Av: Geir Ormseth

Dersom boliglånet er helt eller delvis nedbetalt når du pensjonerer deg, er det fullt mulig å hente ut pensjonsinntekter fra boligen.

Gjennom låneopptak kan deler av boligformuen veksles om til kontanter uten å sette privatøkonomien i spill.

Det er tre måter å låne på:

• vanlig nedbetalingslån
• rammelån
• seniorlån

Ingen av dem er perfekte. Det er fordeler og ulemper.

Denne artikkelen tar utgangspunktet i en pensjonist-husholdning med lav eller ingen boliggjeld. Har du stor gjeld fra før, bør du være varsom med å øke den ytterligere.  De tre lånetypene:

Nedbetalingslån

Et vanlig boliglån er en unødvendig dyr løsning. Dette er et nedbetalingslån der hele lånebeløpet utbetales på en gang, som deretter må plasseres på en innskuddskonto inntil lånet er brukt opp.

Renten på lånet vil typisk være 1 prosent høyere enn innskuddsrenten – en unødvendig kostnad.

Dermed sitter du med penger på bok, men betaler samtidig renter på lånet for de samme pengene.

Den årlige ekstrakostnaden utgjør 7.800 kroner for en gjeld på 1 million kroner, etter skatt. Nedbetalingslån er derfor lite egnet til å gjøre løpende «uttak» av boligformuen.

Rammelån

Ved rammelån låner du bare opp det du trenger innenfor en avtalt låneramme. For eksempel har du en ramme på 1 millioner, uten at du nødvendigvis trenger å bruke hele rammen.

Du betaler kun renter på beløpet du til enhver tid har i gjeld. Du kan velge å betale rentene underveis for på den måten ha kontroll på gjeldsveksten.

Når du søker om rammelån (eller vanlig boliglån) vektlegger banken både betjeningsevne - altså husstandens inntekt – og pantesikkerheten.

Ved vurdering av betjeningsevne tar banken et visst hensyn til at en av låntagerne etter hvert vil falle fra. Det kreves typisk minst 300.000 kroner i inntekt som enslig, eller drøyt 400.000 kroner som par, for å få innvilget et rammelån av betydning.

Du bør ikke låne for mye gjennom rammelån. Endrer forutsetningene for lånet seg, for eksempel ved at en av inntektsmottakerne faller fra eller boligprisfall, forbeholder banken seg retten til å omgjøre lånet til et vanlig nedbetalingslån hvor avdrag må betales.

Men så lenge lånet utgjør en mindre andel av boligverdiene – typisk en tredjedel - kan du regne med at banken godtar avdragsfrihet.

Har du innskuddspensjon fra privat arbeidsgiver bør du være oppmerksom på den inntektsreduksjonen som inntreffer den dagen den innskuddsbaserte pensjonen opphører, vanligvis ved fylte 77 år. Vil du ha tilstrekkelig inntekt til å betjene rentene etter fylte 77 år?

Rammelån er billig. Renten er om lag identisk med vanlig boliglånsrente.

FORFATTEREN:  Denne artikkelen er skrevet av Geir Ormseth for Huseierne. Geir Ormseth arbeidet på publiseringstidspunktet som selvstendig og uavhengig privatøkonomiekspert med erfaring fra blant annet Dine Penger og Forbrukerrådet. Nå arbeider Ormseth i Finanstilsynet. (Foto: Forbrukerrådet.)

 

Seniorlån gir maks låneopptak med garanti

Seniorlån går også under navnet LittExtra. I motsetning til rammelån tar ikke et seniorlån hensyn til betjeningsevnen (din inntekt), kun hensyn til pantesikkerheten i boligen.

Seniorlån kan derfor være redningsplanken for pensjonister med lav inntekt som ikke får rammelån fra banken. Ulempen er at lånet er dyrt. Nesten 2 prosentpoeng høyere enn rammelån.

Du innbetaler hverken renter eller avdrag. Dette blir tillagt lånesaldoen slik at gjelden vokser i takt med løpende renter. Lånet har en innebygget forsikring mot at det skal vokse deg over hodet og presse deg til å selge deg ut av boligen.

Denne garantien sikrer den lengstlevende livsvarig borett i boligen uansett hvor mye gjelden vokser på grunn av de tillagte rentene.

Riktignok er risikoen for det ganske liten, men den er ikke null, og den kan uansett føles overveldende. Denne garantien innebærer dessuten at du kan låne mer gjennom et seniorlån enn gjennom et rammelån.

Du må være over 60 år (begge hvis du er gift) for å kunne benytte deg av seniorlån. Seniorlån tilbys enten som et engangsbeløp eller som en månedlig utbetaling (eller som en kombinasjon). De månedlige utbetalingene varer frem til den lengstlevende er 95 år.

Lånet løper videre uten krav til betjening av renter og avdrag også etter fylte 95 år.  Du står som eier av boligen. Lånet forfaller først ved permanent overgang til sykehjem eller ved død. Arvingene overtar boligen ved å gjøre opp lånet. Hvis boligens verdi er lavere enn lånet ved forfall, tar banken tapet.

Hvor mye du kan låne avhenger av om boligen ligger i et velfungerende boligmarked (sentrale strøk).

Flere av bankene deler inn boligområdene i tre soner: Grønn, gul og rød. I grønn sone, kan du låne mest, da banken anser risikoen for prisfall lavest her. Maksimalt lånebeløp kan variere noe mellom bankene.  I rød sone avstår de fleste av bankene fra å tilby seniorlån. Eneste unntaket er KLP Banken. Du kan ikke ta med hytte i pantet.

• Grønn sone gjelder de aller fleste byene fra Oslo til mindre byer/steder som f.eks. namsos, Flekkefjord, Hammerfest, Bryne, Brønnøysund, Alta og Ytre Enebakk.
• Gul sone er for eksempel småsteder som Ørsta, Otta og Stord.
• Rød sone er typiske fraflyttingskommuner som for eksempel Odda, Bardu og Vardø.

Eksempel: En boligformue på 5 millioner kan gi en månedlig utbetaling på 8.200 kroner i grønn sone. Forutsetter da at utbetalingen starter ved 65 år og varer i 20 år.

Utbetalingen er ikke en inntekt i skattemessig forstand, men et opptak av lån. Du skal derfor ikke betale skatt av uttaket. Lånerentene kommer til fradrag i skatten på vanlig måte, dvs. 22 prosent redusert skatt av rentene.

En ulempe er at seniorlån krever førsteprioritets pant i boligen. Det innebærer at eventuelle eksisterende lån må refinansieres av seniorlån. Dermed øker renten på ditt gamle lån. Det kan gjøre at det ekstra du kan låne gjennom seniorlån blir uforholdsmessig dyrt.

Seniorlån har blitt kritisert for at det vanskeliggjør bytte av bolig på et senere tidspunkt. Argumentet er at eksisterende boliggjeld kan gjøre det vanskelig å komme seg videre til din siste bolig. Men dette er neppe tilfelle.

Restgjeld er ikke til hinder for en slik transaksjon. Banken er opptatt av sikkerheten på boliglånet. Om banken har pant i en gammel enebolig eller flunkende ny leilighet spiller liten rolle, alt annet likt.

Men dersom leiligheten dere flytter til er dyrere enn eksisterende bolig, kan både rammelån og seniorlån skape vansker dersom gjelden er blitt for stor. Bortfall av ektefelle kan gjøre det vanskelig for dem med rammelån å kjøpe sin neste bolig fordi betjeningsevnen er redusert. Et slikt dødsfall vil derimot ikke påvirke negativt ved seniorlån.

Så mye utgjør prisforskjellen

På rammelån får du i januar 2023 en rente fra 3,8 prosent til 5,3 prosent. Til sammenligning koster seniorlån betydelig mer, rundt 6 prosent.

La oss sammenligne et vanlig seniorlån på 5,80 prosent med et rammelån på 3,80 prosent. Over tid er seniorlånet betydelig dyrere enn rammelånet.

Grafen under viser samlede rentekostnader etter skatt for begge lånetypene dersom du/dere låner 3.000 kroner hver måned. Etter 20 har seniorlånet kostet deg 191.000 kroner mer. Etter 30 år 551.000 kroner mer.

Styr unna rådyr rentefelle i seniorlån

Du kan velge å få utbetalt hele seniorlånet som et engangsbeløp. Dersom seniorlånet skal forbedre den daglige økonomien din, er dette en meningsløst fordyrende løsning, på grensen til et bankråd som strider med god forretningsskikk.

Rammen koster om lag 4 prosent, mens du i samme banken får 1 prosent rente for innskuddet. Fantastisk løsning for banken, men en elendig løsning for deg.

Ved en ramme på 1 million vil rentedifferansen årlig gi deg en merkostnad på 23.400 kroner. Penger rett ut av vinduet. Velg månedlige uttak av lånerammen i stedet.

Hva bør du velge, seniorlån eller rammelån?

Rammelån koster i dag halvparten av seniorlån, og er en god løsning dersom du har høy nok inntekt til å få rammelån av banken, eller dersom du ønsker lav belåning på boligen.

Seniorlån passer for deg som ikke har høy nok inntekt til å kunne låne så mye som du ønsker gjennom rammelån. Samt at du verdsetter forsikringen i seniorlånet, dvs at det gir deg stor bekymring å oppleve at gjelden i et rammelån øker.

PS: Det er begrenset antall banker som tilbyr seniorlån!