Festeavgift og innløsning av festetomt har vært hyppig diskutert i norske rettssaler de siste årene, fordi ulike typer festekontrakter skaper forvirring og høyt konfliktnivå.

Men ved nyttår utløper fristen for å kreve engangsregulering av festeavgiften.

Det blir med andre ord færre overraskelser for dem som kjøper hus eller hytte på festetomt til neste år.

Engangsløftet

Etter loven løper festet videre uten at du eller bortfester behøver å fornye kontrakten, det skjer nemlig automatisk.

Men bortfester har lov til å skru opp festeavgiften når festetiden utløper, og dette kan skje én gang. Derav navnet engangsløftet.

Da kan avgiften settes til to prosent av råtomtens verdi. Råtomtverdien er verdien på tomten slik den var, altså at man må trekke fra den verdiøkningen som festeren har tilført eiendommen. Det kan være vei, hage osv.

I 2017 ligger taket for festeavgiften på 12 035 kroner per dekar.

Nye regler fra 2018

Slik det er nå så kan festeavgiften plutselig gå opp, selv om man ikke har vært gjennom en kontraktsfornyelse.

På grunn av lovendringer med tilbakevirkende kraft har bortfester lov til å skru opp festeavgiften hvis avtalen ble fornyet i tidsrommet mellom 1. november 2004 og 30. juni 2015, uten at det skjedde en oppjustering da. Men denne retten gjelder bare ut 2017.

Etter 1. januar 2018 kan grunneier kun justere opp avgiften når kontrakten fornyes, med mindre det eksplisitt står i kontrakten at den kan reguleres etter for eksempel markedsverdi.

Det vil si at dersom du kjøper hus eller hytte på festetomt innen årets utgang, bør du være klar over at du brått kan få høyere avgift.

Retten til å leie

Festetomt er ganske enkelt en tomt du leier fra en grunneier, også kalt bortfester. Så når du kjøper bolig på en festet eiendom, kjøper du samtidig rettigheten til å leie den tomten.

Festekontrakten regulerer hvor mye du som fester skal betale i årlig leie, altså festeavgift, for tomten og hvor lenge avtalen varer.

Disse kontraktene gjelder ofte for et langt tidsrom, gjerne flere tiår, og mange av dem er også tidsubegrensede siden de mangler sluttdato.

Mange konflikter

Selve festeavgiften, festetidens lengde, og retten til innløsning, samt innløsningssum, er noe det ofte blir konflikter rundt. I tillegg oppstår det ofte spørsmål rundt festers råderett over tomt og veirett.

Det er verdt å merke seg at tvister om innløsningssum ikke er uvanlig. En rekke konflikter rundt dette ender i domstolene.

- Mange burde brukt mer tid og krefter på å forsøke å bli enige, for utgiftene til advokater spiser ofte opp det beløp man krangler om, og mer til, påpeker Einar Frigland, advokat i Huseiernes Landsforbund.

Svarene finnes som oftest i festekontraktene, men mange synes at reglene rundt festetomt er vanskelige og uklare. Derfor er det viktig å sette seg inn i kontrakten hvis du kjøper hus eller hytte på festet tomt.

7 kjappe om tomtefeste

* Risikerer jeg å miste retten til å bruke tomta når festekontrakten utløper?

- Nei, men du risikerer høyere årlig festeavgift.

* Risikerer jeg et plutselig avgiftssjokk når jeg kjøper hytte eller hus på festetomt?

- Det kommer blant annet an på tomtens størrelse. Festeavgiften kan ikke settes høyere enn 9 000 kroner per dekar oppjustert fra 2002-kroner. I 2017 betyr det 12 035 per dekar.

* Jeg har en tidsubegrenset festekontrakt. Betyr det at jeg alltid skal betale samme festeavgift?

- Sier avtalen ikke noe annet om avgiftsregulering enn konsumprisindeks, vil det være slik regulering som gjelder.

* Jeg har en tidsubegrenset festekontrakt. Kan jeg da aldri kjøpe tomten?

- Jo, du kan fremme krav om innløsning etter 30 år. Pass på å følge formkravene i loven.

* Kan grunneier nekte meg å innløse tomten?

- Her er det forskjell på boliger og fritidsboliger. Boligeiere kan som hovedregel ikke nektes innløsning. For fritidsboliger kan bortfester nekte innløsning dersom visse vilkår i loven oppfylles. Disse vilkårene kalles landbruksunntaket. Grunneier må da dokumentere at kravene i loven oppfylles. 

* Kan grunneier tvinge meg til å innløse tomten?

- Nei.

* Er det mer risikabelt å kjøpe hus eller hytte på festetomt enn på eiet tomt?

- Det kan være mindre forutsigbart dersom man ikke setter seg godt inn i festeavtalen.

Kilde: Hus & Bolig.