I et sameie vil den enkelte sameier ha bruksrett til selve boligen. Men ofte dukker spørsmålet om hvem som kan bruke fellesarealene opp. Er dette til delt og fellesbruk, eller kan en spesiell sameier bruke deler av fellesarealene som sin hage?
Øistein Olsen Krokmoen er advokat i Huseierne. Han forteller at det kommer en del spørsmål om dette fra sameiestyrer og enkelte sameiere i disse dager. Særlig gjelder dette til hageflekkene utenfor boenheter på bakkeplan.
Tilleggsdel eller enerett?
Advokaten forteller at det første man bør gjøre er å se på hvordan sameiet er delt opp, og hva som står i seksjonsbegjæringen:
- Noen steder vil hageflekkene være lagt til seksjonene som en "tilleggsdel". Det betyr at den som eier selve seksjonen også eier denne delen av hagen. Slik vil det ofte være i to- og firemannsboliger der bruk av hagen er klart regulert. Men det kan også være slik i større sameier, der de som bor i første etasje har mulighet til å gå ut i hagedelen, forteller Krokmoen.
Andre ganger kan det være at bruk av hageflekkene er regulert etter avtaler eller i vedtektene. En seksjonseier kan være gitt bruksrett til spesielle deler av fellesarealet - typisk hageflekken utenfor egen del.
- Etter loven fra 2018 skal en bruksrett være midlertidig og ha en varighet på maksimalt 30 år. Den må også være nedfelt i vedtektene som er vedtatt av sameiermøte, forteller advokat Krokmoen. Har man en terrassedør ut til hagen, vil det imidlertid kunne være slik at eieren har en varig bruksrett til en mindre hageflekk utenfor, på samme måte som om døren hadde gått ut til en balkong.
Bruksrett til fellesareal i sameier
Andre ganger kan en bruksrett være knyttet til avtale mellom sameiet og den enkelte sameier.
- Dette gjelder særlig når avtalen er noen år gammel. Den første eierseksjonsloven kom i 1983, og det er avtaler om bruksrett som er eldre enn denne. Men vi ser også noen avtaler som er yngre som også har vært godkjent, sier Øistein Krokmoen.
Få det i vedtektene!
Advokatenes klare råd er å sørge for at det er klarhet om bruksrett til fellesarealer. Dette gjøres enklest ved å få det inn i vedtektene på en ryddig og grei måte. Ønsker man at en bruksrett skal være varig, bør man seksjonere arealet som en tilleggsdel.
- Dette er også en fordel når boliger skal selges. Da vil det klart fremgå hva som hører med til den enkelte enhet. Det er en fordel både for selger og kjøper, sier Krokmoen.
Medlemsfordel: Det er styrets ansvar å få dette på plass i vedtektene. Sameier som er medlem i Huseierne kan få hjelp av Huseiernes advokater til å dette på plass. Les mer her!
Hvor stort område kan man bruke?
- Et spørsmål vi ofte får, er hvor stort areal den enkelte sameier kan disponere. Det må man sjekke i seksjonsbegjæringen eller vedtektene. Der skal det stå for eksempel hvor langt ut fra huset man har disposisjonsrett. Hvis dette ikke er tydelig, kan det være en fordel å få klargjort dette, forteller advokat Krokmoen.
Han forteller også at det kommer spørsmål om hva den enkelte sameier kan gjøre på "sin" del. Kan man for eksempel lage platting eller sette opp hekk på sin hagedel?
- Her er det viktig å huske på at selv om en sameier har bruksrett til uteareal, er det fortsatt fellesareal. Det betyr at det er sameiet som legger føringene for hvordan arealet skal opparbeides, forteller advokaten.
Som regel kan man møblere på vanlig måte, mens for eksempel levegger og platting vil være noe man må søke styret eller årsmøtet om godkjenning til.
- Da er den fordel om årsmøtet har vedtatt klare regler om hva som er lov, slik at alle sikres lik behandling, sier Øistein Olsen Krokmoen.
Hvis arealet er gjort til tilleggsdel, kan sameieren ha en større frihet, men det er fortsatt ikke fritt frem. Dette henger sammen med at utvendige endringer, endringer av fasade og lignende alltid vil være tiltak som må godkjennes av sameiet.
