å spare opp egenkapital under leietiden.

Kjøpesummen fastsettes ved inngåelsen av avtalen og ved de fleste avtaler får du derfor en verdistigning i leietiden som vil være til fordel for deg hvis du kjøper. 

Ulike tilbydere av leie til eie-avtaler har varierende avtalevilkår og avtalene er ikke nødvendigvis gunstige for deg som kjøper.

Når du skal vurdere om en slik modell passer for deg, er det en rekke forhold du bør ta i betraktning.

 

Her har vi i Huseierne satt opp en oversikt over hva du bør se etter når du vurderer å gå inn på en leie-til-eie avtale.

1. Leietiden

Det første du bør se på er hvor lenge du kan eller må leie boligen før du gis rett til å kjøpe den.

De fleste leie til eie-avtaler legger opp til en leietid på mellom tre og seks år. Noen avtaler gir deg anledning til å kjøpe boligen når som helst i leietiden, mens andre forutsetter at kjøpet skjer ved leietidens slutt.

Huseierne anbefaler at du inngår en avtale som gir deg mulighet til å kjøpe boligen når du måtte ønske. Du bør likevel være oppmerksom på reglene om foreldelse (se punkt 9 under).

2. Er dette en bolig som vil møte ditt behov etter utløpet av leietiden?

Det kan være vanskelig å forutse hvordan din livssituasjon vil være om tre til seks år. Det kan tenkes at du ved utløpet av leietiden har gått inn i en ny livsfase. Kanskje du har fått samboer, familie, hund eller byttet jobb. Din økonomiske situasjon kan også være en helt annen.

Endringer i dine omstendigheter kan altså føre til at en bolig som du trodde ville være perfekt for deg ikke lenger møter dine behov.

Du bør derfor tenke nøye gjennom om boligens størrelse, beliggenhet og andre egenskaper vil passe for deg dersom din livssituasjon endres.

Du bør også være oppmerksom på at man må bo en bolig i minst 12 måneder etter kjøpet for å kunne selge skattefritt. Dersom du selger etter kortere tid enn 12 måneder, vil du måtte skatte av gevinsten ved salget. 

Vi anbefaler derfor at man ikke inngår leie til eie-avtaler med mindre man har planer om å bli boende i boligen over lengere tid. Som et minimum bør du ønske å bli boende i boligen ut leietiden og minst ett år etter dette!

3. Hvor høy er husleien?

Hvor mye leie du må betale i husleie hver måned vil være av stor betydning dersom du ønsker å spare opp egenkapital i leietiden.

Ved de fleste leie til eie-avtaler vil du måtte betale markedsleie i leietiden, men dette kan variere. Vi anbefaler at du forsøker å finne en leie til eie-avtale hvor leiesummen er lavere enn vanlig markedsleie. Dette er vanlig ved leie til eie-prosjekter hvor kommuner er involvert.

Det kan være lurt å undersøke hvor høy leiesummen er holdt opp mot vanlig markedsleie. Du kan selv undersøke hvor mye tilsvarende leiligheter leies ut for på vanlige husleieplattformer, som eksempelvis finn.no og hybel.no. Du kan også ta kontakt med en utleiemegler og be om informasjon om hvor mye denne boligen kunne ha blitt leid ut for.

Huseierne anbefaler at du ikke inngår leie til eie-avtaler hvor du betaler mer i leie enn hva du ville ha betalt på det vanlige leiemarkedet.

4. Hvor høy blir husleien i fremtiden?

Når du inngår en leie-til-eie-avtale, så er det om en ny bolig. I slike borettslag eller sameier er ofte husleien litt lav. Dette skyldes at borettslaget eller sameiet har avdragsfrihet på fellesgjelden de første årene. 

Men du må sjekke hvordan husleien blir fremover - når eventuell avdragsfrihet er ferdig. Da vil nemlig husleien gå opp, fordi boligselskapet også skal betale avdrag på fellesgjelden. I tillegg må du sjekke at det er satt av penger til vedlikeholdsfond, slik at ikke vedlikeholdsregningene etterhvert vil øke husleien - og spise av din sparing. 

Spør eiendomsmegleren om denne informasjonen. Den skal gis ved alle salg, men vi ser at ikke alle er like flinke til å gi informasjonen ved leie til eie avtaler.

5. Hvor stort sparepotensiale vil du ha?

Ettersom leie til eie-avtaler normalt inngås med intensjon om at man skal bo der i mange år, vil mange velge en bolig som er større og dyrere enn man ville ha valgt dersom man skulle leie en bolig etter en vanlig husleieavtale.

Dersom du betaler så mye i husleie hver måned at du ikke har råd til å kjøpe boligen etter utløpet av leietiden, vil en leie til eie-avtalen sjeldent være lønnsom.

Du bør derfor foreta en grundig vurdering av din økonomi og hvor mye du vil måtte spare for å oppfylle vilkårene for å få boliglån. Vi i Huseierne anbefaler at du tar kontakt med banken din for å få informasjon om hva som skal til for å finansiere boligkjøpet.

Det kan være fornuftig å sette opp et budsjett for å undersøke om du vil oppfylle vilkårene for å få boliglån ved utløpet av leietiden.

6. Hvilke rettigheter har du hvis det er feil og mangler ved boligen?

Mange leie til eie-avtaler inneholder ingen bestemmelser om dine rettigheter til å gjøre gjeldende feil og mangler ved boligen. Avtalene fokuserer gjerne på partenes rettigheter og plikter i leietiden og har lite informasjon om hvilke betingelser som vil gjelde ved kjøpet. Dette kan få store konsekvenser for deg.

De aller fleste leie til eie-avtaler inngås før boligen er ferdigstilt. Ved kjøp av bolig under oppføring vil kjøper ved vanlige kjøpsavtaler ha omfattende rettigheter etter bustadoppføringslova.

Man vil blant annet ha rett til å kreve ettårsbefaring og kan gjøre feil og mangler gjeldende overfor entreprenøren. Den viktigste sikkerhetsmekanismen er likevel entreprenørens plikt til å stille garanti . Med en slik garanti vil kjøper få dekket en del av sine krav selv om utbygger skulle gå konkurs.

NB: Ved en leie til eie-avtale, vil man ikke uten videre ha slike rettigheter.

Dersom man skal gis tilsvarende rettigheter etter en leie til eie-modell, må dette avtales. Du bør derfor sørge for at entreprenøren forplikter seg til å stille garanti og at du gis rett til å gjøre mangler gjeldende på samme måte som en annen kjøper av ny bolig.

Huseierne anbefaler at du setter deg godt inn i avtalevilkårene og hvilke rettigheter du vil ha etter avtalen. Dersom du inngår leie til eie-avtale om kjøp av bolig under oppføring, bør du sørge for at du har rett til å gjøre mangler gjeldende og at utbygger stiller garanti for oppfyllelse av avtalen.

7. Kjøpesummen

Fordelen man normalt ønsker å oppnå ved leie til eie-avtaler er at kjøpesummen fastsettes ved inngåelsen av avtalen. Da vil du som kjøper får fordelen av en eventuell verdistigning på boligen i leieperioden. Denne fordelen oppnår du likevel ikke dersom kjøpesummen settes for høyt.

Huseierne anbefaler at kjøpesummen ikke settes høyere enn markedspris på avtaleinngåelsestidspunktet. Vi anbefaler at man innhenter minst én verdivurdering/verditakst fra eiendomsmegler eller takstmann. På den måten kan man forsikre seg om at den avtalte kjøpesummen ikke er høyere enn vanlig markedspris.

8. Inneholder avtalen betingelser for videresalg?

Enkelte avtaler inneholder betingelser for videresalg. Noen avtaler vil gi selger en rett til å kjøpe tilbake boligen for en bestemt pris ved en eventuell fremtidig overdragelse. Andre avtaler inneholder bestemmelser om at en eventuell verdistigning ved et videresalg skal deles mellom utbygger og selger.

Slike bestemmelser vil være av stor betydning for om avtalen er lønnsom for deg. Du bør altså sørge for at du har satt deg godt inn i hva slike bestemmelser vil innebære for deg.

9. Hvordan fremstår selgeren?

Før du inngår en slik avtale, bør du også vurdere om tilbyderen av leie til eie fremstår som seriøs og profesjonell. Det er ikke nødvendigvis slik at store aktører tilbyr bedre avtalevilkår enn mindre aktører, men vi anbefaler at man kun inngår avtaler med anerkjente og erfarne aktører.

En profesjonell og seriøs aktør vil gjerne gi dekkende og forståelig informasjon om avtalevilkårene.

Hvorvidt avtalevilkårene er tilgjengeliggjort på en god og oversiktlig måte, kan derfor gi en viktig indikasjon på om du står overfor en seriøs og profesjonell aktør.

10. Foreldelse av kjøpsavtalen

Det er også viktig å være klar over at kjøperetten i leie til eie-avtaler foreldes etter vanlige foreldelsesregler. Etter de alminnelige foreldelsesreglene vil en rettighet foreldes tre år etter at fordringshaveren kunne kreve oppfyllelse.

Ved leie til eie-avtaler hvor man kan kjøpe boligen når som helst i leietiden, vil altså kjøperetten potensielt foreldes tre år etter avtaleinngåelsen. Retten til å kjøpe boligen kan altså foreldes før leietiden har løpt ut. Det er uavklart om man likevel kan inngå avtaler om at slike kjøperetter skal kunne gjøres gjeldende i lengere tid enn tre år.

På grunn av denne usikkerheten, anbefaler Huseierne at man ikke inngår leie til eie-avtaler hvor leietiden er mer enn tre år og kjøperetten kan gjøres gjeldende under hele leietiden.

Dersom man skal inngå leie til eie-avtaler med leietid i mer enn tre år, bør man heller avtale at man ikke kan gjøre kjøperetten gjeldende før etter en viss tid. Dersom man eksempelvis vil leie boligen i fem år, bør man avtale at kjøperetten ikke skal kunne gjøres gjeldende før etter to år. På den måten vil ikke kjøperetten foreldes før utløpet av leietiden.

 

Og et siste tips til slutt: Hvis du inngår avtalen sammen med noen, må dere passe på å skrive en samboerkontrakt! Få med både hvem som skal betale husleien og hvordan dere har tenkt å spare til egenkapital!

Les mer: Slik kan samboere dele boutgiftene

 

Vi hjelper deg som er medlem:

Jusstelefonen 22477507

Ring dersom du har et juridisk spørsmål. Det er gratis, og for alle medlemmer.

Tjenesten er åpen hverdager mellom 08.30 og 15.30.

Send inn en større juridisk sak

Våre medlemmer får gratis juridisk rådgivning fra våre advokater i saker som gjelder bolig og eiendom. Her kan du sende inn en sak skriftlig.