Av: Karoline Koldre 

Spørsmålene strakk seg fra hvor lang oppsigelstid man har i leieforholdet til regulering av husleie. Men også skatt på utleiebolig er det mange som lurer på.

- Det er helt tydelig at skatt og utleie er noe mange er usikre på. Det er for eksempel mange som skal leie ut rom på korttidsbasis som ikke helt kjenner til skattereglene, forteller advokat Yana Beate Totland som var en av advokatene som svarte i nettmøtet.

- Og så har man de som trenger hjelp til å utforme kontrakt, og noen fortvilte utleiere som har problemer med leieboeren sin. Vi ser at det er mange som har stor nytte av å få råd og veiledning fra oss, forteller advokaten.

Her finner du lenke til nettmøtet på Facebook 

Stor interesse - rakk ikke alt

Det var stor pågang av spørsmål, og advokatene rakk dessverre ikke å svare på alt.

- Det kom inn mange spørsmål, så hvis du ikke fikk svar på akkurat det du lurer på, anbefaler vi at du tar direkte kontakt med oss, enten ved å ringe eller registrere skriftlig sak på våre hjemmesider, sier advokat Anders Leisner.

- Vi har også en rekke artikler om temaet på nettsidene, der mange av svarene på spørsmålene står.

Ofte stilte spørsmål om leieforhold

Ikke skrevet leiekontrakt enda? Bruk vår supersmarte digitale versjon!

Her er noen eksempler på spørsmål og svar fra nettmøtet:

Utleie av praktikantdel

Hva er reglene for praktikantdel og utleie av denne? Må det være dør inn til egen bolig? Kan praktikantdelen ha en egen utgangsdør? I så fall, må det da være dør mellom praktikantdel og egen bolig, eller kan denne tettes igjen? Mvh H

SVAR:

Hva som gjelder i forhold til et slikt leieforhold, vil avhenge av hvordan boligen din er utformet og hvilken husleiekontrakt dere inngår. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, gjelder det for eksempel ikke noe oppsigelsesvern, jf. husleieloven § 9-7. Men slik vi forstår saken vurderer du utleie av en egen leilighet (med bad og kjøkkenmulighet).

Det må ikke være egen utgangsdør til utleiedelen. Det avgjørende er at leier disponerer sin boligdel eksklusivt (med mindre det er snakk om enkelt beboelsesrom med adgang til din bolig som kommentert ovenfor). Men praktikantdelen kan ha egen utgangsdør dersom din bolig har en slik. Dersom det er dør mellom praktikantdel og egen bolig skal denne holdes låst (kan eventuelt tettes igjen) ved utleie av en selvstendig adskilt uteleiedel for praktikanten.

I utgangspunktet har ikke utleier adgang til utleiedelen. Men leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren adgang til husrommet for tilsyn eller pliktig vedlikehold. Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Unntak fra dette igjen er dersom det oppstår et akutt problem i utleieenheten (som vannlekkasje). Dersom det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren, har utleier adgang.

Hilsen Yana

 Betaling for vann og avløp

Jeg har akkurat leid ut en leilighet vi har arvet og vi har avtalt muntlig månedsleie. Ikke skrevet kontrakt enda. Jeg oppdager i etterkant at boligen har vannmåler. Kan jeg be leietaker betale alt vann og avløp selv? Hvis ikke, kan jeg avtale med leietaker en månedlig pris på vann og avløp etter evt. overforbruk? Mvh J

SVAR:

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk. Følgelig kan det avtales at leier skal betale for vann- og avløp. Forutsetningen er at forbruket kan måles.

Den juridiske utfordringen for ditt tilfelle er at du allerede har avtalt en månedsleie med leier uten at dere har avtalt at vann- og avløp skal betales i tillegg. Denne avtalen vil da være bindende for deg.

Det er ikke mulig å avtale en månedlig pris for overforbruk i etterkant. Men leier plikter og behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet, jf. husleieloven § 5-1.

Dere bør inngå en skriftlig husleieavtale, og du bør ha en tidsbegrensning på tre år (som er lovens minimumskrav for tidsbegrensning ved utleie av en leilighet).

Hilsen Yana

Hva dekker utleieforsikringen?

Et spørsmål som har slått meg den siste tiden er utleieforsikring. Jeg ser at de fleste utleieforsikringer dekker skader, manglende innbetaling av husleie osv. Men hvem er det som dekker kostnader ved brann i en utleieleilighet i et sameie? Er det utleier som må ha ekstra forsikringer eller går dette via sameiets fellesforsikring? Dersom brannen starter feks i utleie leiligheten, vil dette gå på leietaker eller utleier som er juridisk ansvarlig for seksjonen? Mvh R

SVAR:

Hva som dekkes av forsikring, vil avhenge av hva som følger av forsikringsvilkårene og en tolkning av disse. Sameiet bør ha sørget for at bygningen er forsikret. Du kan kontakte styret og be om å få opplysninger om sameiets forsikringsavtale. Brann bør være omfattet av sameiets forsikring.

I forhold til skyld hos leier, vil dette måtte vurderes i forhold til mulig regress fra forsikringsselskapet i etterkant. Om forsikringsselskapet da vil gå på leier eller eier, beror på en tolkning av forsikringsavtalen.

I tillegg kan det være hensiktsmessig at leier har en innboforsikring. Av vår standardkontrakt for utleie er det inntatt en bestemmelse der det følger at leier plikter å ha vanlig innbo- og løsøreforsikring for egne eiendeler.

Hilsen Yana

Hvem kan flytte inn til leieboerne?

Jeg skal skrive kontrakt med ny leietager om ikke så altfor lenge. Det er da snakk om ett ektepar, en sønn på 22 år og en datter på 4 år. Hvor viktig er det at alle over 18 år skriver under på husleiekontrakten, uavhengig hvem som betaler husleien i familien. Ser for meg at man vil ha alle som er over 18 år med underskrift, men hvordan vil dette stille seg om andre personer flytter inn etter at hovedfamilien har flyttet inn? Feks om han sønnen får seg kjæreste. Når de allerede har flyttet inn har man jo ikke noe man skulle ha sagt uansett? Mvh T

SVAR:

Det kan være en fordel at alle leiere over 18 år skriver under på kontrakten. Utgangspunktet er da at du som utleier kan rette krav om betaling av husleie mot samtlige leiere, noen av leierne eller mot en av dem.  I forhold til ditt spørsmål knyttet til at sønnen får seg kjæreste, så må dette reguleres i forhold til mulig brudd på bestemmelsen om «opptak i husstand». Det følger av husleieloven;

Ǥ 7-1. Opptak i husstand

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.»

Dersom sønnen får seg kjæreste, skal du godkjenne om kjæresten kan flytte inn. Men det kreves saklig grunn for å nekte. Saklig grunn kan være at vedkommende lager bråk og forstyrrer husordenen eller at det er grunn til å frykte skadeverk på boligen eller eiendommen.

Hilsen Yana

Skatt ved utleie av seksjonert tomannsbolig

Vil det vere skattbar inntekt på utleie av ein hybel med separat inngang som eies 50/50 av begge seksjoner i ein tomannsbolig? Mvh S

SVAR:

Dersom boligen består av to seksjoner og en hybel, vil det sannsynligvis måtte regnes som en flermannsbolig. Leieinntekten er da skattepliktig. En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter samt en boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. Det må foretas en konkret vurdering.

Hilsen Yana

Utleie av møblert bolig

Jeg tenker å leie ut min bolig møblert, eller delvis møblert, og med hvitevarer. Vil jeg i så fall være pliktig til å erstatte hvitevarer og møbler som evt blir ødelagte? Eller kan man krevet at leietaker erstatter møblene og kan ta disse med når den flytter videre? Mvh H

SVAR:

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt. Dersom noe må skiftes ut som følge av at det ikke lønner seg å reparere, oppvaskmaskinen har for eksempel sluttet å fungere som følge av den er gammel og slitt, er det utleier som må ta denne kostnaden.

Dersom leier er skyld i at sofaen blir ødelagt, vil saken stille seg annerledes. Leier plikter å reparere skader eller betale erstatning for skader han/hun selv påfører husrom eller inventar. Leier kan ikke ta med seg møbler når leier flytter, med mindre dette er avtalt med utleier.

Hilsen Yana

Kan utleier kreve at det installeres oppvaskmaskin?

Jeg vurderer å leie ut mitt hus, da jeg ønsker å bo i leilighet. Huset er av eldre standard og har originalt kjøkken fra 60-tallet uten oppvaskmaskin. Kan evt leietager kreve oppvaskmaskin installert? Mvh H

SVAR:

Leier kan ikke kreve at oppvaskmaskin installeres. Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det bør fremgå av husleieavtalen at det ikke skal installeres oppvaskmaskin, slik at det ikke oppstår tvist om dette etter at leieforholdet har startet.

Hilsen Yana

Klage på kloakklukt i utleieboligen – reduksjon i leie

Vi har en leieboer hos oss som har leid siden april i år. En stund etter hun flyttet inn så gav hun beskjed om kloakklukt på badet. Da vi har prøvd å finne ut av hva dette kan være over lenger tid så mener hun at hun har krav på 0,- i husleie fra første dag som hun oppdaget lukten. Men samtidig ble hun rådet av advokat til å bli enige om oss ang. avslag i leien og foreslår 50% leie for hele leieperioden. Hun har nå sagt opp leiligheten. Er det noe hold i dette sånn at vi bare må godta det? Eller har vi krav på noe mer? Mvh TA

SVAR:

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Det må foretas en kontret vurdering av mangelens betydning i forhold til husrommets leieverdi. Dersom man kun kjenner lukt når man er på badet, lukten er svak og ikke er der konstant vil dette være momenter som trekker i retning av at et avslag i leien ikke behøver være særlig stort. Og motsatt dersom det har dreid seg om en sjenerende lukt i hele leiligheten som til tider har gjort det vanskelig å bebo den.

Du bør vurdere saken konkret og tilby et avslag som fremstår passende i forhold til dette. Kommer dere ikke til enighet, kan saken behandles rettslig av forliksråd eller Husleietvistutvalget.

Hilsen Yana

Utleie av boenhet som ikke er godkjent

Om en bolig ikke er godkjent som en boenhet, går det fremdeles an å leie boligen med at leietaker er gjort kjent med manglene? Hvis det er mulig, hvordan bør dette formuleres i kontrakten. I enkelte tilfeller så vil jeg tro at flere av oss utleiere ikke selv er kjent med evt. mangler som kan gjøre en boenhet/bolig ubeboelig. Er det mulig med ansvarsfraskrivelse i leiekontrakt? Mvh V

SVAR:

Dersom årsaken til at boligen ikke er godkjent er av sikkerhetsmessige årsaker (rømningsveier for eksempel), bør man ikke leie ut før boligen er i tråd med kravene til beboelse er oppfylt.

Hvis årsaken til at det foreligger ligger manglende godkjenning er av bagatellmessig art, kan man leie ut. For å unngå uklarheter, bør det fremgå av husleiekontrakten hva som er svakhetene ved husrommet.

Hilsen Yana

Oversittet oppsigelsesfrist

Har en leilighet hvor leieforholdet startet 01.mai-17 og skulle ha opphørt uten oppsigelse den 30. april-20. Dette har jo gått meg hus forbi, så spørsmålet er hvilke konsekvenser dette kan få for meg som boligeier? Er i grunn godt fornøyd med leietaker, pengene kommer på tiden og ser slik sett ikke noen grunn til å kansellere leieforholdet nå med mindre det kan få konsekvenser på sikt. Takk for svar. Mvh PR

SVAR:

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

Følgelig har leieforholdet gått over til å bli tidsubestemt. Det vil si at du ikke kan kreve at leier flytter etter et gitt tidspunkt. Du kan imidlertid si opp leier dersom det foreligger saklig grunn til det og oppsigelsen etter en helhetsvurdering fremstår som rimelig.

Hilsen Yana

Får ikke kontakt med leieboer, hva gjør jeg?

Jeg leide ut en hybelleilighet som er del av leiligheten min, for 3 måneder i sommer. Kontrakt ble skrevet, ikke depositum, men husleie ble betalt etter en uke. Så uteble husleia og hun var umulig å få tak i. Siden hun bare er 21 år, har jeg kontaktet foreldrene. De får heller ikke tak i henne. Hun har mistet to sett nøkler, ødelagt senga og har utestående husleie for to måneder, dvs. 13.000 kr til sammen. Foreldrene mener de ikke har noe ansvar siden hun er over 20. De støtter meg i en evt. politisak fordi de selv står ganske hjelpeløse. Hva kan jeg gjøre? Mvh A

SVAR:

Hovedregelen i husleieloven er at du må leie ut for tre år eller et år for sokkelleilighet. Dersom det skal inngås avtale om kortere utleieperiode må det være en saklig grunn for dette og det må komme frem av avtalen ved avtale inngåelsen. Vi forutsetter at tidsbegrensning er gyldig avtalt og at leieforholdet utløper etter at det har gått tre måneder. Videre forstår vi saken slik at leier skylder leie for to måneder.

Når leietiden er utløpt, må du sende en skriftlig flytteoppfordring til leier. Dersom leier fortsatt ikke flytter, vil en tidsbegrenset leiekontrakt være tvangsgrunnlag for utkastelse dersom dette fremgår av leieavtalen. Tvangsutkastelse gjøres ved hjelp av namsmannen.

I forhold til kravet mot leier for tapt leieinntekt, må du få dom for dette og tvangsinndrive pengekravet via namsmyndighetene dersom leier ikke betaler.

Du bør fortsette å gjøre forsøk på å komme i kontakt med leier i håp om at dere kan finne frem til en løsning uten at saken må behandles rettslig.

Hilsen Yana

 Husleiekontrakt på månedsleie?

Finnes det en husleiekontrakt som går på månedsleie? Mvh M

SVAR:

Det er to måter å bestemme varigheten av et leieforhold. Enten ved å bruke en tidsbestemt leieavtale, der det avtales at leieforholdet er slutt på en bestemt dato. Slike avtaler skal som hovedregel gi leier anledning til å leie i minst tre år. Det er likevel unntak for ved utleie av en lofts- eller sokkelbolig i utleiers egen bolig, eller ved utleie av en leilighet i en tomannsbolig der utleier selv bor i den andre delen. Da er minstetiden ett år. Det er ikke noe i veien for å avtale en oppsigelsesadgang for begge parter i løpet av den avtalte leieperioden, men når den avtalte leieperioden er over, er leieforholdet slutt. Man kan selvsagt avtale utleie for en ny treårsperiode hvis man ønsker det.

Den andre måten å fastsette leietiden på er ved å bruke en tidsubestemt leieavtale. Da løper leieforholdet inntil en av partene sier det opp med en avtalt oppsigelsesfrist. Har man ikke avtalt noen bestemt oppsigelsesfrist følger man husleielovens frist på tre måneder. Sett fra utleiers side kan dette gi liten kontroll over varigheten av leieforholdet. Leier har nemlig et sterkt oppsigelsesvern, og det skal svært gode grunner til for å si opp et leieforhold. Leier har dessuten rett til å protestere på oppsigelsen, og da må utleier bringe saken inn for domstolene. Mange utleiere foretrekker derfor tidsbestemte leieavtaler med tre års varighet.

Hilsen Anders

Redusert leie når bygården renoveres?

Vi leier ut en leilighet i en bygård der det skal være rørfornying. I den forbindelse vil styret sette opp toaletter i kjelleren i den perioden (11 dager) rørene utbedres - og det vil være forbudt å helle noe i rørene mens arbeidet pågår. Leietaker betaler 11.000,- pr mnd. Har leietaker krav på redusert leie? Bør husleien reduseres for den måneden det vil pågå arbeider? I tilfellet hva vil være rimelig løsning? Halv leie? Mvh E

SVAR:

Når deler av leiligheten ikke kan brukes som forutsatt i avtalen, slik som i ditt tilfelle hvor toaletter og sikkert også kjøkkenvask ikke kan benyttes i en periode, har leier krav på å få redusert husleien. Avslaget i husleien skal tilsvare den reduksjonen husrommets leieverdi har på grunn av mangelen. I den perioden leier må gå på do i kjelleren og ikke kan bruke vann, skal hun altså betale den husleien du ville oppnådd dersom du hadde leiet ut leiligheten med do i kjelleren, og uten adgang til å bruke avløpsrørene. 

Hvor stor den leiereduksjonen faktisk bør være tør jeg ikke ha noen mening om, men det er jo unektelig en ulempe å ikke ha tilgang på toalett, dusj og rennende vann i leiligheten, så det bør nok bli noen tusen i avslag.

Hilsen Anders

Trekke fra kostnader til kjøp av utleiebolig

Jeg har kjøpt en utleieleilighet i år. Kan jeg trekke fra omkostningene på 43000 kr ved kjøpet på utleieskatten i selvangivelsen? Mvh H

SVAR:

Omkostninger du har pådratt ved kjøp av en leilighet får først betydning dersom du skal betale skatt av gevinsten ved et senere salg av leiligheten. Da kan du legge omkostningene til kjøpesummen, slik at en eventuell gevinst blir mindre. Det er kun utgifter til inntekts ervervelse, slikt som utgifter til vedlikehold, forsikring, eiendomsskatt, eventuelt strøm og internett og kommunale avgifter. Mange av disse utgiftene vil være bakt inn i de felleskostnadene du betaler til sameiet.

Hilsen Anders

 

Bygge inn utleieboligen i egen bolig

Vi skal leie ut leilighet, men har planer om å bygge om, om en 2 års tid, slik at leiligheten da blir en del av hovedboligen. Er dette grunn til oppsigelse eller kan man ha det med i kontrakt som gjør det gyldig? Håper dere forstår hva jeg mener :) MVh C

SVAR:

Minstetiden for utleie er tre år, men dersom husrommet skal brukes av utleier selv før den tid, gjelder det ingen tidsbegrensning. Du kan altså avtale en leietid på for eksempel to år, men du må huske å oppgi i avtalen at grunnen til at minstetiden på tre år ikke gjelder er at du ved leietidens utløp skal bruke husrommet selv. Du må også huske på at dersom dine planer for utbyggingen utsettes, forlenges leieforholdet tilsvarende. Dette gjelder bare hvis utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.  Blir det ikke noe av utbyggingen, fortsetter leieforholdet som et oppsigelig leieforhold med fullt oppsigelsvern for leier.

Hilsen Anders

Utleietid i egen bolig

Hvilke regler og avtaleperioder gjelder ved utleie av egen bolig for kortere eller lengre tidsrom? Hva skal man passe på? Mvh W

SVAR:

Hvis du skal leie ut din egen bolig som du skal flytte tilbake til i løpet av de neste fem årene, så gjelder det betydelige unntak fra leiers rettigheter etter husleieloven. De viktigste unntakene er at det ikke gjelder noen minstetid for utleieperioden, og at leier ikke har oppsigelsesvern. Leier kan altså ikke kreve oppsigelsen underkjent fordi utleier ikke har saklig grunn, eller fordi oppsigelsen vil virke urimelig. Leier skal likevel ha tre måneders varsel om oppsigelsen. Jobber du for eksempel i utlandet og ikke vet helt hvor lenge det vil vare, kan du med en slik avtale komme tilbake og overta boligen med tre måneders varsel, uten å risikere at leier bringer oppsigelsen inn for retten, med de forsinkelsene den usikkerheten og de forsinkelsene det medfører. I tillegg til dette, har leier i disse tilfellene heller ikke noen rett til å fremleie av deler av boligen, eller til fremleie ved eget midlertidige fravær.

Det som er viktig å huske på er at leieren må gjøres skriftlig oppmerksom på at det er snakk om leie av utleiers egen bolig, og at det ved midlertidig fravær på inntil fem år gjelder regler som gir leier dårligere rettigheter enn ved vanlig leie. Det er også viktig å huske på at dersom du blir borte i mer enn fem år, så faller unntaket bort, og leier får fullt oppsigelsesvern etter husleieloven.

Hilsen Anders

Skatt ved utleie av hybel

Hva er skattereglene om man leier ut et soverom som hybel i et hus man selv bor i (altså der hybelboer har tilgang til kjøkken og bad, uten at det dermed er et "kollektiv"). Gjelder egne regler for dette, eller er det fortsatt kun regelen om andel av bolig som leies ut som avgjør beskatning? Mvh J

SVAR:

Hvis du leier ut et rom i din egen bolig, så gjelder vanlige skatteregler om utleie av egen bolig. Det vil si at dersom leieverdien av det du selv bruker er høyere enn leieverdien av det du leier ut, så er inntekten skattefri.

Hilsen Anders

Skatt av utleie på korttidsbasis

Har ein utleigeleilighet der eg lurer på å leige ut to rom på korttidsbasis, for eks. Airbnb. Forventer inntekter på 20.000 pr mnd. Skal dette beskattes som kapitalinntekt eller blir det personinntekt/næringsinntekt sidan det er korttidsutleie med mange korte leigeforhold (stort sett 1 til 7 netter). Kor omfattande må korttidsutleiga vere før ein må få orgnr og betale moms? Mvh T

SVAR:

Det du spør om er om din utleievirksomhet vil være å anse som næringsvirksomhet, som skal beskattes med en skatteprosent opp mot nesten 50 prosent.

Det er ikke gitt noen definisjon av virksomhetsbegrepet i skatteloven. Om man driver virksomhet beror på en vurdering av flere momenter. Ved vanlige leieforhold, altså leieforhold som varer mer enn 30 dager, har Skatteetaten i flere tilfeller uttalt at utleie av fem eller flere enheter er virksomhet. Dette er likevel ikke noe mer enn en retningslinje. Omfanget av virksomheten, hvor ofte du leier ut og varigheten på utleievirksomheten din kan tilsi at man driver virksomhet også ved utleie av to boenheter.

Leier man for eksempel ut på nytt hver uke gjennom hele året, kan utleien være så omfattende og hyppig at man anses for å drive næringsvirksomhet. Hvis leien i tillegg inkluderer vask av boligen og matservering, er dette momenter som tilsier at inntekten er en virksomhetsinntekt.

Vi kan ikke gi deg noe klart svar, og anbefaler deg å ta kontakt med Skatteetaten for en bindende forhåndsuttalelse.

Hilsen Anders

Salg av leilighet med leieboere i

Vi har en leilighet som vi leier ut. Vi ønsker å selge leiligheten vår. Leietakerene våre ønsker ikke å flytte, derfor ønsker vi å selge leiligheten ved at ny kjøper tar over leiekontrakt. Leieboere nekter oss å ha visning. Har de rett til det så lenge de ikke blir berørt av salget? Mvh S

SVAR:

I tiden før fraflytting har leieren en plikt til å i rimelig utstrekning gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Dette gjelder altså bare der leier er sagt opp eller har sagt opp, eller på tampen av en tidsbestemt leieavtale. I dette tilfellet er jo ikke leier sagt opp, og det er heller ikke snakk om leiesøkende men kjøpere av leiligheten. Dersom leier ikke medvirker til å gjennomføre visninger kan dere vurdere å si opp leieavtalen med den begrunnelse at leiligheten skal selges. Protesterer leier på oppsigelsen, må en domstol måtte ta stilling til om kravet er rimelig. En bedre løsning er kanskje å gjøre oppsigelsen betinget, slik at den bare gjelder dersom leier ikke aksepterer at det gjennomføres visninger for salg. Også en slik oppsigelse vil kunne prøves for retten, men vi vil tro den har gode muligheter for å så seg. Det beste ville selvsagt være om det gikk an å bli enige på fredeligere vis, men det blir utenfor husleielovens reguleringer.

Hilsen Anders

Hva skjer hvis husordensregler brytes?

Vi er helt ferske i utleieverdenen, og trenger et lite lynkurs i hva som kan være de største fellene vi kan gå i. Vi har ikke fått leietaker enda. I tillegg til kontrakten, har vi forstått at det kan være lurt med husordensregler, men hvor sterkt står man der, hvis disse brytes? Vi har If som forsikringsselskap, og har såkalt superforsikring der. Mvh J

SVAR:

Det følger av husleieloven at leier skal følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Hvis leier gjentatte ganger og tross advarsler bryter husordensregler, eller lager mye bråk i form av festing eller på annen måte, så kan utleier avslutte leieforholdet. Det kan enten skje ved at utleier hever leieavtalen, eller det kan skje ved en oppsigelse dersom leieforholdet er oppsigelig.

Dersom du plages av at leier lager mye bråk, er det viktig å sende leier skriftlige advarsler, der du påpeker at slikt bråk ikke kan tolereres, og at det kan føre til avslutning av leieforholdet dersom bråket ikke opphører. Å fortsette å bråke tross advarsler er å anse som mislighold av leieavtalen, og når misligholdet blir vesentlig kan leieforholdet avsluttes. Når man når terskelen for det vesentlige må vurderes konkret.

Hilsen Anders

Hvordan bør kontrakten utformes ved «leiepauser»?

Jeg ønsker å leie ut en enebolig, fortrinnsvis til studenter som reiser vekk i skolens ferier, slik at jeg som utleier kan benytte boligen i høst-, jule-, vinter og sommerferie. Ser for meg leieperiode fra august - juni, med "leiepauser" i feriene. Hvordan bør jeg utforme kontrakten slik at dette kommer klart frem? Tenker spesielt på punktet "Varighet" i Huseiernes leiekontrakt for bolig - bør jeg velge pkt A eller B her? Hva skjer dersom studentene velger å ikke reise hjem i en ferie? Generelt - hva skjer ved tidsbegrenset leieperiode, dersom leietaker ikke flytter ut ved kontraktens utløp? Mvh P

SVAR:

Husleieloven legger ikke opp til å leie ut med leiepauser. Vi kan ikke lage noen egen kategori i vår leiekontrakt for disse tilfellene. Du vil fort kunne komme i konflikt med husleielovens krav om mist tre års varighet på leieavtalene. Skal du legge inn slike pauser må du formulere det rett ut i en avtale med leier. Avtalen bør være formulert som en mulighet for leier til å benytte seg av et tilbud, for eksempel fordi hun er en student som vil reise hjem i sommerferien. Jeg ville brukt punkt A eller B, og i punkt 24 «Særlige bestemmelser» skrive noe slikt: Dersom leier ønsker det, kan hun overlate husrommet til utleier fra dato til dato, og slippe å betale husleie i denne perioden. Leier får i så fall tilbake full disposisjonsrett til husrommet fra dato. For denne perioden skal det ikke betales husleie».

Hvis leier ikke flytter ut, så må du jo gjennomføre en utkastelse, og det rekker du vel normalt ikke i løpet av noen korte sommermåneder. Vi vil være forsiktige med å anbefale denne løsningen.

Hilsen Anders

Hva gjør jeg med leieboerne når jeg har solgt boligen?

Jeg har leieboere i utleiedelen av boligen, det er en 3 års kontrakt, jeg har solgt boligen og skal overlevere den i desember. Hva må jeg gjøre med kontrakten, må jeg sende oppsigelse og ny eier skrive ny kontrakt? Hvis kjøper ikke vil ha de, kan de si opp kontrakten? Mvh S

SVAR:

I utgangspunktet er det uten betydning for leieforholdet at boligen er solgt. Leieforholdet fortsetter på de samme vilkårene med den nye eieren. Hvis det er anledning til å si opp, bør en oppsigelse være begrunnet i den nye eierens behov for å bruke det utleide husrommet selv. En slik oppsigelse kan leier få prøvet rimeligheten av for retten på vanlig måte.

Hilsen Anders

Skatt ved utleie i egen bolig

Det er enkelt å finne svar hva som gjelder om man leier ut en hybel, hytte eller hel bolig, men jeg finner ikke hva som gjelder når man leier ut rom i bolig som man selv også bruker. Er det begrensning på under 50% uten å betale skatt, hvordan teller man i så fall felles rom slik som kjøkken og stua? Mvh A-L

SVAR:

Hvis du leier ut mindre enn halvparten av din egen bolig, beregnet etter leieverdien for de rommene du leier ut, da er leieinntektene skattefrie. Hvis både stua og kjøkkenet er felles rom, som dere gjør lik bruk av, så vil jo det gjenspeile seg i leieverdien. Det kan derfor være fornuftig å innrette seg slik at man som utleier disponerer et større areal eksklusivt enn det leier gjør, hvis man har muligheten til det.

Hilsen Anders

Innbrudd når leieboer har vinduet åpent

Når leietager har vindu oppe 24/7 og dersom det blir innbrudd, vil leietager være erstatningsansvarlig for evt. ødeleggelser? Husforsikringen vår vil nok dekke dersom dører er låst og vinduet lukket. Men jeg er usikker på hvordan det er dersom vindu er åpent 24/7. Har snakket med dere ang. åpent vindu og evt. fukt når det regner. Og at han da kan bli erstatningsansvarlig. Men jeg er litt usikker ang. evt. innbrudd. Mvh R

SVAR:

Dersom noen med letthet krabber inn av et åpent vindu og stjeler og ødelegger, vil nok fort forsikringsselskapet si at det var uaktsomt å gå fra vinduet åpent, og avkorte erstatningen helt eller delvis.

Hilsen Anders

Leieboers ansvar for skader når man ikke har kontrakt

Jeg har en leietaker som har bodd hos meg i 18 år uten skriftlig husleiekontrakt eller depositum. Han er en sikker betaler (lav husleie), men synes han er uvøren i forhold til å ta vare på huset (røyker inne, legger klær oppå elektriske ovner, går fra vannkranen som renner, forårsaker vannskader, har stjelt strøm fra elnettet mitt, osv). Han er en hyggelig kar ellers, så det må vel la seg gjøre å finne en løsning der han blir medansvarlig for evt. fremtidige skader som han forårsaker? Kan jeg f.eks. gi ham skriftlig beskjed om at han er økonomisk ansvarlig for skader han forårsaker i fremtiden? Eller kan jeg kreve å skrive husleiekontrakt nå, med depositum - ellers blir det oppsigelse? Og hva skjer hvis han dør, og leiligheten er fylt opp med skrot og skit fra ende til annen? På sikt kunne jeg tenke meg å avslutte utleie av leiligheten. Mvh S

SVAR:

Det følger av husleieloven at leier skal behandle leiligheten på en god måte. Videre har loven regler om hvem som skal vedlikeholde hva. Det er også regler om i hvilken stand leiligheten skal være ved avslutningen av leieforholdet. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Etter mer enn 18 år må du nok akseptere en god del slit og elde, men det avhenger jo litt av hvilket indre vedlikehold dere gjør underveis i leieforholdet.

Uansett, du verken kan kreve eller trenger å lage noen skriftlig avtale om dette. Har du ikke avtalt noe annet, er det husleielovens regler som gjelder.

Hilsen Anders

Regulering av husleien

For et par uker siden kjøpte jeg en leilighet med 4 leieboere. 3 av de hadde tegnet kontrakt med tidligere huseier i juni 2020 og fulgte med videre. Den 4. sin kontrakt går ut og jeg går utifra at det da er problemløst å tilby han ny kontrakt med økt leie. Da vi skulle informere om at husleien kom til å øke, motsa de den nye leien med grunnlag i huseierloven paragraf §4-3. Kontrakten de nå har er med tidligere eier og jeg lurer på om den fortsatt er gjeldende en viss periode eller om de må godta økt leiepris gjennom de nye kontraktene. Leieprisen har ikke vært regulert siden 2004 og er betraktelig lavere enn hva markedet sier. Mvh P

SVAR:

Når husleiekontrakten har gått ut, står du fritt til å avtale ny leie. I forhold til de andre eierne, er du bundet av de løpende husleiekontraktene. Det er da to muligheter for regulering av leie. Du kan indeksregulere leien i henhold til konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og du må gi leier skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan tre i kraft.

Den andre muligheten er å kreve at leien tilpasses til gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3. Leieforholdet må da ha vart i to år og seks måneder uten annen endring av leien enn indeksregulering. En slik tilpasning settes i verk tidligst seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det og tidligst et år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Hilsen Yana

Skatt når vi leier ut ekstra bygg på eiendommen

Vi skal leie ut et ekstra bygg som vi har på vår egen tomt til et firma. Bygget har både kjøkken og bad. Lurer på om vi må skatte for disse leieinntektene? Mvh S

SVAR:

Leieinntekt er på visse vilkår unntatt skatteplikt. Du slipper å betale leie dersom du benytter minst halvparten av egen boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien eller dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Utleieinntekt fra «egen bolig» må avgrenses mot utleieinntekt fra bygninger og boenheter som ikke kan anses som skattyters «egen bolig». Gjelder det en bygning med to eller flere seksjoner, må hver seksjon i utgangspunktet vurderes for seg.

I praksis er det lagt til grunn at frittliggende bygninger som anses å ha en såkalt «tjenende funksjon» til hovedhuset, kan omfattes av skattefritaket for utleieinntekter. Men det må foretas en konkret vurdering.

Hilsen Yana

Oppsigelsestid når det ikke er skrevet kontrakt

Hva er oppsigelsestiden fra leiers side når jeg ikke har skrevet leiekontrakt med den som leier leiligheten i underetasjen på mitt hus? Mvh K

SVAR:

Oppsigelsestiden er tre måneder når ikke annet er avtalt.

Hilsen Yana

Hvordan finner jeg leietaker for korttidsutleie?

Jeg har en ny leilighet sentralt nær en jernbanestasjon, 20 min fra Oslo. Bruker den i perioder, særlig om vinteren. Kunne tenke meg å leie den ut i 4-5 måneder om sommeren. Lurer på hva som er den beste og tryggeste måten å finne en leietaker på? Finnes det seriøse firmaer som tar seg av det? Hvor mye dyrere vil det bli i forhold til at jeg ordner alt selv? Kan jeg trekke fra i tilfelle trekke fra utgiftene jeg har i forbindelse med utleie? Er det generelt andre ting jeg må passe på, av økonomisk art, dersom jeg leier ut? Mvh R

SVAR:

En mulighet er å sette inn annonse på Finn, med bilder av leiligheten og beskrivelse av vilkår for utleie. Det er viktig å vurdere leier i forhold til de opplysningene leier gir deg om seg selv og å be om referanser.

Du kan også bruke «utleiemeglere». Vi har ingen oversikt over seriøsiteten og hvem man eventuelt bør velge. Det som er viktig er å vurdere hva du får (oppdragskontrakten) opp mot det du betaler for det. Pris vil variere fra firma til firma.

Dersom du benytter megler i forbindelse med utleien, kan du trekke fra honoraret som du betaler til megleren. Du kan også trekke fra det du betaler for annonsering, eksempelvis Finn-annonse.

Du bør undersøke om du har eller bør skaffe forsikring for eventuelle skader som oppstår under leieforholdet og tap av leieinntekt.

Hilsen Yana