Tekst og foto: Rikke Åserud

For hytter som for hus gjelder de tre B-er: Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet, mener eiendsomegler og daglig leder i Eiendomsmegler1 i Hemsedal, Håkon Wøllo:

– Noe av det viktigste er at du finner det riktige området, et sted som passer din livsstil og din familie. Skal du stå på ski, er nærhet til alpinanlegget sentralt, og det som passer best er kanskje en moderne leilighet rett ved bakken. Skal du på ski, og kanskje også på beina i sommersesongen, er det kanskje bedre med en mer tradisjonell fjellhytte i roligere omgivelser, sier Wøllo, som har jobbet som eiendomsmegler i Hemsedal og på Geilo i en årrekke. Hans erfaring er at de fleste både har gjort seg godt kjent i området og tenkt lenge på handelen før de kjøper hytte.

 

Fukt og elektrisk anlegg

Når du har sirklet inn favorittområdet er det tid for visning. Noe av det karakteristiske med en hytte er at den normalt brukes mye mindre enn en bolig, og på visningen kan man bli oppmerksom på både fordelene og ulempene ved dette.  

– Det klassiske slitasjepunktet, badet, er normalt i bedre stand enn hva alderen kanskje tilsier, mener Liv Zimmermann, advokat og partner i advokatfirmaet Bull & Co. Likevel er det alltid viktig å inspisere for synlig fukt, samt å lese taksten og se om det nevnes noe om fukt der, minner hun om. Ordlyden i takstpapirer er ofte bare antydende, så det kan lønne seg å lese mellom linjene og tolke alt i verste mening, så man ikke får seg negative overraskelser i ettertid.

Zimmermann minner også om at et blikk inn i sikringsskapet kan være fornuftig på visning, slik at du får en formening om hva som kan påregnes av oppgraderinger eller reparasjoner på el-anlegget.

 

Utvendig inspeksjon

I kanskje enda større grad enn ved boligkjøp, er det viktig også å inspisere eksteriøret når du skal kjøpe hytte.

– Kledning, tak, vinduer, grunnmur, ringmur og så videre; alt som skal beskytte det innvendige bør undersøkes. Er det takpapp, for eksempel, så vil denne ha en forventet levetid på mellom 15 og 30 år. Kjøper du en hytte fra 1980 og det ikke er opplyst noe om stand på taket, kan altså tiden for ny takpapp være kommet, sier Zimmermann. Hun påpeker videre at lekkasjer og andre problemer er påregnelig ved eldre tak, det vil si tak som er over 30 år.

– Det er store forskjeller på nye og gamle hytter. Man skal ikke forvente noe nytt til prisen av gammelt – ei heller i fjellet, understreker advokaten.

Totalinntrykket av vedlikeholdet, som for eksempel om hytta er blitt jevnlig malt, er også viktig. Det sier noe om den tidligere eierens omsorg for hytta og den generelle standarden ellers.

 

Dokumentasjon

På grunn av skattereglene er det sjelden at hytter som er mindre enn fem år gamle selges. Men dersom du skulle komme til å kjøpe en som er så ny, bør du passe på å få med kvitteringer og dokumenter slik at du eventuelt kan klage til utbygger dersom det skulle vise seg feil eller mangler. Er hytta oppført i løpet av det siste året bør du være forberedt på en ettårsbefaring. 

 

Eiendommen

Mange hytter står på festet grunn. Det er ingen grunn til å frykte festetomter så lenge festeavtalen er rimelig, mener eiendomsmegler Wøllo i Hemsedal. Men pass på å lese dokumentene godt.   

– Er festeavgiften rimelig over det antallet år kontrakten bestemmer, og gir rett til fornyelse bør det være uproblematisk, sier Wøllo.

Festere har de siste årene fått et nokså utvidet vern i lovverket, men det er likevel grunn til å merke seg at det å feste en tomt ikke er det samme som å eie den.

Er tomten eiet, er det likevel langt fra sikkert at det er fritt frem for deg å gjøre som du vil med den. Mange kommuner har reguleringsbestemmelser eller planer som spesielt angår hytteeierne.

– En rekke fjellkommuner kjemper om å tiltrekke seg turistnæring og drive tomteutvikling, og flere steder foreligger eller utarbeides planer som kan komme i konflikt med hyttedrømmen, sier advokat Zimmermann. Hun oppfordrer spesielt alle som ønsker fred, ro og uberørt natur ikke bare å sette seg inn i dokumentene megleren legger frem, men også å gå direkte til kommunen for utvidet informasjon.

Det er også lurt å sjekke både eventuell eiendomsskatt og de kommunale avgiftene i området. Disse kan variere stort fra kommune til kommune, og utgjøre en betydelig forskjell for hyttas driftsutgifter.

 

Sameie

Dersom to eller flere familier går sammen om å kjøpe hytte, har det sine klare fordeler. Hytta blir brukt mer, og man unngår forfall som kan ramme bygninger som står tomme over lengre tid. Man er flere til å dele utgiftene, og flere som kan bidra på dugnad når noe må gjøres. Samtidig er det skjær i den idylliske sjøen. Uenighet og uvennskap kan lett oppstå dersom den ene parten for eksempel synes den bidrar mer, får bruke hytta for lite, eller lignende. En god kontrakt er stikkordet for å styre unna skjærene.

– Forhåndsavtale er helt nødvendig for regulering av ulike problemstillinger som man antar vil komme opp, sier advokat Zimmermann. Erfaringsmessig er det en rekke områder man bør avklare på forhånd, sier hun, og ramser opp: Eierforhold, finansiering og beheftelse, bruk, eventuelt forbud mot fremleie, vedlikeholds- og driftsøkonomi, forkjøpsrett og pris ved en eventuell fremtidig salgssituasjon, og tvangsoppløsning av sameiet.

 

Økonomien

Om hyttekjøp er en fornuftig pengeplassering kan ekspertene umulig gi et generelt svar på, men stort sett er det enighet om at fast eiendom tradisjonelt er en god investering. Etablerte områder er tryggere å satse på enn nye, mener eiendomsmegler Wøllo.

– I Hemsedal er alpintilbudene så godt utbygd at jeg anser investering i fast eiendom her som lite risikabelt. Da kan det nok være litt annerledes med mindre etablerte områder, der aktivitetstilbudene kan være mer ustabile, sier Wøllo.

På den annen side er det i mindre etablerte områder man kanskje kan gjøre kupp – men med større risiko.

Det er fult mulig å tjene inn deler av kjøpesummen ved utleie – men ikke vær avhengig av utleie for å få det til å gå rundt, advarer eiendomsmegleren:

– Det er risikabelt. Leiemarkedet er følsomt for markedssvingninger, sier Wøllo. Men skal man først kjøpe med tanke på utleie, er det de moderne hyttene med beliggenhet nær alpinanleggene man kan tjene på, opplyser han. De mindre, enklere variantene kan det være vanskelig å få gode leieinntekter for. Uansett om du leier ut hytta hele tiden, eller bare deler av tiden, må du skatte av leieinntekten, men utregningen av hvor mye, er litt ulik i de to situasjonene.

Fordel ved bruk av egen fritidsbolig er imidlertid skattefri. Men det er verdt å merke seg at ligningsverdiene av sekundærboliger, herunder hytter, fra i år av settes til 40 prosent av markedsverdien.

– Dette innebærer en høyere formuesbeskatning enn hva som var tilfelle før, men i forhold til andre formuesgoder vil det fortsatt være gunstig å eie fast eiendom, sier advokat Zimmermann.