Det var kanskje ikke helt frivillig. Du rakte opp hånden på generalforsamling. Plutselig var du valgt inn i styret i boligsammenslutningen du er en del av.

Spørsmålet er; var du egentlig klar over hva du bega deg ut på? 

– Vi opplever at folk får direkte sjokk når de blir oppmerksomme på hvilket ansvar de faktisk sitter med. Folk er overhodet ikke forberedt, sier advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund (HL).

På Rundtom i Asker bor Elisabeth Knutsen. Hun sitter i sitt tredje borettslagstyre. Det har alltid vært frivillig. Faktisk ønsker hun å ha styreverv. At hun kan bli personlig erstatningsansvarlig var hun derimot ikke klar over.

Styreansvaret er et personlig ansvar, det vil si at du for eksempel står erstatningsansvarlig med din personlige formue for feil du gjør.

– Jeg har tenkt som så: Hvilken bedre måte har jeg til å påvirke boområdet mitt enn å sitte i styret? At jeg kan bli sittende igjen med et personlig erstatningsansvar høres naturligvis skremmende ut. Dette er en jobb jeg ønsker å ha, fordi da kan jeg få borettslaget til å prioritere saker jeg er opptatt av. De fleste virker veldig fornøyde med at noen, for eksempel jeg, tar slike verv frivillig. Da føler nok mange at de slipper billig unna, sier Knutsen. 

Styreskole

For Knutsen innebærer styrejobben å tak i små og store ting som må gjøres i sameiet. På Rundtom har det blitt sånn at de tillitsvalgte representerer hver sin del av sameiet.

– Vi bor i seksjoner som er spredt litt rundt. Jeg representerer i dag min seksjon og holder ting i orden her. Vi kommuniserer med de andre beboerne på tavlen ved garasjene, jeg sørger for å bestille grus når det er for lite i gruskassen og jeg organiserer liste for når det må måkes og hakkes is rundt postkasser, fellestrapp og rundt søppelkassene, sier Knutsen.

Knutsen er ikke alene om ikke å vite hva det faktisk innebærer å sitte i et styre. Flere ganger i året kurser Huseiernes Landsforbund sine medlemmer i styrearbeid. Kurset kalles «Styreskolen».

– På styreskolen opplever vi at folk får sjokk når de hører hvor mye ansvar et styre har. Men det er viktig å vite om de forpliktelsene som følger vervet, sier advokat Anders Leisner i HL.

– Derfor er dette et sentralt og viktig punkt tidlig i kurset. Det er like greit folk får vite det med en gang. Du har stort ansvar, men vår jobb er å gi deg arbeidsverktøyet du trenger for å minske sjansene for at du havner i kinkige situasjoner fordi du har styreansvar, sier han.

Styreskolen er et tilbud til alle HLs medlemmer. Det er et kurs over to kvelder som tar for seg alle aspekter ved å sitte i et borettslagstyre eller sameiestyre.

Sameier og borettslag

Ifølge tall fra Norske Boligbyggelag (NBBL) er rundt 450 000 boliger i Norge del av et borettslag. Det er ca. 10 000 boligselskap.

Boligbyggelagene kan ikke være representert i et styre. Derfor er det viktig at frivillige melder seg.

– Boligbyggelaget burde ikke ta på seg styreansvar. Det kan oppstå situasjoner hvor det er uklokt å være forretningsfører og styrerepresentant. Det blir bukken og havresekken, sier avdelingsdirektør Henning Lauridsen i NBBL.

Byggelagene kan ikke være ansvarlige. Et byggelag er i praksis kun en leverandør av varer og tjenester til borettslaget. Det er styret som skal ha ansvaret og som skal ta avgjørelser, og dette må være beboerne.

I blant opplever Lauridsen at det i generalforsamlinger kan være liten vilje til å sitte i styret. Dette forandrer seg fort når kostnadene for å leie inn eksterne styrer blir presentert.

– Dette er forferdelig dyrt. Advokater tar mye penger, gjerne et par tusen kroner timen for slikt arbeid, men det er ikke uvanlig at det leies inn advokat for å ta selve styreledervervet. Deretter fyller beboerne resten av rollene i styret, forteller han. 

Norges største boligforvalter, OBOS, forvalter i dag mer enn hver tredje bolig i Oslo. Gjennom fusjoner med boligbyggelag i andre deler av Norge, blir de også større utenfor hovedstaden.

– OBOS leverer mange produkter og tjenester som boligselskaper benytter. Blant annet kan vi tilby lån, forsikring, vaktmestertjenester, juridisk bistand og tekniske tjenester. Mange er nok ikke helt klar over hva slags rolle boligselskapene har. Men å sitte i styrer er ikke en av dem, sier kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS.

I HL er 4 000 av vel 212 000 medlemmer styrer i sameier og borettslag. Likevel står de for så mye som 20 prosent av henvendelsene til juridisk avdeling. 

– Sitter du i et styre bør du altså absolutt søke rådgivning. Gjerne gjennom for eksempel et HL-medlemskap. Å spare på dette kan bli et dyrt etterslep, sier Leisner. 

Er seg sitt ansvar ubevisst

Uten rådgivning kan det fort bli både dyrt og ubehagelig. Det har vært tilfeller av rettsrunder mot sittende styrer hvor de har blitt saksøkt for å ikke ha oppfylt sine styreplikter.

– Vi kjenner eksempler fra rettsvesenet der for eksempel en familie saksøkte styret etter at barnet ble sterkt skadet i forbindelse med at brann og rømningsveiene ikke var ivaretatt skikkelig. En annen sak havnet i retten der styret fikk installert automatisk garasjelukker uten den sensoren som gjør at døren stopper hvis noe eller noen kommer under døren. Det kan for eksempel være lekende barn. Så det er stadig noen saker, om enn ikke så veldig mange, sier Anders Leisner i HL.

Elisabeth Knutsen forstår at mange kvier seg. For henne har det alltid vært et bevisst valg.

– Jeg ønsker å ha en stemme annet enn i en generalforsamling. Man har stor påvirkningskraft i forhold til hva som skal gjennomføres i sameiet. Her var jeg opptatt av at mine barn skulle få gode fasiliteter på lekeplassen. Det ble motivasjonen for å være med i dette styret, sier Knutsen.

Lauridsen i NBBL ønsker samtidig å poengtere at man også er fullt klar over at personer i borettslag- og sameiestyrer ikke er profesjonelle. Dette tar retten naturligvis også høyde for. 

– Å sitte i et styre er et stort ansvar å ta på seg, også økonomisk. Også i et borettslagsstyre kan du bli økonomisk ansvarlig, selv om retten behandler borettslagsstyrer snillere enn andre styrer.

Advokat Henning Lauridsen i NBBL sier det er gode grunner som taler for at borettslagene bør tegne styreansvarsforsikring. 

Tungt ansvar

Det er altså et personlig straffe- og erstatningsansvar. Men forutsetningen for å komme i ansvar, rettslig og juridisk, er at du har opptrådt uaktsomt.

Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta fellesskapets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige.

– Alle styrer bør ha styreansvarsforsikring. Dette er en livline dersom det skulle oppstå hendelser. Men vær oppmerksom på at de gjerne er beløpsbegrenset, og at et eventuelt erstatningskrav fort kan ligge langt høyere dette, sier Lauridsen i NBBL.

Samtidig som man kan sette bort styreansvaret til andre, kan man også sette bort ansvaret for løpende vedlikehold.

For eksempel kan man la et firma ta seg av istappfjerning og overvåkning av isdannelse på tak. Da kan du ved en eventuell sak gå tilbake på dette firmaet, dersom du blir saksøkt, og kreve erstatning av dem. 

– Den skadelidende retter kravet mot deg. Da kan du ikke henvise kravet direkte videre. Men i en rettssak vil en slik avtale med et firma også vise at du har rutiner på området og at du har tatt ansvaret på alvor. Å ha rutiner tillegges vekt i en rettssak, sier Anders Leisner. 

Ha rutiner

Det er altså en del sikkerhetsforskrifter styret har ansvaret for å følge opp. Den kanskje viktigste er brann, men det er også mye annet. Reglene er spredt rundt på alt som direkte berører borettslaget eller sameiet.

– Har du lekeapparater, har du ett sett regler å forholde deg til. Har du vaktmester, har du et annet sett regler for ham  – og HMS-rutinene skal sørge for at disse reglene overholdes. Et godt tips er å ha god internkontroll, forteller kursansvarlig Geir Engebråten i HL.

Engebråten kurser HL-medlemmer i tre forskjellige kurs som handler om å sitte i styrer og det å bo i borettslag eller sameie. Han opplever at mange styrer ikke har internkontroll.

Internkontroll er tiltak som skal sikre at borettslag, sameier og velforeninger organiserer virksomheten sin i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Hensikten er at sikkerheten skal være så god som mulig, slik at beboerne er trygge i sine nærområder.

– Styret i et borettslag, sameie eller vel skal kartlegge hvilke ulykker som kan inntreffe, og sørge for å gjennomføre tiltak som hindrer at disse ulykkene skjer. Slike tiltak kan for eksempel være at fellesarealene er ryddige og godt vedlikeholdt, at brann- og el-sikkerheten i bygningene er ivaretatt på en forskriftsmessig måte, sier Engebråten.

Han mener den største feilen som gjøres med hensyn til internkontroll, er at man har for dårlige rutiner og får lite systematisk tilnærming til hvordan den skal gjennomføres.

– Når jeg nevner internkontroll på våre kurs, hører jeg ofte at man ser på gjennomføringen som et problem. Gjennomføringen er egentlig ganske enkel. Sett av tid i forkant av styremøter til å gå gjennom alle punktene i internkontrollen. Da har man unnagjort det i samme slengen. Det er faktisk ikke vanskeligere enn det, sier Engebråten.

Hedres den som hedres bør

Elisabeth Knutsen er ingen førstereis som styremedlem. Dette er det tredje styret hun sitter i. Knutsen er opptatt av at man ikke bare bør brenne for en enkelt sak, men man må også ønske å jobbe med andre styresaker, og rik blir man ikke.

– Jeg har tidligere både vært økonomiansvarlig og styreleder. Jeg har sittet i styret alle steder jeg har bodd. Det er faktisk bare nå, det siste året, jeg kun er varamedlem. De to første årene jeg bodde her var jeg styremedlem. Jeg har en genuin interesse av å være med å påvirke. De som gjør dette må ha en annen motivasjon enn penger. Jeg får ikke utbetalt mer enn 6 000 kroner i året, så det er ikke lønna som inspirerer meg, sier hun.

Knutsen opplever at naboer stort sett er veldig takknemlige og positive til jobben hun gjør. Alle har en oppfatning om at det er en jobb de selv slipper unna. 

– Man får ikke akkurat daglige tilbakemeldinger om at man gjør en fantastisk jobb. Det gjør man ikke. Jeg tror det er bedre å innta en holdning om at så lenge man ikke hører noe fra de andre beboerne så gjør man en tålelig bra jobb. Intet nytt er godt nytt. Det er jo stort sett når noen er misfornøyde med noe at man får tilbakemeldinger, og kanskje litt kjeft, sier Knutsen.

Anders Leisner mener de som ikke sitter i styrer bør være takknemlige for jobben som gjøres. 

– Styreverv innebærer i det hele tatt mye arbeid og ansvar, og det er i hvert fall ingen grunn til at det skal gjøres gratis. Jeg har selv sittet i styret der hvor jeg bor, og det er stort sett bare kjeft å få. Det gjør ingen ting om folk er litt bevisste på at de som tar jobben faktisk fortjener takk for det.

dek@huseierne.no