Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Eiendom Norges boligprisindeks har gitt 5 prosentpoeng sterkere prisvekst enn SSBs boligprisindeks etter oljeprisfallet i 2014.

Hvorfor er det slik, og hvordan skal vi forstå disse forskjellene?

Bolig viktig for norsk økonomi

Boligmarkedet spiller en viktig rolle i norsk økonomi.

Utviklingen i boligprisene har blant annet stor betydning for utviklingen i husholdningenes formue, og derigjennom utviklingen i husholdningenes kjøp av varer og tjenester. Slike kjøp utgjør over halvparten av BNP Fastlands-Norge, skriver SSB på sine hjemmesider.

Boligprisutviklingen er også viktig for utviklingen i boliginvesteringene.

I tillegg påvirker forløpet i boligprisene generell inflasjon og finansiell stabilitet, og vil dermed kunne ha betydning for Norges Banks rentesetting.

Måler prisutvikling på ulike måter

Eiendom Norges månedlige boligprisindeks og SSBs kvartalsvise boligprisindeks måler på hver sin måte prisutviklingen på brukte boliger på landsbasis.

De er begge viktige statistikker som brukes og omtales jevnlig av flere prognosemiljøer i Norge.

Men forskjellige vektsett vil kunne gi opphav til sprikende utvikling i de to indeksene.

Dette er viktig å huske på når man skal vurdere den generelle boligprisutviklingen i Norge eller lage boligprisprognoser basert på den ene eller den andre indeksen. 

Hva vil man ha svar på?

Det underliggende prisdatamaterialet er det samme for begge indeksene, og dette dekker om lag 70 prosent av omsetningen i boligmarkedet.

Indeksene er imidlertid forskjellige når det gjelder hvordan prisutviklingen for ulike boligtyper fordelt på geografiske regioner vektes sammen.

I tillegg er det slik at Eiendom Norges boligprisindeks er basert på omsetningsvekter, det vil si verdien av alle boligtransaksjoner, mens SSBs boligprisindeks er basert på beholdningsvekter, det vil si verdien av alle boliger.

En viktig forutsetning bak vektingen til SSBs indeks er at prisutviklingen for boliger som ikke omsettes, er den samme som prisutviklingen for boliger som omsettes.

Dersom hensikten med indeksen er å måle prisutviklingen for boliger som omsettes og kjøpes av husholdninger, vil det være relevant å bruke omsetningsvekter, slik som i Eiendom Norges indeks.

Men hvis hensikten med indeksen er å måle prisutviklingen for husholdningenes samlede boligmasse, vil det være relevant å bruke beholdningsvekter, som i SSBs indeks.

Norges Bank bruker Eiendom Norges boligprisindeks som utgangspunkt for boligprisprognosene i Pengepolitisk rapport, mens SSB baserer sine prognoser i Konjunkturtendensene på sin egen boligprisindeks fordi de vil ha et mål på utviklingen i boligformuen.

Ettersom boliger kan benyttes som sikkerhet for husholdningenes lån, vil utviklingen i boligformuen påvirke husholdningenes muligheter til å lånefinansiere konsum.

Store regionale forskjeller

De to indeksene har i perioden 1. kvartal 20032. kvartal 2014 vist et svært likt utviklingsmønster og således i lang tid gitt et nærmest identisk bilde av boligprisveksten i Norge.

Men indeksene til Eiendom Norge og SSB gir et nokså forskjellig bilde av boligprisveksten etter oljeprisfallet i 2014. Altså etter 2. kvartal 2014 fram til toppen i 2. kvartal 2017.

Eiendom Norges indeks gir om lag 5 prosentpoeng sterkere boligprisvekst enn SSBs indeks i denne perioden.

Store regionale prisvekstforskjeller de siste tre–fire årene, særlig mellom Vestlandet og Oslo-området, forklarer spriket.

I tillegg er vektene beregnet på forskjellige tidspunkter, og det spiller også inn at den ene er en månedsindeks og den andre en kvartalsindeks. 

Kort oppsummert kan altså nær hele spriket mellom boligprisindeksene til Eiendom Norge og SSB siden 2. kvartal 2014 forklares med bruk av henholdsvis omsetningsvekter og beholdningsvekter.

Hvis du vil lese mer om dette, så klikker du deg inn på SSBs sider her.