Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg

Andel, obligasjon, selveier, aksje, borettslag, eierseksjonssameie, fellesgjeld og dokumentavgift.

Det er mye å holde styr på når du skal kjøpe bolig. Selve hustypen sier lite om eierformen, men det er nettopp eierformen som er viktig.

Men du har kjøpt hus sier du?

En selveierbolig er ikke nødvendigvis ensbetydende med at du bestemmer alt selv. Både enebolig, tomannsbolig, leilighet og rekkehus kan ha alle eierformene, så det finnes ingen fasit.

Felles for alle er at du alltid bør sjekke at sameiet og borrettslaget har god økonomi, at totalsummen er det du tror den er og at det ikke ligger utgifter skjult mellom linjene i prospektet.

Her får du en innføring i hva du bør tenke på før du bestemmer deg.

Selveierbolig

Eneboligen er den mest vanlige formen for selveierbolig, men både leiligheter i blokk, rekkehus og tomannsboliger kan være selveiet. En selveierbolig kan med andre ord være både frittliggende eller i sameie.

I en selveierbolig har du full eierrett, og kan som regel kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt.

Kjøper du en eierleilighet blir du sameier i bygningen, og andelen gir deg enerett til bruk av en seksjon. Det vil si at hver enkelt boenhet kan pantsettes uten medeierne i sameiets samtykke, og at eieren har fri disposisjonsrett til sin egen seksjon.

 

Pris

Når man kjøper en selveierbolig må man betale en dokumentavgift til staten på 2,5 prosent av omsetningsverdien. Denne avgiften bør man derfor regne med i kjøpesummen, da den stiger med prisen på boligen. 

Forkjøpsrett

Det er vanligvis ingen forkjøpsrett ved kjøp av selveierbolig, men det kan forekomme at det for eksempel er gitt forkjøpsrett i forbindelse med et arveoppgjør. 

Fellesgjeld/ fellesutgifter

Som eier av en seksjon har du en eierbrøk basert på din andel av for eksempel boareal eller verdi i sameiet. Fellesutgifter i sameiet fordeles ofte på hver boenhet etter eierbrøken, og disse er du forpliktet til å betale. Sameiet kan ta opp fellesgjeld til store vedlikeholdskostnader, og gjelden betales vanligvis gjennom fellesutgiftene. Men til forskjell fra borettslag kan ikke banken ta pant i bygningen. Hvis en av seksjonseierne ikke gjør opp for seg har de andre sameierne legalpant i seksjonen som kan dekke sameierens forpliktelser. Sameier kan med andre ord ikke gå konkurs fordi det ikke er et eget selvstendig rettsobjekt. 

Utleie

Fordelen med en selveierbolig er at man eier boligen selv. Det betyr at du kan selge, kjøpe og leie ut som du vil, så den er et godt valg hvis du kjøper leilighet for å leie ut. Vær obs på at dette også kan føre til større gjennomtrekk av beboere, og at noen av sameiene opererer med husregler og regler om godkjenning av leieboer.

Oppussing/Vedlikehold

Innvendig oppussing er lov, men utvendig oppussing krever samtykke fra styret. Ved felles låneopptak utstedes det et gjeldsbrev som styret underskriver som debitor på vegne av sameiet, og banken får ofte rett til å belaste felleskonto som sikkerhet. Styret kanikke ta opp felles lån med pant i eiendommen, men den enkelte kan belåne sin seksjon og betjene dette lånet dersom en skal utbedre fellesarealer.

Borettslag/andelslag

Mange blir forvirret av at uttrykket andels- og borettslag brukes om hverandre, men disse to er altså det samme.

Boligmassen eies av borettslaget og du må forholde deg til vedtekter og ordensregler. Leiligheten eies også av borettslaget, så du kjøper en andel med tilknyttet borettsinnskudd og får enerett til å bruke boligen. Du får altså en bruksrett til en gitt leilighet.

Salgssummen går til selgeren, og kjøper overtar eventuell fellesgjeld og de forpliktelser som hviler på leiligheten.

 

Pris

Borettslag har varierende grad av fellesgjeld, og husk at boligens pris er summen av kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. I endel tilfeller kan boligeier løse inn sin andel av fellesgjelden og bare sitte igjen med bare felleskostnadene. Du slipper dokumentavgift når du kjøper borettslagsbolig.  

Forkjøpsrett

Borettslag tilknyttet boligbyggelag vil som regel ha forkjøpsrett for andre beboere i laget og byggelagets medlemmer, noe som gjør at du kjøpe leiligheter i borettslaget uten å delta i budrunden. Som kjøper kan du risikere å vinne budrunden, for så å tape leiligheten til en med forkjøpsrett.

Fellesgjeld/ fellesutgifter

Fellesgjeld betjenes gjennom felleskostnadene, som også dekker vaktmester, offentlige avgifter osv. Det positive er at fellesgjeld kan være gunstig grunnfinansiering for unge siden den ofte har gunstigere betingelser enn det en ung låntager selv kan oppnå, samt at en slik ordning kan frigjøre kapital til eget forbruk på eldre dager. Men vær på vakt, i borettslag med høy fellesgjeld kan bokostnadene fort skyte i været når avdragene begynner å løpe.

Utleie 

Ofte er det mulighet for å leie ut borettslagsbolig ved behov, men styret skal ha informasjon om fremleieforholdet og i noen tilfeller godkjenne leieboer. Det er positivt fordi det kan gi mindre gjennomtrekk av beboere, men det betyr også at du ikke kan kjøpe en borettslagsleilighet med den hensikt å leie den ut. 

Oppussing/Vedlikehold

Husk at innvendig oppussing kan du gjøre så mye du vil av, mens utvendig oppussing krever samtykke fra styret i sameiet.I motsetning til i et sameie, så har borettslag anledning til å ta opp felles lån og finansiere utgifter til utbedring av fellesområder med pant i hele eiendommen. Merk deg at et borettslag kan gå konkurs hvis borettslaget ikke klarer å betjene gjelden sin fordi noen ikke gjør opp for seg, så her er det en større risiko enn ved kjøp av en selveierbolig.

Aksjeleilighet

 

Aksjeleilighet ligner på andelsleilighet, men i stedet for en andel kjøper du en aksje som gir deg rett til å leie en bestemt leilighet.

Du blir samtidig medeier eller aksjonær i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett på lik linje med de andre aksjonærene.

Etter kjøpet av aksjen utstedes en leiekontrakt mellom kjøper og aksjeselskapet, og siden kjøpet ikke tinglyses så vil det heller ikke utløse noen dokumentavgift.

Avgiftene ved kjøp er som regel som ved kjøp av borettslagsleiligheter, så husk å regne ut leilighetens totalpris, samt sjekke opp husleien og hva den dekker. Fellesgjeld deles på aksjonærene.

For å vite nøyaktig hvordan eier- og leieforholdet er regulert, må du sjekke vedtektene for aksjeselskapet. Årsregnskaper og referater fra generalforsamlinger bør gjennomgås for å se hvilke lån selskapet har.

Boligaksjeselskapet kan pantsette hele bygningen for å ta opp lån.

Som regel kan aksjene omsettes fritt, men det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Derfor er det viktig å be om samme type dokumenter som du hadde etterspurt ved kjøpt av borettslagsleilighet.

Det har ikke vært tillatt å opprette nye boligaksjeselskaper etter 2003, og de eksisterende reguleres i dag delvis etter borettslagsloven og delvis av aksjeselskapsloven. Det er mulig å omdanne et boligaksjeselskap til et borettslag etter borettslagsloven.

Obligasjonsleilighet

 

Obligasjonsleilighet er ingen eierform, men snarere en måte å leie på. Kjøper du en slikt får du bare rett til å leie leiligheten mot å yte gårdeieren et lån, og som sikkerhet vil du som regel få en tinglyst pantobligasjon i eiendommen.

Det opprettes en leiekontrakt mellom deg og gårdeieren på minimum fem år, og husleieloven sikrer deg særrettigheter inntil obligasjonen er nedbetalt.

Du kan blant annet fremleie leiligheten eller du kan overdra leieretten til en ny leietaker. Når obligasjonen, altså lånet, er nedbetalt, går leieforholdet normalt over til å bli et alminnelig leieforhold.

Generelt bør man være meget forsiktig ved kjøp av obligasjonsleilighet, og mange meglere villeder ved å kalle dem innskuddsleiligheter.

Obligasjonsleiligheter omsettes ofte for mer enn innskuddsbeløpet, og det er mange som har tapt penger når leiekontrakten har gått ut, lånet innfris eller eiendommen seksjoneres.

Gårdeieren har nemlig rett til å innløse obligasjonens pålydende etter en viss tid, så hvis du betaler mer enn pålydende risikerer du å tape forskjellen mellom pålydende og det du har betalt.

Men også der hvor det ikke finnes en slik innløsningsrett kan pengene gå tapt ved for eksempel ved brann.

Ved innføringen av ny husleielov i januar 2000 ble det forbudt å inngå nye obligasjonsleiekontrakter, men det finnes fremdeles en del slike leiligheter i markedet.