Naboavtaler: Er muntlige avtaler like bindende som skriftlige?

Gå til hovedinnhold

Naboavtaler: Er muntlige avtaler like bindende som skriftlige?

Mange har opplevd at boligens tidligere eier har hatt avtaler med naboene om både vei, måking, trampoline, fellesarealer og parkering. Men må du tre inn i de samme avtalene når du flytter inn, eller har du mulighet til å la være?

Tekst: Linda Ørstavik Öberg.

Fra tid til annen opplever boligkjøpere at det finnes muntlige eller skriftlige avtaler som tidligere eier har inngått, som naboene mener man må tre inn i når man overtar boligen.

Slike avtaler kan handle om snømåking av felles vei, bruksrett eller betaling for vedlikehold av alt fra trampoline til vinterhage.

Men når er en slik avtale bindende for deg som flytter inn, og når slipper du unna?

Er en muntlig avtale juridisk bindende?

Først av alt. Mange tror at en avtale må være skriftlig for at den skal være gjeldende, men det stemmer ikke. Det finnes gode eksempler på at muntlige avtaler mellom naboer er blitt regnet som gyldige i retten.

- Etter avtaleretten har man nemlig et grunnleggende prinsipp om formfrihet, altså er en muntlig avtale like bindende som en skriftlig avtale. Et problem med muntlige avtaler er likevel at du da er prisgitt at naboen faktisk følger avtalen, sier Espen Kheradmandi, advokat i Huseierne.

Det er likevel alltid lurt at avtaler inngås skriftlig for å unngå usikkerhet rundt hva som gjelder, og for å gjøre det enklere å følge opp i ettertid.

Kjøper må vite om avtalen før kjøp

I det ene konkrete tilfellet handlet det om en familie som følte seg tvunget til å betale tusenvis av kroner for snømåking av en felles vei hvor de selv bare benytter innkjørselen.

Selv om naboene har metervis med vei som måkes og innflytterne kun har en parkeringsplass i oppkjørsel – skulle regningen deles på tre som man alltid har gjort.

- For at naboene skal kunne kreve at de nye eierne trer inn i samme avtale, må det gis informasjon til kjøper om denne avtalen av megler eller selger i forkant, forteller advokat Kheradmandi.

Hvis man informerer nye naboer først etter innflytting, kan man ikke kreve at de overtar tidligere eiers plass eller økonomiske bidrag inn i avtalen.

- Men hvis avtalen er tinglyst eller det finnes servitutter, så følger de boligen. Da må kjøper bare pent tilpasse seg. Når det gjelder måking av snø fra veier finnes det også egne regler i veiloven som kan ha betydning for naboenes rettigheter og plikter.

For korte veier i tettbebygd strøk er det nok vanligst med likedeling uansett hvor lang del av veien man benytter, men man står fritt til å bli enige om en annen betalingsbrøk.

Tinglysning og servitutter 

En annen ting det ofte blir uenigheter om, er hvorvidt man har bruksrett på naboens eiendom eller ikke. Et godt eksempel er benyttelse av parkeringsplasser.

En annen ting er om man kan benytte seg av naboens tomt for å komme til sin egen. Der det bygges rekkehus eller tomannsboliger tett i tett, så skjer det fra tid til annen at de i midten ikke kommer seg ut i egen hage uten å gå rundt eller ut et vindu.

Man har kanskje løst det i årevis gjennom godt naboskap, men hva skjer når det kommer nye til som ikke er interessert i å ha andre gående på sin eiendom?

- I disse tilfellene er tinglysning veldig viktig for å sikre bruksrett. Hvis man bare har hatt en enighet med naboen om at det er greit uten en skriftlig servitutt eller tinglysning, kan man risikere at ny nabo setter seg på bakbeina, forteller Kheradmandi.

 

 

En servitutt eller en heftelse er alltid bindende, men ved tinglysning vil den og innholdet være enklere å bevise. Da er du sikret at avtalen følger boligen, og ikke naboen.

En begrenset bruksrett eller rådighetsrett over annens eiendom, er viktig å nedfelle. Vanlige eksempler på servitutter er veirett.

- I pressområdene rives det boliger og bygges flere nye på samme eiendom, og særlig da er det viktig at de som bor innerst er sikret adkomst til egen bolig gjennom veirett og bruksrett.

Naborett, nabolov og veilov

Naboretten er reglene som gjelder i forholdet mellom naboer, og handler i grove trekk om hva man kan og ikke kan foreta seg med tanke på hensyn til naboene sine.

Naboretten er i hovedsak regulert av naboloven, og handler om at naboen ikke kan foreta seg noe som er urimelig eller unødvendig til ulempe eller skade på din eiendom.

- Likevel står man som naboer stort sett fritt til å avtale det man vil, og bli enige om naboforhold på andre måter enn det som forespeiles i loven, avslutter Espen Kheradmandi.

I mange tilfeller handler nabotvister om veirett, bruksrett, måking, bruk og vedlikehold av vei. Reglene for privat vei reguleres i veiloven.

Mer fra Huseierne

Se alle artikler
Huseiernes politiske medarbeidere sammen med miljøvernminister Bjelland Eriksen

Nye tall viser: Kraftig økning i kommunale avgifter de neste årene

Les mer