En komité bestående av fagfolk fra blant annet megler- og takstbransjen, Forbrukerrådet og Anticimex har utarbeidet en ny standard for tilstandsanalyse av bolig, med ambisjon om å gi en grundigere og mer enhetlig rapportering. Komiteen er oppnevnt av Standard Norge, og prosjektleder Merete Murvold oppgir at analysemodellen, som har fått navnet NS 3600, vil være mer omfattende enn dagens boligsalgsrapport.
– Den vil gjøre boligomsetningen tryggere og sikrere for både kjøper og selger, og er vesentlig tydeligere i forhold til beskrivelse av tilstand, hva som skal undersøkes og hva som skal angis av kostnader for tiltak ved boligen, forklarer Murvold.
Høringsfristen for forslaget om den nye standarden gikk ut 1. desember, og Standard Norge forventer å lansere NS 3600 i mai neste år.
Behov for bedre modell
R̊ådgiver i Multiconsult, Svein Bjørberg, er en av dem som har vært med på å utarbeide den nye standarden. Han mener det er et sterkt behov for et bedre verktøy ved tilstandsanalyse av bolig i Norge i dag.
– Dagens boligsalgsrapporter mangler et godt nok presisjonsnivå, og mange av takstene utføres veldig sjablongmessig, sier Bjørberg.
Han peker på at NS 3600 vil gjøre boligomsetningen vesentlig tryggere. Både kjøper og selger vil vite nøyaktig hva de kan forvente av en tilstandsanalyse, og dette vil ifølge Bjørberg redusere konfliktnivået dem imellom.
I dag mottar Forbrukerrådet klager ved ett av fem boligsalg, og ifølge en undersøkelse utført av TNS Gallup opplever både kjøper og selger bolighandel som en usikker og krevende prosess.
Dokumentasjon viktig
Når den nye standarden trer i kraft, blir det viktig for huseier å dokumentere endringer som gjøres i huset, enten man leier inn en håndverker eller velger å gjøre ting selv, opplyser Roy Malmo Nilsen i Anticimex.
– Hvis ikke huseier kan legge frem bilder, kvitteringer etc. når en skade er reparert eller badet er oppgradert, må takstmannen gi en dårligere karakter enn om slik dokumentasjon foreligger. Dokumentasjonskravet blir det nye regimet, hevder han.
Takstmenn skal nå også beregne utbedringspris hvis det er forhold som ikke er etter boka. Det bekymrer Roy Malmo Nilsen.
– Min største bekymring er at vi skaper en ny konfliktbølge, sier han.
– Skal man gi en pris på reparasjon, må man kjenne årsaken til skaden. Hvordan skal man kunne det uten å rive opp veggen? Kanskje man sier 100 000 kroner, og så koster det 800 000 eller omvendt – at man tror dette blir kjempedyrt og så viser det seg å være en bagatell. Hensikten med forslaget er god, men jeg mener takstmenn ikke har kompetanse til å gi pris.
Obligatorisk eller ikke?
Det råder stor enighet i bransjen om behovet for en ny og bedre analysemodell ved boligsalg, og Norges Takseringsforbund forventer å øke kapasiteten betydelig de kommende to årene. Den nye standarden vil kreve at det utdannes 2 – 3 000 nye takstmenn under opptrappingsperioden, og Eiendomsmeglerforetakenes forening har uttalt at de vil begynne å bruke NS 3600 i 2015.
Langt mer uklart er spørsmålet om hvorvidt rapporten skal være lovpålagt eller ikke. Ifølge Forbrukerrådet er det helt nødvendig at tilstandsrapporten gjøres obligatorisk, for å øke både kjøpers og selgers trygghet ved boligomsetningen. På denne måten kan myndighetene sikre både at rapporten brukes i tilstrekkelig grad, og at den holder høy nok kvalitet, mener man.
Huseiernes Landsforbund er ikke av den samme oppfatningen, og oppfordrer til en frivillig ordning. Det kan sikres ved at selger, dersom han velger ikke å innhente tilstandsrapport, får et utvidet ansvar for feil eller mangler som det er grunn til å tro at tilstandsrapporten ville avdekket. I tillegg kommer at eierskifteforsikring mest sannsynlig vil koste mer for den som selger uten tilstandsrapport. Dette i seg selv vil gjøre at de fleste selgere vil velge å skaffe seg en. Advokat Einar Frigland i HL peker på at det er gode grunner for at ordningen ikke bør gjøres obligatorisk; den trengs ikke i svært mange tilfeller, og avgrensningsspørsmålene er vanskelige å lovregulere.
– En tilstandsanalyse vil være mer eller mindre unødvendig for leiere som kjøper boligen etter lengre leieforhold, hvis kjøperen er nærstående til selgeren, eller hvis kjøper selv har kompetanse til å vurdere boligen som omsettes. Den vil heller ikke være aktuell ved gave eller gavesalg av bolig, eller hvis kjøper uansett skal rive bygningen, sier Frigland.
Økte kostnader
Huseiernes Landsforbund er også engstelige for at en obligatorisk rapport vil innebære en uønsket tilleggsbyrde for forbrukerne i en salgsprosess som allerede gjør dype innhugg i økonomien til både kjøper og selger.
– Vi ser et stadig økende utgiftsbilde for begge parter ved omsetning av bolig. Da kan det lett oppleves negativt at myndighetene påtvinger partene ytterligere kostnader, sier Frigland.
En tilstandsanalyse etter den nye standarden kan forventes å koste rundt 10 000 kroner, siden arbeidet til hver enkelt takstmann vil være grundigere og mer tidkrevende. Merete Murvold i Standard Norge anslår at det vil ta en og en halv til to dager å utføre en tilstandsanalyse med den nye standarden på plass, inkludert for- og etterarbeid. Selv om prisen for en tilstandsanalyse blir høyere for forbrukerne, understreker Murvold at den nye ordningen er viktig for samfunnet.
– Det vil selvfølgelig bli endringer med den nye standarden. Selv om noen alltid vil motsette seg slike endringer, så er dette helt nødvendig for å skyve utviklingen fremover, sier hun.
Opplyser om fellesskapet
En annen ting som er verdt å nevne ved NS 3600, er at kunder som kjøper leilighet vil få langt flere opplysninger – ikke bare om den ene leiligheten, men om tilstanden til hele bygningen. Svein Bjørberg i Multiconsult peker på at det inntil nå har manglet et godt verktøy for å avdekke eventuelle skader og mangler ved fellesskapet i et borettslag, og at komiteen har jobbet hardt med å få på plass en forbedring på dette området.
– Dette er en stor og viktig forskjell fra dagens praksis, hvor regningen fort kan bli dyr for den som kjøper seg inn i et sameie som står overfor store rehabiliteringer, sier Bjørberg. miso@huseierne.no
