Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

I desember 2013 slo Philip Dunn Børresen (27) og Tine Kjærgaard (29) til på en loftsleilighet i Waldemar Thranes gate i Oslo, og i februar kunne de endelig flytte inn.

Lite visste de om at leiligheten skulle vise seg å være mye mindre enn forespeilet.  Fem takstmenn blir nemlig ikke enige om størrelsen, og målingene spriker fra 63 til 73 kvadratmeter.

På første sameiermøte måneden etter innflytting, kom det frem at leiligheten som Børresen og Kjærgaard hadde kjøpt var på 68 kvadratmeter. Altså fem kvadratmeter mindre enn opplyst.

Bakgrunnen var ny oppmåling for å fordele sameiebrøk, og målingene var foretatt allerede før de kjøpte. 

– Nå sitter vi her med en leilighet som er vesentlig mindre enn vi trodde, sier Børresen.

Både han og kjæresten er sjokkert over at det skal være så vanskelig å komme til enighet om arealet, og er forundret over at så mange takstmenn kan komme til så mange ulike konklusjoner uten at det får noen konsekvenser.

Har forsikring, men lite skjer

Paret kjøpte boligkjøpsforsikring fra Help, og meldte fra om avviket med en gang.

De er fornøyde med hjelpen de har fått der, men ting går sakte fremover når ingen takstmenn greier å bli enige om hvordan det skal måles eller hvor stor leiligheten faktisk er.

Fem takstmenn og seks målinger senere, er man nå endelig kommet til enighet om størrelsen.

Regla er som følger: 

•  Først ble leiligheten målt av selgers takstmann i forbindelse med salg. Her ble leiligheten målt til å være 73 kvadratmeter.

•  Da sameiet skulle fastslå sameiebrøk, kom deres takstmann frem til at leiligheten var 68 kvadratmeter.

•  Etter at saken ble sendt til Help, sendte de en takstmann som etter en hurtig måling kom frem til 68 kvadratmeter.

•  Selgers takstmann kom like etter dette på besøk igjen for å kontrollmåle, og da nedjusterte han fra 73 til 70 kvadratmeter.

•  Grunnet kommunikasjonsbrudd med den andre takstmannen, sendte Help en ny takstmann. Han kom da frem til at leiligheten var 63 kvadratmeter, hele ti kvadratmeter mindre enn opplyst ved kjøp. Her snakker vi om et avvik på nesten 14 prosent. Med en kvadratmeterpris på over 50 000, utgjør dette en betydelig sum for paret.

•  Til slutt kom en ny takstmann fra selger og Helps takstmann sammen for å forsøke å komme til enighet. De diskuterte frem og tilbake om vinduene var målbare eller ikke, og ble enige om å inkludere vinduene i arealet. De landet da på 66 kvadratmeter. 

Reklamer i tide

Annita Magnussen, advokat i Huseiernes Landsforbund, forteller at de har mange henvendelser årlig som går på arealavvik.

– Første bud er at man må reklamere til selger innen rimelig tid. Her er hovedregelen innen tre måneder etter at feil eller mangel er oppdaget. Dersom selger har eierskifteforsikring kan man henvende seg dit, enten personlig eller gjennom din egen kjøperforsikring. Det beste er å komme til enighet uten rettslige skritt, sier hun.

Det å skulle møte et eierskifteforsikringsselskap alene i retten kan være en utfordring. Hvis du ikke har boligkjøperforsikring så anbefales det at du får hjelp av advokat.

I tillegg har Protector en egen klagenemd, og alle typer avslag fra forsikringsselskap kan klages inn til Finansklagenemda. Kommer man ingen vei der kan saken løses ved hjelp av domstolene på samme måte som andre konflikter, og man starter i forliksrådet.

Må være vesentlig mangel

Man kan kreve prisavslag dersom det viser seg at leiligheten man har kjøpt er vesentlig mindre enn opplyst, men det er en skjønnsmessig vurdering. 

– Mange tror at man kan regne ut en kvadratmeterpris og gange denne med de kvadratmeterne som mangler for å finne prisavslaget, men slik er det ikke. Utgangspunktet er at prisavslaget skal utgjøre forskjellen på eiendommens pris med og uten mangel. Her gjør domstolen en vurdering av tomtens verdi, beliggenhet, utsikt, uteareal, utnyttelse, størrelse, standard og så videre. Ulike areal i en bolig har ulik verdi, og store leiligheter tåler større avvik enn små. Bad og kjøkken regnes som dyre areal, mens stue og soverom anses som billigere. Det er antatt at det er det billigste arealet som skal erstattes.

- Det vil i mange saker også bli vektlagt at kjøper har sett boligen før han kjøpte, og det kan for eksempel kunne få betydning hvis arealet faktisk er der, men ikke er målbart på grunn av måleregler, påpeker Magnussen.

En dom i Høyesterett fastslår at arealavvik på mellom 8 – 9 prosent bør regnes som en vesentlig mangel. 

– Det finnes flere eksempler i rettspraksis på dette. En leilighet på 300 kvm ble senere målt til 247 kvm, et avvik på 17, 7 prosent. Her ble man tildelt 400 000 kroner i prisavslag, altså 6 prosent av kjøpesummen. I et annet tilfelle ble en leilighet på 75 kvm senere målt til å være 66 kvm, et avvik på 12 prosent. Her fikk kjøper 115 000 kroner i prisavslag, sier Magnussen. 

Nytteløst å ta takstmann 

Hun forteller at det er mulig å rette krav mot megler og takstmann i avhendingssaker, men at dette ofte er nytteløst i denne typen saker.

– Selger man en bolig med uriktig informasjon om boligens areal, og en korrekt opplysning hadde medført at du fikk mindre for boligen, ja da har selger fått mer enn han egentlig skulle ha. Da har ikke selger lidt et økonomisk tap som følge av takstmannens feilmåling.

- Det kan tenkes at takstmenn i noen tilfeller slipper litt billig unna for feil de gjør fordi kjøpere ofte henvender seg til selger eller selgers eierskifteforsikring når de oppdager feil som takstmannen burde oppdaget, og ikke går direkte på takstmann. Megler har ofte bare videreformidlet informasjon fra takstmann, og vurderingen av hvorvidt selger har lidt et økonomisk tap vil også komme inn her.

Magnussen minner om at man i vanlig innboforsikring har en såkalt rettshjelpsforsikring som dekker opptil 80 prosent av egne saksomkostninger i forbindelse med en rettstvist. I tillegg må man betale den avtalte egenandelen.

Avhendingsloven har en absolutt reklamasjonsfrist på fem år, så det kan hende at reklamasjonsfristen er ute før man oppdager at det er et avvik, siden det oftest oppdages ved ny oppmåling ved videresalg. 

Vil tilpasse målereglene

Are Andenæs Huser, administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, sier at han forstår forbrukeres frustrasjon når det er uenighet om arealmålinger.

– I dette eksempelet er det jo også snakk om en relativt liten leilighet, og da blir selv noen få kvadratmeter et ikke ubetydelig prosentvis avvik. Loftsleiligheter har i tillegg til skråtak også ofte dype vinduer innfelt i skråtak og takutstikk, som kan gjøre det utfordrende å måle og anvende målereglene riktig. At fem takstmenn alle har målt litt forskjellig tyder jo på at det her er spesielle omstendigheter. 

Han sier at en viktig årsak til slike problemer er at regelverket for arealmåling, Norsk Standard 3940, er laget for å brukes til flere formål, og er derfor ikke 100 prosent tilpasset boligomsetning.

Takstbransjen har i årevis forsøkt å få tilpasset målereglene for å unngå ulikheter som dette, men det har vist seg å være et utfordrende og tidkrevende arbeid.

– I omfang er saker vedrørende feil arealmåling relativt få sett i forhold til antallet brukte boliger som takseres og omsettes årlig. I 2014 ble det solgt over 100 000 boliger i Norge, og flesteparten av disse ble taksert av NTF-sertifiserte takstmenn. Av alle disse ble det meldt inn i overkant av 30 saker vedrørende arealavvik til vår kollektive ansvarsforsikring. Totalt sett er det altså et relativt begrenset omfang, sier Huser.

– Som oftest er det feil ved registrering av arealet, og ikke feil i selve målingen. Det er i hovedsak boliger med skråtak, takutstikk og andre spesielle konstruksjoner som er utsatt for målefeil, da det er mer utfordrende å måle den type arealer.

– Fortvilende

Igjen står førstegangskjøperne i alt kaoset, og vet ikke hva de skal tro eller gjøre.

– Man stoler jo blankt på opplysningene om kvadratmeter i prospektet. Hvis man ved hver visning selv skal leie inn takstmann for å dobbeltsjekke, blir det fort en dyr affære, sier Kjærgaard.

– Når man er på utkikk etter en leilighet er man alltid oppmerksom på kvadratmeterne og prisen deretter. Det komiske er at selger sier at denne saken er en bagatell, og at de manglende kvadratmeterne kun har en akademisk verdi, sier Børresen.

Verken selger eller Help kan si noe om når det løser seg, eller hvordan saken skal løses. Nå er det allerede gått ett år.

Paret er fornøyde med at de kjøpte boligkjøpsforsikring, og anbefaler alle å gjøre nøye undersøkelser ved boligkjøp.

– Nå når vi har brent oss skikkelig en gang, kommer vi til å være ekstremt nøye neste gang.. Vi kommer til å sjekke at arealet stemmer etter kjøp, vi vil ikke gjennom dette en gang til, sier Børresen.