Høye strømpriser gjør at stadig flere beboere i sameier og borettslag ønsker å sette inn egne strømmålere og ha sameiebrøken opp til vurdering.

«I min leilighet er det bare meg, mens de i leiligheten under er syv stykker. Selv om de sikkert bruker mye mer strøm og varmt vann enn meg, må jeg betale mer. Er det greit?»

«Jeg og mange i mitt sameie har diskutert og blitt enige om at vi skal sette inn separate målere i hver leilighet. Kan vi bare sette i gang med det som vi ønsker?»

Huseierne har den siste tiden fått mange spørsmål rundt installering av egne strømmålere i sameier og borettslag, som et ledd i å fordele utgiftene «mer rettferdig» enn ved eierbrøk.

Men er dette noe man bare kan gå over til ved ordinært flertall, eller må alle beboere være enige i en slik endring?

Sameiebrøken

Det er slik at alle kostnader som ikke kan knyttes til den enkelte seksjon, i utgangspunktet er felleskostnader som skal deles mellom beboerne i sameiet.

- Hovedregelen er at felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter den såkalte sameiebrøken. Men sameier kan i opprinnelige vedtekter ha vedtektsfestet en annen utgiftsfordeling, og da vil den i så fall gjelde, forklarer Annita Magnussen, advokat i Huseierne.

Loven har faktisk ingen spesifikke regler om hvordan sameiebrøken skal fastsettes, men det må antas at den skal gi uttrykk for den enkelte seksjonseiers økonomiske interesse i eiendommen, altså andel.

- Det har derfor vært helt naturlig at kostnadene fordeles etter seksjonseiernes forholdsmessige andel av verdiene.

Ikke krav om sameiebrøk etter areal

I de fleste tilfeller vil verdien kunne ha nær sammenheng med arealet, men det er ikke alltid slik. Det kan variere fra sameie til sameie.

- Lovgiver har av den grunn ikke stilt opp noen absolutte metoder for beregning, men overlatt det til den som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet, sier Magnussen.

Sameierbrøken bestemmes altså i forbindelse med seksjoneringen, og skal komme frem av oppdelingsbegjæringen.

Sameiebrøken skal ha en rimelig utgiftsfordeling, for eksempel ved at to boligseksjoner av lik størrelse har lik brøk.

Kan man endre sameiebrøken underveis?

Det er slik at den utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene, alltid ligger i bunn.

- Seksjonseierne kjøpte seg jo inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andelen/fordelingen som følger av sameiebrøken.

- Nettopp derfor kan man som hovedregel ikke endre denne forutsetningen uten at samtlige seksjonseiere samtykker til det, siden det vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne, forklarer advokat Annita Magnussen.

Skal noen betale mindre, så må noen betale mer – så dersom det skal fastsettes en annen utgiftsfordeling, krever det tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder.

Det er altså mulig å fastsette en annen fordelingsnøkkel en lovens hovedregel tilsier, men det krever positiv tilslutning fra samtlige seksjonseiere, ikke bare de som stiller opp på årsmøtet.

Unntak for nytte og/eller forbruk

Men det finnes et unntak fra fordeling etter sameiebrøk. For når særlige grunner taler for det, kan man fordele en felleskostnad etter nytten for den enkelte bruksenhet, eller etter forbruk.

Fordeling etter forbruk forutsetter at den enkeltes forbruk lar seg måle, som for eksempel ved bruk av varmt vann.

- Det er likevel verdt å merke seg at dette er ment som en sikkerhetsventil, en snever adgang for den enkelte til å få prøvd en urimelig utgiftsfordeling for retten.

- Unntaket kan altså ikke forstås slik at enhver utgift som seksjonseierne har ulik nytte av kan kreves fordelt på en annen måte. Det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet, som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk, understreker Magnussen.

Det må også dreie seg om dekking av en utgift til et tiltak som etter sin karakter ikke kommer alle seksjonseierne til gode. Det er også antatt at bestemmelsen først og fremst retter seg mot nye tiltak.

Det er med andre ord ikke meningen at denne reglen skal endre den bestående fordelingen av løpende vedlikeholdsutgifter.

Sprikende rettspraksis

Det har vært noe sprikende rettspraksis rundt spørsmålet om fordeling etter forbruk.

Den nyeste dommen kom i 2022 hvor lagmannsretten mente at det ikke forelå særlige grunner til å endre utgiftsfordelingen. 13 prosent av sameiets utgifter gikk til vann- og avløpskostander, som var ønsket fordelt etter forbruk.

Lagmannsretten mente at utgiftene isolert sett var høye, men at det ikke var en stor nok utgift til å være en betydelig utgift etter forholdene i sameiet.

- Så noen dommer har gitt sameier anledning til å kreve betaling etter forbruk med alminnelig flertall, mens andre har vært strenge på hva som skal være en særlig grunn til å endre, avslutter Magnussen.