I fjor mottok de to største aktørene på markedet for eierskifteforsikringer, Protector og Norwegian Claims Link, til sammen over 7 000 krav fra misfornøyde boligkjøpere. Dette tilsvarer hver tiende omsatte bolig. Huseiernes Landsforbund og Forbrukerrådet mottok hver over 3 000 henvendelser fra folk som trengte bistand i etterkant av boligkjøp.
Fra fem soverom til tre
Hos Huseierne har antall henvendelser i forbindelse med avhendingssaker vært økende de siste årene. Christina Waardal og Jan Heum i Stjørdalen er to av de mange som har trengt hjelp i år. De kjøpte et hus de trodde hadde fem soverom. I ettertid viste det seg at det bare hadde tre. To av rommene var ikke godkjent som soverom fordi de er for små og har for små vinduer.
– Dette gjør en stor forskjell for oss som ønsket mange soverom fordi vi har stor familie og mye overnattingsbesøk. Dessuten har det mye å si når vi skal selge. De fleste vil jo – som oss – betale mer for et hus med fem soverom enn for et med tre, sier Waardal oppgitt.
I prospektet var det bilde av rommene med senger, og det sto opplyst at boligen hadde fem soverom. Waardal og Heum mener megleren ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt.
I lov om eiendomsmeglingstjenester står det at megleren skal sørge for at kjøperen får opplysninger som vedkommende har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Samtidig er kjøperne ansvarlige for ting de burde ha sett på visning: Forhold som oppdages eller burde vært oppdaget på visning kan ikke senere påberopes som mangel.
– Da vi var på visning tenkte vi ikke akkurat på å begynne å måle vinduene; vi hadde opplysningene fra prospektet i bakhodet og tok dem for god fisk, sier Waardal. Ekteparet sendte en klage til meglerfirmaet, men megleren hadde sluttet, og ifølge Waardal fraskrev firmaet seg ansvar i svarbrevet. Det har ikke lyktes Hus & Bolig å få en kommentar til saken fra meglerkontoret.
Waardal er usikker på hvordan de vil ta saken videre, for paret har allerede gått noen runder med selgers eierskifteforsikringsselskap. Feilinformasjonen om soverommene var nemlig ikke det eneste som var galt: Det viste seg også at gulvene i stuen og på kjøkkenet.
Skjeve gulv
En stund etter boligkjøpet avdekket ekteparet også en annen svakhet ved boligen. Det viste seg nemlig at gulvene i stuen og på kjøkkenet var svært skjeve – så skjeve at ekteparet ikke fikk lagt ny parkett uten å avrette dem. Enkelte steder måtte de fylle med over tre centimeter masse, og avrettingen ga en betydelig merkostnad for paret. De sendte en klage til selgers eierskifteforsikringsselskap, men har foreløpig ikke nådd frem, da selskapet mener den ble fremsatt for sent.
– Vi trodde ikke at boligen skulle være perfekt da vi kjøpte den, men synes dette er betraktelig dårligere enn man skulle forvente i en bolig fra 1989. Vi reagerer også på at takstmannen som var inne før boligsalget ikke nevner de skjeve gulvene med et ord i rapporten vi fikk overrakt, sier Waardal.
Vekst
Advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund kan skrive under på at Waardal og Heums situasjon er langt fra unik.
– Det voksende antallet henvendelser Huseiernes Landsforbund får i forbindelse med kjøp og salg av bolig må sees i sammenheng med at medlemsmassen øker. Samtidig er det ingen tvil om at dette er et område hvor svært mange sliter, understreker han.
Noe av det som gjør avhendingssaker så vanskelig, mener advokaten, er at det dreier seg om forretninger mellom forbrukere som verken har spesielt god innsikt i de tekniske eller juridiske sidene ved handelen.
-- Både kjøper og selger er helt vanlige forbrukere; man er gjerne kjøper i det ene øyeblikket og selger i det neste. Derfor er det ikke slik det ofte fremstilles, at selgeren er den sterke part og den stakkars kjøperen den svake. Begge parter stiller svakt i en situasjon der store verdier står på spill, sier Leisner.
Mens kjøper ofte har liten tid på visning, strekker seg lagt i budrunden og har for høye forventninger til standarden i en brukt bolig, er selger ofte ikke klar over at han eller hun sitter med ansvaret for å gi riktige og fullstendige opplysninger om eiendommen, og ikke skjule dens svakheter.
Forvirring om takst
Leisner mener nøkkelen til en god og trygg bolighandel ligger hos takstmannen. Takstmannen kan sørge for at både kjøper og selger kjenner til alle boligens tekniske svakheter, og dermed minske risikoen for overraskelser i ettertid. Men per i dag hersker det stor forvirring både rundt takstmannens rolle i bolighandelen, og rundt arbeidet han bidrar med.
Det finnes ingen landsdekkende, enhetlig praksis for takstmannens arbeid. I Oslo-området og Bergen legger for eksempel ikke takstmannen frem noen dokumentasjon på boligens tekniske tilstand når den selges.
– I Oslo-området og enkelte andre pressområder er det vanlig kun å innhente en verdi- og lånetakst. Ofte tror kjøper at dette er et dokument som sier noe om bygningens tekniske tilstand, men i realiteten er det kun et papir som skal anslå boligens verdi. Dokumentet kan ikke brukes som en teknisk tilstandsrapport, sier Roy Malmo Nilsen, direktør for privatmarkedet i Anticimex.
Han har i mange år vært en ivrig forkjemper for å komme denne tradisjonen til livs, og bytte ut verdi- og lånetakst med boligsalgsrapport. En boligsalgsrapport skal dokumentere boligens tekniske tilstand og gi kjøper økt trygghet. Men, som Christina Waardal og Jan Heum i Stjørdalen erfarte, er heller ikke en boligsalgsrapport løsningen på problemet, dersom den ikke utføres grundig nok.
Feil i boligsalgsrapporter
En undersøkelse som ble foretatt i vår viste at 560 av 700 boligsalgsrapporter i fjor inneholdt grove feil. I tillegg kommer at det ikke finnes noen felles mal for hvordan boligsalgsrapporten skal utformes og hva den skal inneholde. Dette åpner for store individuelle forskjeller.
Selv om takstmannen har vanlig profesjonsansvar for sitt arbeid, viser rettspraksis at det likevel er selger som blir sittende med svarteper dersom takstmannens opplysninger om en solgt bolig ikke stemmer. Da er det nemlig selger som må ut med penger i erstatning.
-- Dersom takstmannen gjør en feil, resulterer det jo som oftest i at selger får for mye betalt for boligen. Han selger bly og får betalt for gull. Da er det jo bare rimelig at han betaler tilbake noe, mener Arne M. Støbakk, administrerende direktør i Norges Takseringsforbund.
Problemet er imidlertid at selger gjerne allerede har kjøpt noe nytt og dyrere, og at "gullpengene" dermed for lengst er bundet opp i ny eiendom.
-- Dersom han da må ut med erstatningsbeløp på flere hundre tusen kroner, kan det bety økonomisk ruin. Selv om han eventuelt fikk for mye da eiendommen ble solgt i utgangspunktet, sier Roy Malmo Nilsen.
I lomma på megler
I dag er det tette bånd mellom meglere og takstmenn. Det er meglerne som gir takstmennene jobb, ved å kontakte dem når de har et objekt til salgs. Undersøkelser viser at dette avhengighetsforholdet gjør at mange takstmenn føler seg presset av meglerne.
-- Megleren kan si at du får ikke flere oppdrag av meg dersom du skriver sånn og sånn. Men meglerne vil ikke innrømme dette, og også takstmenn synes det er flaut, sier Støbakk i Norges Takseringsforbund. At dette båndet er uheldig, vil ikke eiendomsmeglerne være med på.
-- Per i dag kan hvem som helst føre seg opp i telefonkatalogen med tittelen takstmann. Meglerne bruker bare de som virkelig har kompetanse. Det er et minefelt for forbrukerne å finne en takstmann på egenhånd, mener leder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Christian Dreyer.
Lang prosess
Fra myndighetenes side foregår det en langtekkelig prosess i arbeidet med å se på lovene som regulerer kjøp og salg av bolig. Høsten 2003 nedsatte Barne- og familiedepartementet et boligtakstutvalg. Høsten 2005 leverte utvalget sin rapport til daværende barne- og familieminister Laila Dåvøy, der det blant annet foreslo å påby boligsalgsrapporter. Dette, og flere av de andre foreslåtte endringene ble ikke gjennomført.
Et nytt takstlovutvalg ble nedsatt i mai 2007 for å utrede og legge frem forslag til et regelverk som kunne trygge kjøpsprosessen. Våren 2009 la takstlovutvalget frem sine forslag – som sprikte i alle retninger. Utvalget kunne blant annet ikke bli enige om de ville anbefale obligatoriske tilstandsrapporter, hva rapportene eventuelt skulle inneholde, eller hvilken type autorisasjon de boligsakkyndige skulle ha. Nå er saken til behandling i departementet, men hvor langt frem det er til eventuelle lovendringer skjer på området, kan ingen der si noe om nå.
