Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Strenge krav til egenkapital får kreativiteten til å blomstre hos utbyggere som vil nå unge på boligjakt.

Som Hus & Bolig skrev tidligere, er leie til eie- modellen en ordning som gir unge førstegangskjøpere mulighet til å kjøpe bolig med kun fem prosent egenkapital.

Det er blant annet boplikt i tre år, og man kan ikke eie bolig fra før.

– Kjøperen lånefinansierer 65 prosent av boligen og stiller selv med fem prosent egenkapital.  Vi selger med andre ord 70 prosent av boligen til kjøperen, og beholder 30 prosent av eierandelen enn så lenge. Slik kan vi tilby bolig til mange som vanligvis ikke ville fått lån, forteller Hallvard Nordahl, prosjektdirektør i Obos.

Deretter forplikter kjøperen seg til å betale ut Obos gjennom en periode på fem år. Etter denne perioden er det kjøperen som eier boligen helt og holdent. 

Forbrukerombudet er kritisk til dette prosjektet i Sandnes og kontrakten de unge tilbys, og nå har Obos innstilt salget av disse kontraktene frem til lovligheten av prosjektet er avklart.

Vinglete tilsyn

Forbrukerombudet mener at Obos-konseptet i realiteten fremstår som en kredittavtale, ikke en husleieavtale – og  har derfor oversendt saken til Finanstilsynet.

Også Husbanken har i sin rapport om leie før eie valgt å fraråde sameiemodellen som Obos tilbyr i dette prosjektet. 

Finanstilsynet er enige i ombudets vurdering, og har i et brev orientert Obos om at leie-eie-prosjektet etter deres vurdering ikke oppfyller finansieringsvirksomhetslovens krav om konsesjon for utlånsvirksomhet.

Det er altså Finanstilsynet som fastsetter og passer på at egenkapitalkravet på 15 prosent blir overholdt, men de hadde ingen innvendinger til denne måten å gjøre det på da vi kontaktet dem for bare noen måneder siden.

– Vi kommenterer ikke forretningsvirksomheten blant boligbyggere eller bestemte byggeprosjekter. Boliglånsretningslinjene gjelder kun banker og andre finansieringsselskaper, sier Torunn Moe, kommunikasjonsrådgiver i Finanstilsynet.

Så de ga med andre ord grønt lys for at utbyggere kan tenke kreativt og nytt som her.

Ser flere problemer

Forbrukerombudet har gjennomgått kontraktene, og mener at de er både uklare og ubalanserte i klar disfavør av kjøper.

– Dette er en type boligkontrakt man bør unngå. Obos har sikret seg alle fordelene og ingen av ulempene med boligkjøpet. Samtidig risikerer kjøper å få mye høyere månedlige utgifter enn de ville fått med et ordinært boliglån, noe som også var klart underkommunisert i markedsføringen, sier forbrukerombud Gry Nergård.

Dette var de største problemene med kontrakten, ifølge Forbrukerombudet:

  • Kjøper får et treårig salgs- og utleieforbud av boligen. Dette kan slå særlig uheldig ut for unge som er i en fase av livet hvor alt fra familieforøkelse til skoleutveksling kan gjøre at man trenger å disponere egen bolig fritt.
  • Kjøper kan minimum betale ned 200 000 kroner av selgers eierandel om gangen. Dette kan slå uheldig ut for forbrukeren, både praktisk og økonomisk.
  • OBOS sin eierandel i leilighetene skal indeksreguleres. Dette gjør det svært uklart hvilket sluttbeløp kjøper faktisk skal betale til OBOS når eierandelen skal innfris.
  • Selv om OBOS skal eie 30 prosent av boligen og ta del i verdistigningen i markedet, forplikter ikke selskapet seg til å betale sin del av  felleskostnader, innboforsikring eller lignende. De påtar seg heller ikke noe ansvar for vedlikehold. Dette skaper en svært uheldig ubalanse.

Følger med på kreative løsninger

– Vi er glade for at OBOS raskt kom oss i møte og innstilte salget av kontraktene inntil videre. Unge mennesker i etableringsfasen har lite eller ingen erfaring med å inngå denne typen kontrakter. Derfor er det ekstra viktig at utbyggere som retter seg mot denne gruppen sørger for at kontraktene er klare og godt balanserte, sier Nergård.

Forbrukerombudet har de siste årene ført et aktivt tilsyn med forbrukerkontrakter ved kjøp av prosjekterte boliger, og vil følge nøye med på utviklingen i markedet i tiden som kommer.

– Denne typen kreative løsninger kommer vi til å slå hardt ned på, sier Nergård.