Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Det har vært knyttet mye spenning til den nye tomtefesteloven. Det har lenge vært varslet endringer, og det ble i 2014 utsatt enda et år.

Dette har lenge vært en hodepine for regjeringen, da det fort blir uenigheter uansett hva endringene blir.

Fredag 27.mars kom endelig forslaget til endringer som så mange nordmenn har ventet på.

Flere viktige endringer

Kort oppsummert er dette de viktigste forslagene til endringer:

  • Dersom en festekontrakt skal forlenges kan bortfesteren kreve at den årlige festeavgiften oppreguleres til 2,5 prosent av tomtens verdi, med fradrag for den verdiøkningen festeren har tilført tomten.  
  • Den årlige festeavgiften kan imidlertid ikke oppreguleres til mer enn rundt 11 000 kroner per dekar tomt.  
  • Taket på kr 11 000 nås dersom tomteverdien er høyere enn 440 000 kroner.

Til illustrasjon vil en råtomtverdi for ett dekar på 200 000 kroner gi en årlig festeavgift på 5000 kroner, mens en råtomtverdi på 400 000 kroner vil gi en festeavgift på 10 000 kroner. Råtomtverdier per dekar over 440 000 kroner vil avskjæres av høyestebeløpet og gi en festeavgift på ca. 11 000 kroner, skriver departementet i forslaget.

Du kan lese hele endringsforslaget her.

Ikke alle berøres

Tidsubestemte festeavtaler hvor bortfesteren ikke har adgang til å si opp avtalen, berøres ikke av lovforslaget.

I lovforslaget er det dessuten foreslått et unntak for festeavtaler med visse avtaleklauser om forlengelsesrett.

Noen festeavtaler vil heller ikke bli berørt fordi festeavgiften uansett er så høy at den ligger over høyestebeløpet etter lovforslaget.

Lovforslaget antas å ha størst praktisk betydning i festeforhold hvor festeavgiften ligger under høyestebeløpet, og hvor antatt råtomtverdi tilsier en høyere festeavgift.

Departementet skriver at bortfesterne får en gunstigere økonomisk posisjon i og med at de gis rett til å regulere festeavgiften ved forlengelse av festet, mens festerne må tåle en høyere festeavgift. En konsekvens av økte festeagifter kan også bli at flere festetomter innløses.

Hvor mange festeavtaler som berøres, er det ikke mulig å anslå, men departementet legger til grunn at en stor andel av de nevnte 170 000 festeforholdene vil bli omfattet.

Når de foreslåtte lovreglene vil få betydning for partene i et festeforhold, vil imidlertid variere siden avtalene vil løpe ut på forskjellige tidspunkter i årene fremover.

Ulovlig ved dom

Bakgrunnen for lovforslaget er en dom i Den europeiske menneskerettighetsdomstolens fra 2012.

Kort fortalt kom domstolen der frem til at reglene i tomtefestelovens paragraf 33 kunne være i strid med bortfesterens eiendomsvern.

§ 33 handler om at festeren kan kreve forlengelse av avtale om feste av bolig og fritidshus på samme vilkår som før.  

Retten til å kreve tidsubegrenset forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp, var altså i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen første tilleggsprotokoll.

Det ble derfor fastslått ved dom at Norge måtte endre tomtefesteloven, og siden har det vært jobbet med dette.

Det er grovt anslått i overkant av 200 000 tomtefesteforhold i Norge, hvorav 170 000 av dem er festeforhold til bolighus og fritidshus. 

Kritiske

Norske boligbyggelag, NBBL, har gått ut og sagt at de er svært kritiske til forslaget, samt Tomtefesterforbundet, TFF.

Kritikken har i stor grad gått på at Justisdepartementet nå går inn for en endring av loven som er mye større enn det som er nødvendig. Mange mener at det er en overoppfyllelse av dommen, og at det hele kunne vært løst med mindre endringer.

TFF frykter milliardtap for tomtefesterne, og mener ar dette i praksis er en milliardoverføring fra tomtefestere til grunneiere.

NBBL mener at dersom forslaget blir vedtatt, vil det trolig innebære at milliardverdier blir overført fra vanlige hus-, bolig- og hytteeiere til bortfestere. Konsekvensen blir at mange får mye høyere boutgifter.

På den andre siden står Bondelaget og Skogeierforbundet som over lang tid jobbet for å få endret tomtefesteloven, og som mener at dette forslaget er et skritt i riktig retning.

Nå gjenstår det å se om forslaget til endringer blir vedtatt av Stortinget.