Sameier og borettslag: Hvem er ansvarlig for vinduer og dører?

Gå til hovedinnhold

Sameier og borettslag: Hvem er ansvarlig for vinduer og dører?

Hovedregelen for deg som bor i leilighet, er at du selv må vedlikeholde vinduer og dører som tilhører din bolig. Men utskiftning er opp til styret.

Hvem har ansvaret for vinduene og balkongdørene i blokka? - Det blir ofte krøll når verken styret eller den enkelte leilighetseier kjenner reglene, sier Advokat Annita Magnussen i Huseierne. 

Huseiernes juridiske avdeling får ofte spørsmål fra folk om vinduer, balkongdører og ytterdører i leiligheter.

Noen lurer på om de kan skifte ut vinduene i blokkleiligheten fordi de er gamle og trekkfulle. Andre lurer på om de kan motsette seg at vinduene blir skiftet i regi av borettslaget eller sameiet.

Advokat Annita Magnussen. 

Advokat Annita Magnussen. 

Hovedregelen er enkel

Annita Magnussen er advokat i Huseierne og eksperter på sameier og borettslag. Hun forklarer at hovedregelen er nokså enkel – og dessuten lik i sameier og borettslag:

- Vinduer og dører regnes som en del av fellesarealet i sameier og borettslag. Den enkelte boligeier skal stå for vedlikeholdet av de dørene og vinduene som tilhører hans eller hennes bolig. Men hvorvidt de skal skiftes ut eller om man skal beholde dem, det er en avgjørelse som er opp til styret, forklarer Magnussen.

Mange kjenner ikke reglene

Det som ofte skaper krøll, er når verken styret eller den enkelte leilighetseier kjenner til ansvarsfordelingen.

- I mange tilfeller skifter bare folk ut vinduene i sin leilighet uten å spørre styret først. Bakgrunnen er gjerne at de synes vinduene er gamle og slitte eller trekkfulle. Vi ser også eksempler på at folk sier ifra til styret at vinduene deres er utslitt – og så sier styret at det er den enkeltes ansvar å skifte dem, sier Magnussen.

I slike tilfeller har altså heller ikke styret satt seg ordentlig inn i regelverket.

Risikerer dobbel betaling

Når man ikke kjenner til reglene, kan det bli problemer i ettertid. For hvis du har skiftet vinduene dine for egen regning, og et nytt styre kommer på plass og vil ha full utskiftning av alle vinduer noen år senere – da kan du ikke kreve at du skal unntas.

- Da blir den som allerede har skiftet for egen regning sittende i en klemme, sier Magnussen.

Hun påpeker at man kan søke styret om å beholde sine nokså nye vinduer. Og at man kan søke om å få slippe å betale for de nye vinduene tilsvarende det fellesskapet sparer på å unnta din leilighet. Men det er ikke gitt at man får ja på noe av dette.

Innenfor foreldelsesfristen

Det er imidlertid ett tilfelle hvor du som leilighetseier nok har jussen på din side, dersom du har havnet i «vindusklemma»: Det er dersom du har fått uttrykkelig beskjed fra styret om at du selv har ansvar for, og må bekoste utskiftning av dine egne vinduer – og et nytt styre innen tre år etter dette bestemmer at alle vinduene skal skiftes.

Da er du innenfor foreldelsesfristen og vil ha krav på å få tilbakebetalt dine utlegg for vinduene du skiftet på anbefaling av styret.

Er det mer enn tre år siden, vil kravet trolig være foreldet og ikke nå frem.

Når glasset er punktert

Er glasset i vinduet knust eller punktert, må du utbedre det som en del av din vedlikeholdsplikt.

- Med vinduer er det slik at utskiftning med karm, det er opp til sameiet eller borettslaget, men utbedring av glass ligger hos den enkelte leilighetseier, forklarer Magnussen.

Ødelagte dører og vinduer

Men hvis man ikke skal skifte dører og vinduer selv – og balkongdøren for eksempel er fullstendig klort opp av en hoppende hund, eller oppsvulmet fordi den har stått åpen i høljeregn – hva gjør man?

- I så fall har du skadet fellesarealet og da må du selvsagt erstatte det. Styret kan da si at det skal skiftes til noe likt, og da må du strekke deg langt for å få en så lik som mulig balkongdør på plass, forklarer Magnussen.

Få saken opp på årsmøtet

Men hva om man sitter i en leilighet med trekkfulle vinduer, og styret ikke synes å bry seg nevneverdig om å skifte dem?

- Da bør du få det opp som en sak på årsmøtet eller generalforsamlingen til våren. Meld inn saken i god tid før møtet, slik at det blir tatt opp som eget punkt. Det er denne sjansen du har til å påvirke avgjørelser der du bor, og den bør du benytte. Du kan eventuelt selv stille til valg inn i styret, og på den måten jobbe for bedre vedlikehold av sameiet, sier Magnussen.

5 Spørsmål & svar om vinduer og dører

1) Jeg bor i et eldre borettslag, og vil spare strøm ved å skifte vinduer. Er det fritt frem for meg?

- Nei, dette må du involvere styret i.

2) Styret har bestemt at alle vinduer skal skiftes, noe som gir oss høyere felleskostnader. Kan jeg be om å bli unntatt fra skiftet og kostnadene?

- Nei, alle må være med på dette.  

3) Jeg vil ha ny ytterdør inn til leiligheten min, fordi jeg håper det vil dempe lyd. Må jeg spørre styret?

- Ja.

4) Jeg ønsker nye vinduer, men har ikke råd til å ta utskiftningen selv. Kan jeg søke styret om penger?

- Ja – men de er ikke på noe vis forpliktet til å si ja.

5) Styret har bestemt at alle vinduer og balkongdører skal skiftes. Jeg vil beholde mine. Kan jeg nekte?

- Nei.

Reglene i vedtektene kan avvike fra loven

I noen sameier har man vedtekter som fraviker fra loven, og som sier at den enkelte har ansvar for å skifte ut dører og vinduer selv. Da må man forholde seg til det.

Eierseksjonsloven åpner nemlig for at sameiet kan ha regler som avviker fra det som står i lovteksten. Det kan altså være lurt å sjekke vedtektene der du bor.

Dersom dette ikke allerede er et punkt i vedtektene, men noe man vil ha inn, må alle seksjonseiere gi sin tilslutning til denne vedtektsendringen.

Mer fra Huseierne

Se alle artikler

Anbefaler bredere parkeringsplasser

Les mer
Politi, teppe, svindler

Pass opp for teppesvindlere

Les mer