— Det var mye jobb. Jeg er typen som vil ha alt i orden, og da tar et boligsalg mye energi. Dessuten var det alle kommentarene: ”Tør du virkelig det?” Det gjorde at prosessen var nokså slitsom. Det sier Bente Claussen, som i høst valgte å selge boligen sin i Asker uten hjelp fra eiendomsmegler, annet enn til oppgjøret.
— Om jeg ville gjort det igjen? Tja, det kommer an på boligen. Jeg har bodd i huset jeg nå solgte helt siden det var nytt i 1997, jeg har vedlikeholdt det godt og mener jeg kjenner til det meste ved det. Det var med på gjøre at jeg også kunne selge det. En annen bolig jeg kjente dårligere ville jeg nok ikke solgt uten megler, sier Claussen.
Ikke for hvem som helst
Foreløpig er det ingen stor andel av boligselgere som tør å gjøre som Claussen. Trolig er det bare rundt tre prosent av boligselgere som selger privat i Norge. Men i USA og England, der privatsalg ble lovlig tidligere enn i Norge, har andelen vært jevnt stigende, og vi kan få en lignende utvikling her til lands. Både Forbrukerrådet og Konkurransetilsynet har gått ut og poengtert at det er trygt å selge boligen selv, så lenge man bruker megler eller advokat til oppgjøret. Huseiernes Landsforbund er imidlertid tilbakeholdne, og karakteriserer privatsalg mer som en risikosport: Det passer kanskje for noen, men langt fra alle.
— Vi sier ikke at man absolutt ikke skal selge uten megler, men man må vite hva man gjør. Aller viktigst er det kanskje at man må kunne lese og forstå avtaler og dokumenter og håndtere dem korrekt. Det er ikke uten grunn at eiendomsmeglere har tre års utdanning for å få lov til å drive med dette, sier advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund.
Solgte selv: Bente Claussen. Foto: Privat.
Materialistisk bransje
For Bente Claussen var motivasjonen for ikke å bruke megler nok litt uvanlig. Mens det for mange er et poeng å spare penger, var hennes mål å unngå å støtte opp under en utvikling hun misliker.
— Jeg er litt i opposisjon til hvordan samfunnet vårt utvikler seg. Dette med salg og penger og materialisme… Når du ser hva meglerbransjen har gjort ut av boligsalg, med glansede prospekter på tykt papir, med boligstyling så alle hus ser like ut og alt; det er som om de vil tyne mest mulig ut av selgerne. Samtidig virker det prisdrivende, og gjør det vanskelig for folk å kjøpe. Jeg hadde ikke noe lyst til å være med på det, sier Claussen. Hun påpeker også at hun anså sitt hus som lettsolgt, og dermed ikke hadde behov for en meglers markedsføringstjenester.
— De andre husene her i nabolaget har gått fort. Og det gjorde jo mitt, også, sier Claussen, som fikk solgt etter første visning.
Under takst
Claussen fikk imidlertid 100 000 kroner under takst. Om det var fordi hun ikke brukte megler, vet hun ikke. Hun solgte på et tidspunkt der man spekulerte om renten ville øke, og hvor boligmarkedet ble spådd en usikker fremtid. Bare uker etterpå var boligprisene igjen rekordhøye. Claussen tar imidlertid ikke det mulige tapet med særlig tungt hjerte.
— Jeg sparte jo 70 000 på megler. Dessuten har jeg hatt en formidabel verdiøkning på dette huset, uansett. I tillegg betyr det mye for meg at det er unge, flotte mennesker som skal flytte inn her, jeg unner dem det og er glad for at de hadde råd til dette. Jeg er vel kanskje ikke så grådig av meg, sier Claussen.
Opplys om alt
De fleste boligselgere drømmer imidlertid om best mulig fortjeneste på boligsalget. Derfor hjelper det ikke bare å være god til å håndtere dokumenter om du tar salget selv, du bør også være en god selger. Likevel: Fall aldri for fristelsen å legge skjul på eller å unnlate å opplyse om negative sider ved boligen.
— Det er nesten slik at jo mer negativt du opplyser om, jo bedre; eller for å si det sånn: Det må for all del ikke være ting du ikke forteller, advarer advokat Leisner. Da kan du få mangelskrav fra kjøper i ettertid. Leisner anbefaler folk som skal selge selv å gjøre som Claussen: hun anskaffet en grundig boligsalgsrapport. En boligsalgsrapport går dypere til verks enn en vanlig takst.
Å opplyse om alt krever imidlertid noe forskningsarbeid fra deg som selger, uansett hvor god jobb takstmannen gjør. For selv om det i prinsippet er opp til kjøper å gå til grunnboka for å finne eventuelle heftelser ved eiendommen, er det god skikk å få frem dette i prospektet.
— Husk også på å ta deg en tur til kommunen for å finne ut av eventuelle planer i området. Dersom det er planlagt en vei tvers over naboeiendommen, skal kjøper få vite dette, sier Leisner.
Prospekt og bilder
Når du selger boligen selv er det du som står for utarbeidelsen av prospektet.
— Jeg lånte mye fra prospektet til en liknende bolig som var solgt i nabolaget tidligere. Men det var likevel en del jobb med å utforme prospektet, trykke det opp og så videre, forteller Bente Claussen. Hun fikk hjelp av en fotografiinteressert nabo til å ta bildene prospektet. Det er imidlertid verdt å merke seg at ”proffene” har helt annet utstyr, ofte spesialtilpasset interiørfotografering, og bildebehandlingskunnskaper enn folk flest. Skal du selge selv bør du derfor være forberedt på at bildene ikke nødvendigvis blir like friske og gode som de vi etter hvert er vant til å se på finn.no og i prospekter.
Visning
I dag er det sjelden selger selv er til stede på visninger. Claussen, som hadde sin visning på egen hånd, synes dette er synd.
— Det er jo selger selv som kjenner boligen sin best, og som kan svare på spørsmål om boligen, om nabolaget og så videre, sier hun, og legger til at hun selv ikke ønsker å bli overbevist av en pågående, dresskledt megler når hun er på visning.
Det kan imidlertid være ulike reaksjoner på å møte selger selv på visning. Enkelte kjøpere kan synes det er vanskelig å spørre hjemmets eier om boligen, eller være mistroiske til opplysningene som gis.
Budrunde
En viktig del av et boligsalg er budrunden. Selger du uten megler, er du på mange måter fri til å legge opp denne selv.
— Hvordan budrunden helst bør foregå da, er jeg neimen ikke sikker på, sier advokat Leisner. Men måten Bente Claussen gjorde det på, er en fornuftig løsning, mener han: Hun ga ettertrykkelig beskjed om at alle bud skulle sendes skriftlig, og at hun etter salget ville legge frem budprotokollen for kjøper. Likevel opplevde hun skepsis fra noen av budgiverne.
— Noen betvilte at budene var ekte. Jeg vet ikke om jeg skremte bort noen kjøpere ved å gjøre det slik. Det kan hende, sier hun.
Oppgjøret og forsikringen
De aller fleste som velger privatsalg får et advokat- eller eiendomsmeglerkontor til å ta oppgjøret. Det gjorde også Bente Claussen. Oppgjør ved fagperson er obligatorisk dersom du som vil tegne eierskifteforsikring.
— Da er det viktig å huske på at du må finne en advokat eller megler til oppgjøret før du begynner markedsføringen av boligen. Det er nemlig megleren eller advokaten som bestiller eierskifteforsikringen, og det skal skje før kjøper er funnet. Om det ikke blir noe av salget, betaler du heller ikke forsikringen, så bestillingen er risikofri i så måte, sier Jørn Gisvold, administrerende direktør i Norwegian Broker, som fremforhandler eierskifteforsikringsavtaler mellom meglerbransjen og forsikringsbransjen.
Gisvold legger til at han er usikker på om dagens praksis vil fortsette. Det er nemlig en tendens til at privatsalg genererer langt flere saker til eierskifteforsikringsselskapene enn meglersalg. Gisvold tror forsikringsselskapene vil vurdere å kutte ut eierskifteforsikring til private boligselgere hvis tendensen fortsetter slik, rett og slett fordi det er et økonomisk tapsprosjekt for selskapene.
— Foreløpig er et så få som selger privat at det er vanskelig å si noe bastant, men tendensen synes å være at forsikringsselskapene får flere krav fra de som selger privat enn de som bruker megler. Problemene handler gjerne om hvilken informasjon som er gitt til kjøper. Informasjonen er ofte mangelfull ved privatsalg, sier Gisvold.
Huseiernes Landsforbund anbefaler alle som skal selge å tegne eierskifteforsikring. I forhold til verdiene som er involvert i boligsalget er det en lav pris å betale for å trygge prosessen, påpeker advokat Anders Leisner.
