Advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund
Den 14. november 2013 avsa Høyesterett dom i en sak vedrørende fordeling av heiskostnader i et seksjonert sameie der det var heis i fire av sameiets syv blokker. Tvisten stod mellom sameiet og en gruppe seksjonseiere i sameiets blokker som ikke hadde heis. Tvisten omhandlet hvorvidt sameiet kunne kreve at kostnader i forbindelse med reparasjon av en heis etter en brann skulle utlignes på samtlige sameiere etter sameiebrøken.
I september 2008 brant det i det elektriske anlegget i heisen i en av sameiets blokker. Styret vedtok at heisen skulle repareres, og sameiermøtet vedtok at reparasjonskostnadene skulle fordeles på alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det ble derfor innkalt 450.000 kroner til heisprosjektet. Senere ble dette beløpet redusert til 200.000 kroner da det viste seg at reparasjonskostnadene var lavere enn først antatt.
Alle seksjonseierne bortsett fra én betalte sin forholdsmessige andel av reparasjonskostnadene. Den siste seksjonseieren bestred kravet og hevdet at han ikke skulle holdes ansvarlig for kostnader tilknyttet drift av heis. Denne sameieren bodde i en av sameiets blokker som ikke hadde installert heis. Sameiet gikk til søksmål mot sameieren, og flertallet av seksjonseierne i blokkene uten heis tiltrådte et motkrav fra seksjonseieren om at de ikke kunne belastes for heiskostnader i blokkene med heis – både nåværende og fremtidige.
Det rettslige grunnlaget for saken er regelen om fordeling av felleskostnader i eierseksjonsloven § 23 første ledd:
«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»
Spørsmålet var hvorvidt kostnadene skulle deles etter sameiebrøk eller om unntaksregelen om fordeling etter nytte skulle anvendes. Av forarbeidene fremgår det at fordeling etter nytte eller forbruk bare vil være aktuelt i enkelte tilfeller og at det er en unntaksregel som bør tolkes snevert.
I tillegg mente seksjonseierne uten heis at et vedtak om at heiskostnader skulle fordeles etter sameiebrøk i alle tilfeller var i strid med bestemmelsen om mindretallsvern i eierseksjonslovens § 32:
«Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.
Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.»
Seksjonseierne fikk medhold i tingretten. Sameiet anket dommen videre til lagmannsretten der sameiet fikk medhold. Seksjonseierne anket så lagmannsrettens dom videre til Høyesterett.
Flertallet av dommerne (3) i Høyesterett kom til at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk i eierseksjonsloven § 23 første ledd måtte få anvendelse for heiskostnadene, og at unntaket om fordeling etter nytte måtte tolkes så snevert at det ikke var aktuelt å bruke unntaket i den aktuelle saken.
Mindretallet (2) av dommerne kom til at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte måtte få anvendelse da seksjonseierne i blokkene uten heis ikke hadde nytte av heisene, og at kostnadene forbundet med reparasjon etter brann var langt høyere enn normale vedlikeholdskostnader.
Resultatet ble dermed at både nåværende og fremtidige driftskostnader forbundet med heisene skulle dekkes av samtlige sameiere etter sameiebrøken.
Flertallet fant støtte i både juridisk litteratur og forarbeider som legger til grunn at unntaksregelen om fordeling etter nytte i prinsippet kan komme til anvendelse på både eksisterende felleskostnader og på nye tiltak som medfører nye eller økte kostnader, men at det i praksis særlig vil være i de siste tilfellene at unntaksbestemmelsen er aktuell. Flertallet la derfor til grunn at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte skal tolkes snevert. Hovedregelen må være at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk.
Flertallet argumenterte videre for at resultatet nok hadde blitt annerledes hvis det hadde vært snakk om installasjon av nye heiser i kun noen av sameiets blokker som seksjonseiere i blokker uten heis ikke ville hatt nytte av.
I den konkrete sak var det ikke snakk om slik nyinstallasjon, men driftskostnader tilknyttet allerede eksisterende heiser, og da mener Høyesterett at det skal mye til før hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk skal kunne fravikes. Flertallet peker også på at en unntaksregel om fordeling etter nytte som ikke tolkes snevert vil kunne føre til økt konfliktnivå i sameier om fordeling av felleskostnader, og at det derfor er viktig at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk ikke uthules.
Av betydning – men ikke avgjørende for saken – var at seksjonseierne fra før av hadde en praksis med å fordele kostnader til vedlikehold og drift av heisene i sameiet etter sameierbrøken.
Avslutningsvis la flertallet til grunn at vedtaket om å fordele heiskostnadene etter sameiebrøk ikke strider mot mindretallsvernet i eierseksjonsloven § 32 med det argument at eierseksjonsloven § 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling. Når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, mente Høyesterett at den generelle bestemmelsen i § 32 vanskelig kan lede til at annet resultat.
Huseiernes Landsforbund tar avgjørelsen til etterretning og konstaterer at dommen stort sett er i tråd med den gjeldende juridiske oppfatning om hvordan unntaksregelen om fordeling etter nytte skal forstås. Det kan likevel argumenteres for at Høyesterett innsnevrer unntaksbestemmelsen mer enn tidligere antatt slik at det i realiteten kanskje er aktuelt å bruke nyttefordeling av felleskostnader kun der det er snakk om nye tiltak. Det kan uansett legges til grunn at terskelen for å anvende unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte etter denne avgjørelsen må anses meget høy og er forbeholdt noen ytterst få unntakstilfeller.
Huseiernes Landsforbund tror likevel ikke siste ord er sagt når det gjelder spørsmålet om fordeling av felleskostnader etter nytte i eierseksjonssameier, og at vi kommer til å se flere liknende saker i fremtiden.
Artikkelen er skrevet av advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund
