De fleste av oss kjøper og selger bolig et fåtall ganger i løpet av livet. Vi er helt avhengig av en profesjonell part som loser oss gjennom prosessene.

- Vi vanlige folk har jo ikke tid – eller kunnskap nok – til å innhente alle formelle opplysninger, finne fotograf, finne takstmann og til å få på plass alle de småtingene som må være der før et boligsalg. Da jeg skulle selge var det helt naturlig for meg å få profesjonell hjelp. 

Ingrid Dahn, her sammen med Helge Vidar Sørheim. Det sier Ingrid Dahn, som nylig solgte sin leilighet på Fornebu, og kjøpte hus på Vøyenenga i Bærum. Både salget og kjøpet gikk gjennom samme megler – en hun også hadde brukt tidligere ved boligsalg.  

- Vi har egentlig vært veldig fornøyd med både salget og kjøpet. Vi tenker at meglere uten tillit ikke overlever i markedet, sier hun.

 

Tillit

Tillit til megleren er ikke bare noe som føles godt for kjøper og selger, men avgjørende for at bolighandelen skal kunne gjennomføres på en god måte. Hvordan megleren i sin rolle skal opprettholde tilliten til både kjøper og selger er ansett som så avgjørende at det er regulert i eiendomsmeglerlovens avsnitt om god meglerskikk. Der står det blant annet at megler skal ha omsorg for både kjøpers og selgers interesser, og ikke opptre på noen måte som kan svekke hans eller hennes integritet.

Slik boligomsetningen har utviklet seg de siste årene er det likevel forhold som kan sette integriteten på prøve. I rapporten «Pengestrømmer i markedet for boligtransaksjoner» som Huseiernes Landsforbund har fått levert fra analysebyrået Oslo Economics kommer det frem hvor mange aktører som har økonomisk interesse i bolighandelen, og hvor enorme beløp det egentlig er snakk om. De mange kommersielle aktørene formidles i stor grad av megler, og utvekslingen av penger og andre godtgjørelser aktørene imellom er ofte lite synlig for forbruker. Dette er forhold som gjør at man kan stille spørsmål ved hvor meglers lojalitet egentlig ligger.

- Rapporten identifiserer en rekke koblinger mellom aktører innenfor markedet for boligomsetning, der det foreligger potensiell risiko for interessekonflikter. Kilden til risikoen ligger i den nøkkelrollen eiendomsmeglerne har, ikke bare til å koble kjøpere og selgere, men også til å formidle tilleggstjenester som markedsføring, forsikring, taksering i forbindelse med boligsalg, sier spesialrådgiver Tor Dølvik i Transparency Norge. Han påpeker at det foreligger en asymmetrisk informasjon, altså at megler vet mye mer enn forbrukerne, som gjør det vanskelig for kundene å vurdere pris og behov for tjenestene.

- Når meglerforetakene i stor grad også eies av bankene som yter kreditt til boligkjøperne, oppstår det muligheter for kryssubsidiering og overprising/underprising av meglertjenester samt ulovlig markedsvridende kobling av meglings- og finansieringstjenester, sier Dølvik.

 Diagram: Pengestrømmer


Bankene eier meglerne

De fem største eiendomsmeglerkjedene i Norge, som i 2016 sto for 64 prosent av all omsetning, er eid av banker: Eiendomsmegler1, DNB Eiendom, Privatmegleren, Aktiv eiendom og Krogsveen Eiendom. At bankene har mye å tjene på at folk kjøper bolig, er det liten tvil om. Bare i løpet av det første året som lånekunder var bankers og kredittforetaks samlede inntekter fra nye boliglån 6,5 milliarder kroner (2016). For hver måned som går betyr lånekundene penger i kassa for bankene. Bankene vil altså ha stor interesse av å få tak i boliglånskunder. Megleren vil i en slik posisjon lett bli bankens bindeledd til kundene. Megler har ikke lov til å motta penger for å formidle boliglån til sine kunder, men innad i samme konsern spiller det ingen rolle hvor marginene hentes inn. Bankene kan dermed øke sin inntjening ved å benytte meglernes eksponering til salg av låneprodukter.

- Både bankene og eiendomsmeglerforetakene har interesse av at boligprisene øker. Høyere priser gir større salgsinntekter til foretakene og mer renteinntekter til bankene. Det er bunnlinja som driver adferden til disse tunge aktørene, og det må vi som forbrukere være bevisst på, sier generalsekretær Morten Andreas Meyer i Huseiernes Landsforbund. Han påpeker at eiendomsmeglernes økonomiske resultater isolert sett ikke er det som driver bankenes interesse for å eie meglervirksomhetene. Det er de lojale lånekundene bankene vil ha – det er de som betyr penger i kassa.

Huseiernes distriktsleder i Vest-Agder Espen Solum, som tidligere har jobbet som eiendomsmegler i en årrekke, mener kontakten mellom eiendomsmeglerforetakene og bankene har gått alt for langt. Han sammenligner med Danmark, der bankene kom inn på eiersiden omtrent samtidig som i Norge.

- I Danmark fikk dette den umiddelbare konsekvens at Folketinget vedtok en ny eiendomsmeglerlov der man satte strek for ordningen med at man kunne representere to parter- selger og kjøper. Kjøpere må søke råd og bistand hos en annen eiendomsmegler eller advokat. Eiendomsmegleren ble ikke vurdert lengere som fri og uavhengig, men kun som en representant for finansnæringen. I Norge har man gått i stikk motsatt retning, påpeker Solum, som etterlyser reguleringer på området fra Finanstilsynet, for å sikre meglers uavhengige posisjon.

 Diagram: Bankene eier meglerne.

Finanstilsynet for lovrevisjon

Finanstilsynet har flere ganger vært ute og presisert at det må være tydelige grenser mellom eiendomsmeglerforetakene og bankene. I oktober i fjor kom Finanstilsynet med et rundskriv der det presiserte at banker og eiendomsmeglere som er samlokalisert må ha rutiner og en utforming som gjør at taushetsplikten overholdes. De har ikke lov til å gå inn i hverandres porteføljer. Også tidligere har Finanstilsynet måttet presisere en avgrensning – i 2016 gikk tilsynet ut og minnet om at det er i strid med god forretningsskikk dersom bankene setter som vilkår for lån at låntaker bruker bankens eget meglerforetak. Hus & Bolig har fått flere tips om at dette i praksis foregår likevel. I Moss møter daglig leder Eirik Reinnel i Privatmegleren stadig på boligselgere som ikke skjønner at de kan velge megler fritt, uavhengig av banken de har lån i.

- Kundene tror de benytte bankens megler, fordi de tolker bankmedarbeideren dithen. Det er jo dumt i de tilfeller kundene faktisk ønsker å benytte en helt annen megler. Bankmedarbeidere bruker et språk som gjør at kundene tolker det dithen at det forutsettes at de må bruke deres megler. Det hjelper ikke at vi sier at det er ulovlig og man ikke har lov til å sette forutsetninger noen vei, sier Reinnel.

Finanstilsynet antyder i en epost til Hus & Bolig at dagens regulering på området ikke holder mål.

- Koblingen mellom bankenes utlånsvirksomhet og eiendomsmeglingen er ett av forholdene Finanstilsynet mener bør inngå i et lovrevisjonsarbeid. For øvrig følger Finanstilsynet opp gjeldende regelverk, hvor forvaltningspraksis og relevante rundskriv inngår, skriver kommunikasjonsdirektør Kjetil Karsrud i Finanstilsynet i e-posten.

 

Vær bevisst som forbruker

Hva skal man så gjøre som forbruker? Man trenger jo både megler og bank i en kjøp/salg-situasjon, og dersom de ligger i samme kontor og anbefaler hverandre, er det jo enkelt å følge rådene? Morten Andreas Meyer i Huseierne oppfordrer boligselgere og -kjøpere til ikke alltid å la seg besnære av det enkle:

- Kjøp og salg av bolig er de største transaksjonene de fleste av oss gjør i løpet av livet. Vi må sette av tid og innhente kunnskap som best ivaretar våre interesser, og det er ikke sikkert at det som er enklest gavner oss. Det viktige er å være bevisst i møtet med megler og bank: Dette er virksomheter som tjener på at vi er der som kunder. La bankene og eiendomsmeglerne konkurrere om deg som kunde. Velg aldri noen uten å ha utfordret minst en av konkurrentene, oppfordrer Meyer.

 Illustrasjon: Koblinger mellom aktører.

Gode tider for forsikringsbransjen

Det er imidlertid ikke bare banker og meglere som har store økonomiske interesser i bolighandelen. Beregninger fra Oslo Economics viser at samlet premie til boligselgerforsikringer (tidligere kaltes dette eierskifteforsikringer) i 2016 lå i underkant av én milliard kroner. Til boligkjøperforsikringsselskapene gikk det 360 millioner kroner.

Da Ingrid Dahn skulle selge leilighet og i neste omgang kjøpe hus, kjøpte hun både boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring.

- Boligselgerforsikring mener jeg vil være lurt i de aller fleste tilfeller. Boligkjøperforsikringen kjøpte vi mest fordi selgerne av huset ikke hadde bodd i det på mange år, slik at det var flere ting i egenerklæringen de ikke kunne fylle ut, sier Dahn. Hun var fullt klar over at megleren fikk betalt for å selge boligkjøperforsikringen, og syntes det var helt i orden da det ikke lå noe press på å kjøpe forsikringen.

- Det hadde kanskje vært annerledes om det var et produkt jeg opplevde som lite relevant, men i en slik sammenheng hvor det står så store verdier på spill mener jeg det er i forbrukers interesse å forsikre seg, så jeg opplevde ikke at meglers interesser var annerledes enn mine, sier Dahn.

 

Oversalg av forsikringer?

Forsikringsselskapenes hovedkanal for å nå kundene er megler. Det er i kjøpers og selgers interesse å best mulig sikre seg mot søksmål og rettssaker i etterkant av en bolighandel. Men de store summene forsikringsbransjen tjener på kunder som vil sikre seg i bolighandel, gir imidlertid grunn til å stille spørsmålet: Trengte virkelig alle som kjøpte forsikringer disse?

Forsikringsselskapene oppgir at beløpet de gir hver enkelt megler som selger boligkjøperforsikring for dem ligger mellom 1 200 og 2 000 kroner. I rapporten fra Oslo Economics pekes det på at denne typen returprovisjon trolig vil kunne gi et oversalg av forsikringer. Kjøpere kan få inntrykk av at dette er en forsikring de trenger, og vil kunne få et hardt møte med virkeligheten når de innser at den kanskje likevel ikke dekker det de trodde, eller fikk inntrykk av. Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) påpeker at megler er pålagt å opplyse om at hun får penger for å selge boligkjøperforsikring, og mener ikke det er uetisk av megler å selge denne forsikringen.

- Så lenge det er slik at megler må opplyse om at hun får honorar for å formidle boligkjøperforsikring, skjønner kjøperne at megleren har en økonomisk fordel av å formidle det. I det ligger det en forståelse av at megler ikke nødvendigvis er helt objektiv i dette spørsmålet, sier Geving. Han legger til at NEF er opptatt av at eiendomsmeglere først og fremst skal drive med eiendomsmegling – og at formidling av forsikringer og lån ikke sorterer under meglers hovedoppgaver.

Meglere har ikke lov til å motta lønn for formidling av boligselgerforsikring, bare dekking av kostnadene ved formidlingen. Hvordan kostnadene regnes ut er som regel ikke tilgjengelig informasjon for boligselger.

 

Megler og takstmann i avhengighetsforhold

Også takstbransjen har mye å tjene på at vi kjøper og selger bolig. I 2016 hadde takstmenn ca. 425 millioner kroner i samlede salgsinntekter, viser rapporten fra Oslo Economics. Hvor stor andel av dette som kommer fra annen takseringsvirksomhet er usikkert, men at det er gode tider i takstbransjen når det er fart i boligmarkedet, er det liten tvil om.

Selv om boligselger selv kan finne takstmann, er det i de aller fleste tilfeller megler som formidler. Takstmannen er altså avhengig av megler for å få oppdrag, mens megler igjen, som har provisjonbasert inntekt, vil ønske høyest mulig pris på boligen. Takstmannen, som vil holde seg inne med megler for også å få neste oppdrag, vil dermed ha incentiver til å underkommunisere eventuelle mangler ved boligen til potensielle kjøpere, påpekes det i rapporten fra Oslo Economics. Megler på sin side, vil gjøre seg avhengig av takstmannen som gir de takstene som gir høyest pris. På kort sikt sammenfaller denne interessen med selgers mål om høyest mulig pris på boligen. På lang sikt kan det øke konfliktnivået i ettertid, dersom kjøper føler at ikke alle opplysningene om boligen kom riktig frem.

Da Ingrid Dahn skulle selge sin bolig på Fornebu, var det megler som skaffet takstmann.

- Det var faktisk samme person som også takserte den forrige boligen som jeg solgte gjennom samme megler. Jeg var tilstede under gjennomgangen med takstmannen og kunne avklare ting med han, så jeg er fornøyd med jobben som ble gjort begge gangene. Så lenge det er kvalitet og troverdighet over jobben, ser jeg ikke noe galt i at meglerne bruker takstmenn de kjenner til, sier Ingrid Dahn.

Huseiernes Landsforbund har i et høringssvar blant annet gått inn for offentlig godkjent tilstandsrapport for frivillig bruk og etablering av autorisasjonsordning for takstmenn.

 

Mer åpenhet

De aller fleste som selger bolig får hjelp fra fotograf, annonsekanaler som finn.no og aviser, og stylist er også blitt stadig vanligere å ha med på laget. Slår man sammen disse og regner på det, blir markedsføringspengestrømmen årlig om lag én milliard kroner. Siden markedsføringen ofte selges som pakker fra meglerne, er det uoversiktlig for forbrukeren hvem som får hva, og hvorvidt megler får goder, som for eksempel rabatter, ved salg av en type markedsføring fremfor en annen.

Tor Dølvik i Transparency Norge etterlyser mer åpenhet både på dette området, og de andre områdene der megleren sitter med informasjon forbruker ikke nødvendigvis kjenner til.

- Åpenhet kan bidra til å redusere risikoen for at eiendomsmeglerne eller innhentede tjenesteleverandører høster fordel av informasjonsforspranget på bekostning av boligselgere og -kjøpere. Det kan for eksempel dreie seg om at meglerne opplyser om prosedyrene for å anskaffe tilleggstjenestene, mer aktiv informasjon om innholdet i boligkjøper- og eierskifteforsikring samt lett tilgjengelig informasjon om prisene for hver av disse tilleggstjenestene innenfor den samlede formidlingspakken, sier Dølvik som mener at slik åpenhet kan bidra til økt forbrukermakt i markedet for eiendomsformidling, og dermed redusert risiko for misbruk av eiendomsmeglernes informasjonsforsprang.

- Et effektivt boligmarked forutsetter altså et effektivt marked for eiendomsmegling, noe som i tillegg krever at både konkurransetilsynet og finanstilsynet undersøker om mekanismene for å etterleve regelverket er tilstrekkelig, sier Dølvik.

Avdelingsdirektør Gjermund Nese i Konkurransetilsynet opplyser på generelt grunnlag at produktkoblinger kan utgjøre brudd på konkurranseloven, dersom dette gjøres av et foretak som er dominerende. Tilsynet har imidlertid ikke gjort en konkret vurdering av om det foregår ulovlig produktkobling i markedet for boligomsetning.