I de største byene i Norge er det mange som går på titalls visninger uten å få tilslag, eller som ikke har råd til å leie en bolig i sentrale strøk.

I Sverige er leieprisene lavere, men se for deg at du må betale flere hundre tusen kroner bare for å få lov til å leie. Pengene må du overlevere kontant til en svartmegler, som på ulovlig vis skaffer deg innpass på leiemarkedet.

Dette er ikke handlingen i en film, det er faktisk realiteten for Stockholms unge i 2013.

Betaler kontant

Et av hovedargumentene for å innføre prisregulering på leiemarkedet er at det vil presse prisene ned, samt gjøre markedet enklere å komme inn på.

Statistikken over gjennomsnittlig leiepris i Stockholm viser at prisene der er mye lavere enn i Oslo, men det er på papiret.

Lav leie hjelper lite når køene er milelange og kontraktene ikke legges ut igjen, men selges ulovlig med betydelige summer under bordet.

"Per" er 26 år og har stått i boligkø i Stockholm siden han var 18. Likevel måtte han få hjelp av en svartmegler når han skulle finne seg et sted å bo. Han betalte hele 275 000 kroner for å sikre seg retten til å leie en enroms på 40 kvadratmeter på Södermalm.

- Det er ikke den riktige måten å gjøre det på, men den eneste for å unngå å vente i 40-50 år. Å komme inn på leiemarkedet er umulig hvis du ikke har stått på liste for alltid, eller kjenner noen som får deg inn bakveien. Jeg sniker i køen, men det er slik det fungerer her.

 

Betalingen skjer selvsagt kontant siden det hele er ulovlig, så Per måtte lyve til banken om at han skulle kjøpe en bruktbil av en selger som bare godtok kontanter. På den måten fikk han tatt ut kontantene på lovlig vis, og tatt med seg pengene ut i en bag før bankens ordinære åpningstid.

Han valgte å stole på svartmegleren selv om han kunne stukket av med pengene.

- Det er ikke akkurat morsomt å bære rundt på så mye penger i sentrum. Megleren måtte låse seg inn på toalettet på stedet vi møttes for å telle alle seddelbunkene, ler han.

For få leiligheter i omløp

I Sverige er leiemarkedet mye mer omfattende enn i Norge, og i Stockholm er nesten annenhver bolig en leiebolig.

For de svenske førstegangsetablererne skaper altså urimelig lange boligkøer problemer, og i Stockholm må man regne med å stå i kø mellom 8 og 30 år for å få en leilighetskontrakt i sentrale strøk.

Christer Jansson, direktør i Fastighetsägarna i Stockholm, mener at dette er fordi både eier og leietager i dag har lite tiltro til leiemarkedet­.

- Poenget med leieboligen er jo at den skal ha en lav transaksjonsterskel, og det skal være enkelt å både få og kvitte seg med en leiebolig. Dette har imidlertid sluttet å fungere. Hvis jeg for eksempel ikke skal bruke leieboligen min det kommende året, ville jeg aldri la den gå tilbake til eier selv om dette er det riktige å gjøre. Hadde jeg gjort det så hadde jeg nemlig aldri fått en ny leilighet, sier Jansson.

Han tror ikke på et utvidet leiemarked så lenge svenske myndigheter beholder de regulerte leieprisene.

-  Det er et stort problem at det er altfor ulønnsomt å eie utleieboliger i Stockholm, og prisreguleringen gjør at det ikke er mulig for eier å markedstilpasse leien.

Han mener at markedskreftene alltid vil gjøre seg gjeldende i et presset boligmarked.

- Forskjellen mellom leieprisen som blir forhandlet frem og prisen som man er villig til å betale for å leie en leilighet i Stockholm er altfor stor. Dette fører til omfattende svart handel av leiekontrakter under bordet, med en omsetning på over en milliard i året, sier han. 

I tillegg til svarte penger i omløp, fører prisreguleringen til at mange leilighetsbygg ikke blir vedlikeholdt godt nok. På et leiemarked med lave inntekter blir det ikke mye penger igjen til investeringer, og oppgraderinger av leilighetsbyggene blir ofte nedprioritert.

Forhandler om leieprisen

Fastighetsägarna er bransjeorganisasjonen som representerer eierne i de forhandlingene som ligger til grunn for fastsettelsen av leieprisen i Sverige. Hyresgästföreningen representerer leietager.

I Sverige er ikke leien basert på tilbud og etterspørsel, men den er et resultat av en fremforhandlet pris. Ifølge svensk lov skal leieprisen settes etter boligens bruksverdi, med det formål å gi leietager lavest mulig omkostninger.

Terje Gunnarson, leder i Hyresgästföreningen i Stockholm, mener at det svenske forhandlingssystemet stort sett fungerer som det skal.

- Å sette leien etter bruksverdien på boligen fungerer bra overalt, med unntak av Stockholm. Grunnen til at det ikke fungerer der er den enorme boligmangelen, og at boligmarkedet er ekstremt overopphetet. Bare i Stockholm alene er det rundt 90 000 mennesker som aktivt søker bolig, sier han.

Han mener at presset på boligmarkedet i Stockholm fører til ulovlige transaksjoner på leiemarkedet, og mener at myndighetene må bli flinkere på å informere om at dette er ulovlig.

- På et presset boligmarked vil boligeiere selvfølgelig se muligheten for å ta seg mer betalt enn hva som er lov. Hvis man skal få bukt med dette må det bygges flere boliger, i tillegg til at vi må opplyse igjen og igjen om at det er ulovlig å selge kontrakter.

Kjøper seg en rask vei inn

I en rapport om ulovlig salg av leieboliger i Stockholm fra 2006, konkluderer Fastighetsägarna med at det regulerte leiemarkedet har ført til moralsk forfall hos førstegangsetablerere. Unge mennesker som leter etter bolig i Stockholm i dag, ser på det å betale for en leiekontrakt som mer eller mindre en selvfølge.

Prisen på en førstehåndskontrakt ligger på mellom 3-6000, og vår case Per betalte nesten 7000 kroner kvadratmeteren.

Fastighetsägarna tror at ungdommer i Stockholm er klar over at slike transaksjoner er ulovlige, men mener at systemet ikke fungerer på grunn av de lange boligkøene. De ser rett og slett på det svarte markedet som en snarvei til sin første bolig.

- Politikerne er livredde for å ta det opp, fordi en debatt om prisreguleringen vil føre til diskusjon om økte leiepriser. Resultatet er at investorene flykter fra utleiemarkedet, og det er blitt mer lønnsomt å gjøre om utleieboliger til andelsleiligheter, sier Christer Jansson.

 

Det er nå fem år siden Per fikk leiligheten sin, og i mellomtiden er det blitt alt annet enn enklere å skaffe seg en slik attraktiv førstehåndskontrakt.

Ulovlige kjøp av leiekontrakter blir sjeldent oppdaget. Når begge husverter har godkjent byttet, er Per tilsynelatende like lovlig som enhver annen leietager.

Selv om Per ikke eier leiligheten, ser han de 275 000 kronene som en investering. I tillegg til bruksretten på en attraktiv bolig med lav leie, har Per mulighet til å selge kontrakten videre eller bytte den dagen han eventuelt vil flytte.

Ingen garanti for at man ikke blir lurt

En slik handel er likevel forbundet med en viss usikkerhet. Det hender at svartmeglere lurer desperate boligsøkere, og du har aldri noen garanti for at megleren ikke stikker av.

- Jeg har mange kompiser som har ordnet seg leieleilighet gjennom svartmeglere, så det var ikke vanskelig å bli satt i kontakt. Jeg endte til slutt opp med å bruke samme svartmegler som min mamma og pappa har brukt, så denne metoden er utbredt i alle aldersgrupper. Jeg var ikke redd for å bli lurt, sier han.

Han måtte betale ti prosent i forskudd til megleren, og gikk på flere visninger i uken før han fant sin drømmeleilighet.

Med svartmeglerens hjelp ble han registrert på en annen leilighet et annet sted i byen, hvor husverten var delaktig i den ulovlige transaksjonen.

På denne måten ble Per registrert i leiesystemet, og etter et halvt år kunne han bytte til leiligheten han hadde sett seg ut på Södermalm.

- Husverten i den leiligheten som jeg ble falskt registrert på får en liten del av pengene. En av husvertene må jo være med på avtalen for å få det til å se ut som om byttet er lovlig, forklarer Per.

Han sier at mange husverter i Stockholm ser sin sjanse til å tjene noen ekstra kroner i et presset leiemarked.

- Det er mange som øker leieprisen med en femhundrelapp eller to i måneden, og putter dette i egen lomme, sier han. 

Et leiemarked i andre rekke

I dag har Norge trolig det mest markedsstyrte boligsystemet i Norden, for ikke å si Europa for øvrig. Totalt eier nesten 80 prosent av norske hushold sin egen bolig, noe som betyr at litt over 20 prosent av befolkningen bor i leieforhold.

I Sverige utgjør leiemarkedet som består av den kommunalt eide allmännyttan og den private leiegårdsnæringen nesten 40 prosent, og i Stockholm nærmer det seg halvparten.

Denne sektoren er indirekte regulert gjennom et kollektiv forhandlingssystem som bestemmer nivået på leieprisene i både offentlig og privat leiesegment.

I Danmark har man en form for regulering ved at de allmennyttige boligorganisasjonene mottar støtte fra det offentlige mot at en del av leieboligene kan disponeres av de danske kommunene.

Nova- forsker Erling Annaniassen har studert den skandinaviske boligpolitikken, og sier at det norske leiemarkedet i etterkrigstiden har kommet i andre rekke fordi hovedlinjen i norsk boligpolitikk har vært at nordmenn skal eie sitt eget hjem i form av selveide boliger eller andelseiendom i boligsamvirket.

-Sammenlignet med våre naboland mangler vi store og profesjonelle aktører som driver med utleie, og vi har hatt en mye svakere leieboerbevegelse og leieboerorganisering. Det gjør at leietagere står svakere på det uregulerte leiemarkedet i Norge, og at de derfor er mer sårbare for økninger i leieprisene og i verste fall ren boligspekulasjon.

- I Sverige er det leieboerbevegelsen sammen med de private gårdeierne og kommunene som forhandler frem leieprisen. Dette prisnivået får igjen normgivende effekt for leieprisene på det private markedet, slik at man ikke får en situasjon som her hjemme hvor tilbud og etterspørsel alene styrer prisnivået, sier Annaniassen.

Vil regulere markedet

Den siste tiden er det flere som har etterlyst regulering av markedet her hjemme for å få bukt med boligmangel og for dyre leieboliger. SV er en av disse.

Aksel Hagen, leder av kommunalkomiteen som har ansvaret for boligpolitikken på Stortinget, mener at regulering av markedet er helt nødvendig for at vi skal nå målet om et rettferdig og velfungerende boligmarked.

- I dag sliter selv folk med vanlige inntekter med å komme inn på boligmarkedet. For å bøte på denne situasjonen er det fornuftig å bygge flere utleieboliger med regulert leie som kan dempe prispresset, sier han.

SV mener at regulering vil gjøre det enklere å komme inn på leiemarkedet.

- Vi trenger flere utleieenheter med lav leie av enn vi har i dag. Vi har regulert leie i deler av boligmarked i dag også, men det gjelder kun fire prosent av det totale antallet leieboliger, ifølge Norsk boligbyggelag. Dette er svært lavt sammenlignet med våre naboland, sier Hagen.

SV vil i første omgang bygge flere ikke-kommersielle utleieenheter og innføre strenge utbytteregler for å unngå at eierne tar ut store gevinster.

- Fare for svart boligsektor

Håkon Haugli, talsmann i boligsaker på Stortinget og leder for Arbeiderpartiets boligpolitiske utvalg, sier at det er uaktuelt å gjeninnføre regulering.

- Vi har vanskelig for å se hvordan dette kan gjøres på en god måte i praksis. Erfaringene fra våre naboland er ikke bare gode. Uten at det samtidig føres sterk kontroll med utleievirksomheten er det stor risiko for at folk, under eller over bordet, må betale den reelle markedsprisen, sier han.

Arbeiderpartiet er først og fremst opptatt av at det bygges flere boliger. De mener at det er det eneste robuste og langsiktige svaret på utfordringene i boligmarkedet.

- Generell prisregulering er ikke aktuelt. Det vil ikke gi flere et sted å bo, men kan skape en svart boligsektor der penger skifter hender under bordet. Det er ingen tjent med.

 

Haugli tror det er en bedre løsning at kommunene og studentsamskipnadene bygger flere utleieboliger som leies ut til lavere pris for å stabilisere markedsprisen ved utleie. Han mener at både vårt og Sveriges system har utfordringer.

- I Norge er hovedutfordringen at prisen fastsettes av markedet. Der etterspørselen er høy og tilbudet lavt, blir prisen høy og omvendt. I Sverige har de et system som mange opplever som urettferdig, fordi den som sitter på «hyresretten» får leie en bolig med svært høy markedspris til svært lav pris. Dette ser vi flere steder i Stockholm, sier Haugli.

- Illusjonsprosjekt

I 1920 var det kun 5 prosent som eide sin egen bolig i Oslo, et helt annet bilde enn i dag. 

- Frem til 1982 var andelsboligene i kooperasjonen prisregulerte, men så startet Willoch-regjeringen avviklingen av disse prisregulerte boligene. Den private leiesektoren ble dessuten nedbygd ved omgjøring til eierseksjoner. I Sverige ser vi den motsatte utviklingen. Mens vi i Norge har nedbygd og deregulert leiemarkedet, har svenskene bygd det opp og regulert det i perioden etter andre verdenskrig, sier Annaniassen.

Han sier at det er umulig å ta stilling til hvilket av de Skandinaviske markedene som fungerer best, siden alle er tilpasset historisk nedarvede eiendomsformer i hvert enkelt land.

Han mener derfor at det er hensiktsløst å kreve gjeninnføring av prisregulering på norsk boligsektor slik dagens eierstruktur er, fordi den offentlige subsidieringen av boligproduksjonen i den deregulerte sektoren er avviklet.

- I dag har vi en helt annen situasjon med et markedsstyrt boligmarked som det knapt er mulig å reversere gjennom en ny offentlig tilknytning. Prisregulering har vi dårlige erfaringer med fra tidligere, så et fremstøt her slik det har vært lansert av enkelte politikere har jeg ingen tro på. Det er et illusjonsprosjekt, sier han.

Vil ha kommersielle aktører på banen

Lars Aasen, daglig leder i Leieboerforeningen, mener at med mindre det skjer noe helt spesielt, så er reguleringen her hjemme en saga blott.

- Det eneste vi kan gjøre for å få bukt med prisutviklingen og mangelen på boliger er å bygge mer i pressområder, samt å få flere profesjonelle utleiere på banen. Slik det er i dag så bygges det så å si ingen leieboliger med unntak av studentboliger og kommunale boliger for vanskeligstilte, og vi har en politisk linje med en klar eierfavorisering, sier Aasen.

Han mener at vi må få mer fokus på leiesektoren for å profesjonalisere markedet, og for å få de kommersielle utbyggerne på banen.

- Det må lønne seg å bygge utleieboliger, hvis ikke så får vi ingen til å gjøre det. Slik det er i dag så er det kritisk på leiesiden, og det forundrer meg at ingen er mer opptatt av dette. Forskning viser gang på gang at leiesektoren er veldig viktig for boligmarkedet og -prisene, så et velfungerende leiemarked av en viss størrelse gagner oss alle.

- Boligpris og leiepris henger sammen. Vi ser nå økende press på leiemarkedet, høye priser, eldre leietagere og mer kortvarige leieforhold. Pendelen har nå gått alt for langt i den ene retningen, og vi må få slutt på den ensidige favoriseringen av eiersiden, sier Aasen.

- For stor risiko

Per Jæger, administrerende direktør i Boligprodusentene, tror det er en ønskedrøm at de kommersielle utbyggerne skal komme på banen på leiemarkedet.

- Utbyggerne vil jo tjene penger, og jeg tror ikke noen aktører er villig til å ta den økonomiske risikoen som er forbundet med å bygge leieboliger, sier han.

Han peker på at økende boligpriser betyr høyere leiepriser, og at boligmangelen rammer både eie- og leiesiden når det kommer til pris. Jæger mener det hadde hjulpet mye å få studentene ut av det private leiemarkedet ved å tilby dem billige studentboliger.

- Selv kommunene som skal tilby billige leieboliger klarer ikke å gjøre dette på en god nok måte, og slik det er i dag så er det få som spesialiserer seg på utleie. Det blir nok vanskelig å få kommersielle aktører til å ta på seg denne jobben, så her må staten sørge for at vi får bygget nok boliger til å møte befolkningsveksten, sier Jæger.

Kan bli et sosialt problem

I praksis er en av sju boliger i Oslo eid av privatpersoner som har flere enn en bolig. Av Oslos leieboligmasse leies de fleste ut av en privatperson og ikke av et boligselskap.

- Dette leiemarkedet vet vi lite om, fordi det er fragmentert, flyktig og fleksibelt. Det kan bidra til at leietagere blir ytterligere sårbare i en situasjon med sterk etterspørsel i pressområder. Det kan bli både vanskelig og dyrt å finne et sted å bo, sier Annaniassen.

Samtidig må man ikke tegne et rosenrødt bilde av det svenske og danske leiemarkedet. Økende sosial segregering gjør seg gjeldende i begge land.

I Stockholm er det en kjent sak at attraktive leieboliger i sentrale strøk leies ut i både tre, fire og fem ledd med påslag hele veien.

- Markedets lover er knallharde og har en tendens til å grave sine egne ganger under reguleringssystemene. Men hos våre to skandinaviske naboer har man tross alt et alternativ av betydelig omfang på leiesektoren. Her skiller de seg fra Norge, hvor leiemarkedet ligger i dødvannet og i stor grad er overlatt til seg selv. Det kan bli et sosialt problem i fremtiden, konkluderer han.

loo@huseierne.no