Loven skaper konflikter

Gå til hovedinnhold

Loven skaper konflikter

Omtrent hvert fjerde boligsalg ender i konflikt. Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bolig, har skylden og må endres radikalt.

Det piper i pappas mobiltelefon. Lille Felicia (8 måneder) griper nysgjerrig etter den morsomme saken som lager lyd og lyser så fint, og som pappa stadig vekk må se på.

Lite aner hun at det piper om store penger akkurat denne dagen. Det er nemlig budrunde.

225 000 husstander drar nytte av medlemsfordelene i Huseiernes Landsforbund. Klikk her for å bli medlem du også!

Leiligheten Felicia har tilbrakt sine første levemåneder i skal selges, og for hvert lille pip betyr det litt mer penger for boligen. Pappa Christopher Bergsager følger spent med for hver melding. 

– Det er første gang vi selger en bolig. Litt spennende er det jo, sier Bergsager og puster lettet ut når han ser at prisantydningen er blitt overgått i det siste budet. 

– Hvor trygg føler du deg i rollen som boligselger? 

– Vi er vel som folk flest – egentlig har man jo ikke peiling. På den annen side har min kone og jeg pusset opp denne leiligheten fra grunnen av, og kjenner den derfor veldig godt. Så her er vi nokså sikre på at det ikke vil komme noen overraskelser for kjøper, sier Bergsager.

Han legger til at eiendomsmegler Kamilla Kaptan fra Krogsveen loser dem gjennom prosessen med stø hånd. 

– Vi har for så vidt bare hørt på hva Kamilla sier. Hun virker veldig flink, og sånn sett føles det trygt, sier Bergsager.

Det er bare noen uker siden han selv var boligkjøper. Også da var det viktig med en god megler, syntes han. 

– Men likevel har vi selvsagt tegnet forsikring begge veier; boligkjøpsforsikring da vi kjøpte det nye rekkehuset vi snart skal flytte inn i, og nå eierskifteforsikring for salget av denne boligen. Skulle det være noe, får advokatene ta seg av det. Men jeg håper jo vi slipper konflikt, sier Bergsager. 

Konflikter

Det anslås at rundt ett av fire boligkjøp ender i konflikt. Av og til kommer noen slike saker frem i media.

Hvem har vel ikke lest om den stakkars familien som intetanende kjøpte et hus fullt av rotter, eller plutselig oppdaget at husets soverom var ubrukelige på grunn av for små vinduer?

Sakene synes åpenbare: Kjøperen er lurt av en skruppelløs selger. Men i virkeligheten er konfliktbildet som regel langt mer nyansert. Kjøpere klager på knirk i gulvet. Dårlig fall mot sluket. Dreneringsproblemer. Luftbobler under dårlig limte fliser i gangen. Kreative elektriske anlegg.

Ting selger kanskje levde helt fint med og aldri tenkte over, eller ikke engang oppdaget. Hvem har skylden i disse tilfellene? For kravstore kjøpere? Uredelige selgere?

Skylden for de mange konfliktene er ofte verken selgers eller kjøpers, mener postdoktor Harald Benestad Anderssen på BI. Det er selve lovverket som regulerer boligsalget, avhendingsloven, som er problemet.

Avhendingsloven er uklar og slett ikke skrevet med utgangspunkt i at både boligselger og boligkjøper er amatører på området, påpeker Anderssen: 

– Avhendingsloven er skrevet etter modell av kjøpsloven. Et av de viktigste kjøpene som denne loven regulerte da den ble vedtatt, var den kommersielle varehandelen, med selgeren som den profesjonelle, sterke, parten og kjøper som den svakere part. I boligtransaksjoner er det annerledes.  I en boligtransaksjon er både kjøper og selger forbrukere. Ingen av dem er profesjonelle. Verken kjøper eller selger er «den sterke» part. Som oftest er man jo kjøper i det ene øyeblikket og selger i det neste. Dersom avhendingsloven hadde hatt dette premisset til grunn, ville mye sett annerledes ut, mener Anderssen, og utdyper:

– Ta for eksempel selgers opplysningsplikt. I følge avhendingsloven er du som selger ikke bare ansvarlig for feil og mangler som du faktisk vet om, men også om du ikke vet noe om gitt at domstolen mener at du måtte vite om forholdet. Er det egentlig rimelig å kreve det av en boligselger, som tross alt, i de fleste tilfeller, ikke er særlig bygningskyndig? Og hva er det i så fall boligselger burde opplyse om? Loven gir ingen veiledning. For en uprofesjonell privatperson, som selger er, blir dette nærmest umulig å forholde seg til, sier Anderssen. 

Mens selger har vage formuleringer å forholde seg til i avhendingsloven, har eiendomsmegler, som er en av de profesjonelle partene i boligtransaksjonen, derimot helt klare krav å forholde seg til i loven om eiendomsmegling.

Under avsnittet om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er det for eksempel en lang liste over hva megler skal opplyse kjøper om før handelen sluttes. 

– For meg virker det rart at den profesjonelle parten i boligtransaksjonen har dette klare lovverket å forholde seg til, mens det ikke er spesifisert hva selger burde opplyse om når selger i ettertid blir holdt ansvarlig dersom ingenting er sagt, sier Anderssen. 

Nytt forsikringsmarked

Hos Bergsager er det lite som minner om en veldig profesjonell boligselger, der han sitter i leiligheten på Kjelsås og prøver å redde telefonen fra å skli ut av Felicias nysgjerrige hender og ned på gulvet.

Likevel legger lovverket et enormt ansvar på ham. Et ansvar forsikringsbransjen skor seg godt på. Avhendingsloven trådte i kraft i 1993. Tidligere hadde boligtransaksjoner vært regulert av generelle kontraktsrettslige prinsipper.

Få år etter at den nye loven kom i bruk, dukket de første eierskifteforsikringsselskapene opp.

– Avhendingsloven skapte behov for helt nye forsikringsprodukter. Først kom eierskifteforsikringen, og noen år etter fulgte boligkjøperforsikringene. Det i seg selv sier jo litt om at loven ikke akkurat har redusert konfliktnivået, sier Anderssen. 

Eierskifteforsikring er selgers forsikring mot krav fra kjøper. Protector er størst i det norske markedet, med en markedsandel over femti prosent. I 2013 var selskapets omsetning på området 451 millioner kroner, og antall skadesaker lå på 4 500. 

Tallene viser at det ikke er små summer det er snakk om. Men til tross for at tallene viser at det er mye usikkerhet ute og går i boligmarkedet er det liten, eller ingen politisk vilje til å gå inn i problemstillingene omkring avhendingsloven, påpeker Anderssen 

– Politikerne sitter i stor grad på gjerdet og venter på at eiendomsbransjen skal komme opp med en løsning for dem. I beste fall er det en kritikkverdig passiv holdning fra politisk hold, mener Anderssen.

Han mener noe av problemet kan være at forholdene rundt boligspørsmål er spredt på en rekke ulike departementer. Dermed sitter alle og ingen med ansvaret.

– Sånn sett er tanken om et eget boligdepartement og en boligminister ingen dårlig ide, mener Anderssen. 

Mer ansvar til proffene

Hvordan ville så en god avhendingslov se ut? Mer ansvar til de profesjonelle partene er ett av mange svar, mener Anderssen. 

– Megler og takstmann er de profesjonelle partene i boligsalget. Dermed burde disse også få mer ansvar. Det er jo nokså merkelig at det for eksempel ikke finnes noen lov som regulerer takstmannens arbeid, og at takstmann ikke er en beskyttet tittel, sier Anderssen.

I dag er det slik at du som selger svarer for eventuelle feil takstmannen har gjort. Kjøper kan altså rette et mangelskrav mot deg som privatperson for en feil som den profesjonelle takstmannen har gjort, og så blir det opp til deg som selger eventuelt å ta saken videre mot takstmannen. 

– Man kunne for eksempel hatt en regel som gikk ut på at dersom amatørselgeren gjorde det han kunne ved å innhente en tilstandsrapport fra en autorisert takstmann og engasjerte en profesjonell eiendomsmegler til å håndtere salget, ble han helt fritatt for ansvar overfor kjøperen. Kjøperen måtte i så fall sikres ved at hun kunne fremme et krav mot takstmannen, eiendomsmegleren eller et av disses ansvarforsikringsselskaper. En slik ordning ville også styrke kjøperens posisjon ved at han dermed var sikker på at motparten hans var betalingsdyktig, noe som ikke alltid er tilfellet når kjøperen må kreve penger fra en amatørselger som ikke har tegnet eierskifteforsikring. Dette er imidlertid bare én av mange muligheter. Det viktigste poenget er likevel at man må få en helhetlig gjennomgang og harmonisering av regelverket, og ikke bare noen små, sektorbaserte «klatteløsninger», sier Anderssen.

Hos Bergsager er budrunden over, og pappa puster lettet ut i sofaen. Dette er ikke noe han har tenkt å gjøre særlig mange ganger i løpet av livet. 

– Nei, når vi flytter nå, er det nok for en god stund, til barna er store og vi eventuelt vil ha noe enklere igjen, sier Bergsager. Om lovverket endres innen den tid? Det gjenstår å se.

Eiendomsmeglerforetakene: Ønsker ny boligkjøpslov

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven bør revideres og eventuelt samordnes, mener Eiendom Norge, bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak. 

– Avhendingsloven har ikke vært revidert på 22 år, det vil si det har ikke vært noen større revideringer siden den trådte i kraft. Antallet tvister har på samme tid gått vesentlig opp. Dette viser at vi trenger å se alle sider av boligtransaksjonen i sammenheng, og at lovverket må være harmonisert. I dag er det for eksempel ulike ansvarsforhold om du selger med megler eller ikke. Vi må få en mer helhetlig lov, sier administrerende direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge. 

Organisasjonen mener regjeringen må vurdere å nedsette et utvalg som kan legge grunnlaget for en boligkjøpslov.

Forbrukerrådet: Skylder på meglerne

Meglerbransjen generer store kostnader for selger, men skaper ingen trygg bolighandel, det viser det høye konfliktnivået, påpeker fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen. Endringer i lovverket kan avhjelpe situasjonen, tror han.

– Eiendomsmeglerbransjen har fått en mye sterkere rolle i bolighandelen enn for 30 år siden, men det har ikke gitt oss en tryggere bolighandel. Avhendingsloven ble vedtatt på begynnelsen av 1990-tallet og eiendomsmeglerbransjen har siden utnyttet muligheten til å selge boligen «som den er.» Det forbeholdet, som var ment som et unntak i loven, har de gjort til norm. Samtidig utfordres selgerne hele tiden til å bruke mer penger på markedsføring, som er meglernes område, mens fakta om tilstanden ikke kommer frem. Og kjøperens tid og mulighet til å undersøke objektet er kort, etter at meglerne har fått lobbet tiden mellom visning og starten på budrunden ned til nesten ingenting. I stedet tjener meglerforetakene enda mer, som selgere av eierskifteforsikringer som forbrukerne betaler. Alt mens de beholder makten over takstmennene, som burde hatt en langt sterkere og mer uavhengig rolle. Disse tingene gjør at vi i Forbrukerrådet ønsker lovendringer, sier Bartholdsen.    

Forbrukerrådet mener bruk av gode boligsalgsrapporter fra dyktige takstmenn, eventuelt regulert i lovverket, vil gjøre konfliktnivåene etter boligsalg lavere. – Det er ingen tvil om at det er tilstanden som generer mest konflikter, som er en belastning for både kjøper og selger, påpeker Bartholdsen.

Justisdepartementet: Sitter på gjerdet

Mens folk krangler for millioner av kroner, sitter politikerne på gjerdet og venter på at bransjen selv skal ordne opp. På spørsmål om det er planer om en gjennomgang av lovverket svarer statssekretær Vidar Brein-Karlsen i Justis- og beredskapsdepartementet at man først ønsker å se resultatene av økt bruk av tilstandsrapporter i boligomsetningen.

– Vi følger generelt med på utviklingen på boligområdet, herunder boligsalg omfattet av avhendingsloven. Vi har særlig merket oss at takst- og meglerbransjen – tross brudd i avtalen mellom Eiendom Norge og Norges takseringsforbund/NITO Takst – arbeider med en ordning for økt bruk av tilstandsrapporter. Etter vårt syn er det derfor nå mest hensiktsmessig å avvente og følge utviklingen på dette bransjeinitiativet og se hvilken virkning det vil ha for tvistenivået knyttet til omsetning av bolig.

Huseiernes Landsforbund: Etterlyser politisk vilje

– Det er ikke tvil om at noe må gjøres. I dag har vi en situasjon der forsikringsselskaper på både kjøper- og selgersiden lever godt av disse konfliktene, i tillegg til advokatene som bistår partene uten forsikring. Disse lønnes også av forsikringsselskaper gjennom huseiers rettshjelpsforsikring. Konfliktnivået er høyt, og i første omgang burde politiske myndigheter komme på banen. Dessverre synes justisdepartementet hittil å ha vært uten interesse for å se på mulighetene for en revidering av avhendingsloven, sier Anders Leisner, leder for juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund.

Mange av henvendelsene fra medlemmer som ønsker juridisk hjelp handler nettopp om konflikter etter boligkjøp.               

– Vi får en massevis henvendelser rundt dette, og vi har dessverre ingen enkel oppskrift på hvordan konfliktnivået kan reduseres. I første omgang håper vi at en økt bruk av boligsalgsrapporter vil hjelpe noe. Det er vår oppfatning at tilstandsrapporten må kobles sammen med ansvar for fagmannen. Takstmannen bør ansvarliggjøres i større grad. Dette er et av mange spørsmål rundt boligsalg som Huseiernes Landsforbund vil jobbe mer med i tiden fremover, sier Leisner.