Dette er utdrag av en sak publisert i Hus&Bolig nr 3 i 2021

- Det første man må gjøre er å finne ut av om det kan la seg gjøre å bygge ut råloftet, sier advokat og leder av avdeling for medlemsrådgivning i Huseierne, Anders Leisner.

Dersom reguleringsplanen tilsier at det er mulig å bygge ut, så er plan- og bygningsloven en rettighetslov. Det betyr at dersom du gjør ting riktig, så har du krav på å få bygge.

Leisners råd er at man ber om en forhåndskonferanse med en saksbehandler i kommunen for å få klarlagt at det i utgangspunktet er mulig å bygge ut.

- Når det er klart at råloftet kan bygges ut, må det innhentes samtykke fra årsmøtet eller generalforsamlingen med to tredjedels flertall for å kunne vedta salg av loftet, forteller Leisner.

Råloftet kan bygges ut

Og her starter den delikate prosessen. Det er nemlig ikke bare å selge i håp om å tjene inn noen kroner.

Det må tas en hel rekke hensyn og forhold må avklares, ikke minst slik at interessene og sikkerheten til sameierne ivaretas.

- Jeg anbefaler ingen styrer å stå som entreprenør for selv å selge ut loftet, presiserer Leisner, det man bør gjøre er å selge loftet til en entreprenør som så tar på seg jobben med utbygging, fortsetter han.

Utbygging av råloft er et stort styreansvar

Styret har et stort ansvar, ikke minst for å forsikre seg om at de selger til en solid og kompetent entreprenør, og at kontrakten de inngår med entreprenøren plasserer ansvar som omfatter alle aspekter ved en slik utbygging.

Rådet er å søke hjelp hos en erfaren advokat tidlig i prosessen for å få en god og grundig kontrakt med utbygger.

Disse punktene bør avklares tidlig

Krav til forsterket brannvern:

• Må alle inngangsdører byttes for å holde B30 standard?
• Må man ha et sentralt brannvarslingsanlegg?
• Må man ha flere rømningsveier?

Takterrasser:

• Skal det bygges takterrasser?
• Hvem skal ha vedlikeholdsansvaret?

Uten avtale er det fellesskapets ansvar å vedlikeholde.

Utbygging:

• Hvordan skal utbyggingsarbeidet foregå?
• Hvem skal stå for utgiftene for resten av sameiet i utbyggingen?
• Hvem har ansvar dersom det oppstår skader?
• Avtale om at entreprenøren tar alle utgifter for utbyggingen

Forutse konsekvenser:

• Må det føres rør via etasjeskille til leiligheter under loftet, eller kan det legges rør på loftet?
• Er beboere innforståtte med utfordringer knyttet til støy, støv og andre ting knyttet til utbygging?
• Må taket over loftet løftes for å innfri krav til høyde under tak?
• Hvem skal ha ansvaret for ytre og indre del av taket?

Eierseksjonsloven sier at hvis noen skal få større vedlikeholdsansvar enn det som følger av eierseksjonsloven, så må det vedtektsfestes.

Det betyr at en del av avtalen som skal inngås med fremtidige eiere av leilighetene, er at de må godta, og ta ansvar for- alle de endringene av bygningskonstruksjonen som loftutbyggingen medfører.

Bruks- og vedlikeholdsansvaret må reguleres:

• Må alle vinduene i gården byttes?
• Hvis det oppstår trinnlydsproblemer ned til underliggende leiligheter, hvem skal i så fall utbedre det?
• De nye leilighetene må tilknyttes dørklokke ved hoveddør

Med flere boenheter må man avklare søppelhåndtering i planene, søppelavhenting og størrelse på søppelkassene

Reseksjonering og forsikring:

• Man må reseksjonere for å få nye sameiebrøker ettersom det tilføres nye seksjoner. Da må man lage en reseksjoneringsbegjæring slik at de nye leilighetene formaliseres.
• Der må det stadfestes på hvilket tidspunkt man skal begynne å betale fellesutgiftene, og etter hvilken fordelingsnøkkel.
• Forsikringen må utvides for å inkludere de nye boenhetene, som går fra råloft til leiligheter med den skade- og brannrisiko det medfører.