Innledning
Hvis leier vesentlig misligholder sine plikter etter leieavtalen, kan utleier heve avtalen. Heving innebærer at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning. Når hevingserklæringen har kommet frem til mottakeren opphører leieforholdet.
Dersom leier ikke flytter frivillig etter at leieavtalen er hevet, må man gå via namsmyndigheten for å kaste ut leier.
Heving er sterk reaksjon som utleier bare kan benytte i alvorlige tilfeller.
Når kan utleier heve leieavtalen?
Alle typer mislighold kan tenkes å gi hevingsgrunn, men felles for dem alle er at avtalebruddet er så alvorlig eller omfattende at det er rimelig at utleier får avslutte leieforholdet.
Flere mislighold kan sees under ett
Hvis leier har gjort seg skyldig i flere typer av mislighold, ses forholdene under ett. Selv om leiers betalingsmislighold ikke alene gir hevingsgrunnlag, kan utleier likevel heve dersom leier i tillegg til for eksempel har unnlatt å oppfylle vedlikeholdsplikten sin, og til stadighet bryter husordensreglene.
Advarsel før heving
I de situasjonene utleiers hevingsrett er betinget av at han har gitt advarsel, må advarselen være skriftlig. Det er ikke et absolutt krav at utleier truer med heving hvis misligholdet fortsetter, men det må fremgå av advarselen at ytterligere mislighold ikke vil bli godtatt.
Utforming av hevingserklæring
Hevingserklæringen skal være skriftlig, og opplyse om hevingsgrunnen.
Hevingserklæringen bør pålegge leier å flytte straks, men hvis man ønsker å gi leier en viss tid til å områ seg, er det ingenting i veien for å skrive at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning, men at leier får for eksempel to uker på seg til å flytte.
Huseierne har utarbeidet en standard hevingserklæring som vi anbefaler at medlemmene våre benytter seg av.
