Hva gjør du når boligen du nettopp har kjøpt viser seg å ha ett soverom og ett bad mindre enn det skulle hatt, i tillegg til vannskader, farlig el-anlegg og livsfarlig peis?

Familien Aarhoug / Salter kan ikke gjøre annet enn å le av det.

– Nå har vi brukt så mye tid på å være lei oss, sinte og frustrerte, så nå man må bare se det komiske i hele greia, sier Berit Cecilie Aarhoug.

I februar flyttet de inn i et tilsynelatende pent oppusset rekkehus med fire soverom i Oslo. De så frem til at de fire barna på 8, 9, 10 og 15 skulle få egne soverom, og gledet seg til mer plass.

Den nye rekkehustilværelsen ble alt annet enn de så for seg.

To bad, ingen kan brukes

I egenerklæringen fra selger ble det opplyst om at det ene badet var egeninnsats / dugnad, men selger forsikret både megler og kjøper om at det var gjort av fagfolk. Dette ble også ført inn i meglerloggen og gjennomgått på kontraktsmøtet. Familien ønsket ikke å legge inn bud før dette ble bekreftet, og la inn bud etter disse forsikringene.

LIVSFARLIG: Slik ser badet ut når man drar bort badekaret.  Usikrede elektriske ledninger overalt gjør at det er farlig  å ta seg en dusj eller et bad.LIVSFARLIG: Slik ser badet ut når man drar bort badekaret. Usikrede elektriske ledninger overalt gjør at det er farlig å ta seg en dusj eller et bad.

Men det gikk bare noen timer fra overtakelsen av rekkehuset til badegulvet sto under vann, selv om ingen hadde brukt det. Etter hvert fant de ut at det var omfattende vannlekkasjer i gulv og himling under badet, og fagfolk ga beskjed om at det bare var et spørsmål om tid før taket kunne rase. Noe det også gjorde kort tid etterpå. Veggene i første etasje sprekker opp fordi vannet sannsynligvis også har herjet der.

– Når vi dusjer må en av oss stå bøttevakt for å fange opp alt vannet. Ikke kan vi stå å dusje heller, for det viser seg at det er masse elektriske ledninger bak badekaret og rundt vasken som er usikrede. I tillegg lekker begge servanter, sluket er ikke tett, det vil ingen ende ta. Det er rett og slett livsfarlig, og barna får ikke være alene på badet. Her må alt rives, sier Berit Cecilie Aarhoug.

– Vi tenkte at vi da kunne bruke badet i kjelleren som en kriseløsning, men her viste det seg at det ikke er sluk. Med andre ord så er det ikke mulig å dusje der siden det bare er et toalettrom, ikke et bad som det ble solgt som, sier Aarhoug.

I prospektet fra 2015, da selger kjøpte, var det kun toalettrom i kjelleren. Selger har kun satt inn dusjkabinett, og solgt det videre som bad.

Manglet en vegg

Og det er mye annet som er galt, noe de har fått fastslått av rørleggere og elektrikere.

– El-anlegget er hjemmesnekret, og de gamle jordede ledningene er klippet av og erstattet med nye som er ujordede. Bare vi setter på en ovn, så går strømmen. Det er overspenning overalt, og sikringsskapet er en vits fordi ingenting stemmer. Selger har ikke opplyst om at han har skiftet ut alt av el-anlegg i 2. etasje, og det meste av 1. etasje. Dette kan man se på at selger har gjort overflateoppussing av vegger og gulv. De gamle ledningene er overmalt, mens de nye er helt hvite og lagt på etter maling. Selger har også bygget et ekstra soverom i deler av stua, og denne veggen har ledninger og kontakter på begge sidene. I tillegg hadde ikke selger fortalt at to av soverommene var adskilt med skap, ikke vegg.

MANGLET VEGG: Da skapene på soverommene ble fjernet,  viste det seg at det manglet en vegg.MANGLET VEGG: Da skapene på soverommene ble fjernet, viste det seg at det manglet en vegg.

Dette fant paret ut da de ga bort skapene på finn.no dagen etter overtagelse.

– Han som hentet dem spurte oss om vi var klar over at det ikke var noen vegg bak. Det var vi selvfølgelig ikke klar over, siden det ikke var mulig å se dette verken på visning eller overtagelse. Så her er jo ikke fire soverom heller, sier Aarhoug oppgitt.

Selger nektet først for å ha visst om det, på tross av at han selv hadde lagt sammenhengende gulv gjennom begge rom. Peisen som det så fint brenner i på prospektet, viste seg å være helt usikret med løse rør.

– Brannvesenet har gitt oss klar beskjed om at den er livsfarlig og ikke kan brukes. Vi skjønner jo nå at vi har kjøpt katta i sekken, men vi må jo bare gjøre det beste ut av det.

Ikke la det være noen tvil

Å spare på kvitteringen til den nye kjøkkenmaskinen er mange av oss flinke til, men når det gjelder dokumentasjon på elektrikerarbeid eller oppussing, er mange hodeløse.

En nylig undersøkelse fra NITO Takst viser at ni av ti takstmenn mener at nordmenn i altfor liten grad er flinke til å ha dokumentasjon på oppussingsarbeid og oppgraderinger på boligen når de skal selge.

Mangel på papirer kan i verste fall senke verdien på boligen din, du kan slite ved en eventuell reklamasjon senere og du kan oppfattes som en uærlig boligselger. Og hvis man aktivt har gitt usanne opplysninger, kan man som selger tape i en eventuell tvist.

Så ta bilder, spar på kvitteringen og legg det i boligpermen din. For ja, du burde ha en boligperm. Du kan også bruke Boligmappa di på nett.

Trygghet for begge parter

Ifølge Espen Fuglesang, administrerende direktør i NITO Takst, er det alltid lurt å ta vare på kvitteringer og papirer slik at man har det tilgjengelig ved eventuell reklamasjon. Ikke å ha papirene i orden kan få konsekvenser.

– Når man skal selge en bolig, er papirene bevis på hva som er gjort i boligen. Når du har brukt fagpersoner til jobben, er dokumentasjon på utført arbeid og kvitteringen som verdipapir og garanti å regne. Uten kan du risikere at det blir knyttet tvil til om arbeidet er utført av fagfolk. Det vil også ha en betydning for taksten, fordi det er vanskelig å se om alle arbeider, spesielt på våtrom og elektrisk anlegg, er utført på riktig måte, sier han.

Han sier at det er veldig varierende hva folk klager på, men at våtrom er en kjent gjenganger. Det samme gjelder drenering, tak, skjevheter i boligen, fukt og mugg i kjeller og loft, samt ulovligheter knyttet til bruk, for eksempel utleieleiligheter.

– Mange har altfor høye forventninger til boligen de kjøper. Kjøper man en brukt bolig må man forvente at det må påregnes oppgraderinger og vedlikehold. Det kommer en del klager ved slike boliger som ikke er berettiget.

Vi liker å spare penger

En del oppgraderinger er det naturligvis greit å utføre selv. Eksempler er tapetsering, maling, legging av gulv og liknende. Men når det gjelder elektrisk arbeid, oppgradering av våtrom, drenering, eller innredning av kjeller eller loft, er det svært viktig at arbeidet utføres av fagfolk.

Men lyver vi om egeninnsats eller er vi rett og slett ikke klar over hvor viktig denne dokumentasjonen er?

– Det er ikke nødvendigvis sløvhet, men dessverre heller valg man gjør for å spare penger. Det er ikke det at folk har rotet bort papirer, men at arbeidet faktisk ikke er utført av fagfolk. Tidligere var det ikke så sterkt fokus på dokumentasjon, men vi ser at det er blitt mer og mer viktig med tanke på garantier og levetid på det utførte arbeidet. Det er lite økonomisk å spare noen titalls tusen på et våtrom som begynner å lekke etter ett år, sier Fuglesang.

Avslørt av egenerklæringen

Help, som representerer kjøper i saken på Stovner, har fått tak i protokollen fra forrige overtakelse, der det kommer frem at selgeren har fått påpekt flere av forholdene han nå nekter for å ha visst om.

LEKKER VANN: Det er omfattende vannlekkasjer i gulv og tak under bad,  og fagfolk har gitt beskjed om at det bare er spørsmål om tid før taket raser.LEKKER VANN: Det er omfattende vannlekkasjer i gulv og tak under bad, og fagfolk har gitt beskjed om at det bare er spørsmål om tid før taket raser.

– Disse feilene har på magisk vis forvunnet i egenerklæringen som fulgte med vårt kjøp, så det sier seg selv at det er mye som selger ikke har opplyst om som han definitivt burde informert om. Sikkerhetslåsen på døra fungerer ikke, vinduet på kjøkkenet kan ikke åpnes, markisene virker ikke, og garasjeporten falt i hodet til samboeren min dager etter overtakelsen. Disse fire tingene er det opplyst om i forrige egenerklæring, men det ble ikke i denne egenerklæringen selv om det ikke er fikset.

– Det har vært utallige fagfolk her siden overtakelsen, og det er laget mange rapporter på tilstand og taksering av de ulike skadene. Alle er enig om at jobbene ikke er utført av fagfolk, sier Aarhoug.

Ble gitt risikoopplysninger

Selger er nå stevnet for retten, og han representeres av Protector.

– Når det gjelder badet fra 2015, så er det gitt svært mange risikoopplysninger i rapporten som forelå ved salget. Det er opplyst i boligsalgsrapporten at det andre badet mangler sluk og at baderommet må totalrenoveres ved et eierskifte, sier Tommy Ravndal, advokat i Protector.

Ravndal forteller også at det elektriske anlegget er fra byggeår, og at feil er avdekket først etter at kjøper kontaktet elektriker for full gjennomgang.

– Kjøper hevder at selger har utført ufaglært arbeid fordi de ikke kan fremlegge dokumentasjon, men selger har aldri utført arbeider på anlegget. Garasjeporten er utbedret av BRL uten kostnad for kjøper. Sikkerhetslåsen er også deres ansvar, men kjøper vil ikke kontakte dem. Den manglende veggen på soverom er betalt, og når det kommer til kjøkkenvinduet som ikke kan åpnes, så må det rett og slett skiftes grunnet alder, påpeker Ravndal.

Så med andre ord så er det uenighet mellom selger og kjøper på flere punkter.

Unngå ord mot ord

– Det er ikke ukjent for oss at det er ord mot ord i mange saker. Boligeiere bør ta vare på papirer og kvitteringer, slik at forhold kan etterprøves. Feil er jo ikke ensbetydende med at det er gjort av ufaglærte, og da er papirene gode å ha, sier Ravndal i Protector.

PROSPEKT:Hvem bør ta ansvaret for manglende opplysninger? Er det selger, kjøper, eller burde de profesjonelle aktørene i bolighandelen ha mer ansvar?PROSPEKT:Hvem bør ta ansvaret for manglende opplysninger? Er det selger, kjøper, eller burde de profesjonelle aktørene i bolighandelen ha mer ansvar?

Han mener at selger må bli flinkere til å opplyse om alt man bør vite skriftlig til kjøper, og at det er bedre å gi for mye enn for lite informasjon. Muntlig informasjon skaper gjerne konflikter fordi det blir ord mot ord. I tillegg ønsker han at kjøper faktisk setter seg grundig inn i den informasjonen som gis før man legger inn bud, fordi mange ikke reflekterer over det som står svart på hvitt.

– Å kjøpe ny bolig medfører også en del forventninger, og dette spiller ofte inn. Men forventningene til en bolig bygd i 1977 burde være annerledes enn forventningene til noe splitter nytt.

Men er denne saken unik, og hvor mye krangler vi egentlig etter kjøp og salg av bolig? Det er vanskelig å svare på siden det ikke finnes en undersøkelse eller en statistikk man kan bruke som fasit.

– Lavt konfliktnivå

Protector har solgt eierskifteforsikring, eller boligselgerforsikring som det nå heter, siden 2004 på det norske markedet. De mener at media, samt Forbrukerrådet, ofte gir et feil bilde av hvor mye boligkjøpere og -selgere krangler.

–- Totalt er det ca. 100 000 boligtransaksjoner årlig i Norge, og vi representerer selger i rundt halvparten, altså 50 000 av dem. I dag er konfliktnivået på kun 1,8 prosent, og i motsetning til hva du ofte leser i mediene, så er det faktisk fallende sier Ravndal.

Dette er jo et tall som er betydelig lavere enn de Forbrukerrådet, Help, Huseiernes Landsforbund og andre opererer med, hvorfor er det slik?

– Det er jo slik at man har ulike definisjoner av en konflikt. Er det henvendelser, spørsmål, uenigheter, saker som går til behandling i nemnd, saker som når rettsvesenet eller de uenighetene som blir løst utenfor retten på andre måter? Kravstillere blir av rettsvesenet tilkjent 31 prosent av beløpet de krever. Dette er jo en klar indikasjon på at boligkjøpere har urealistiske forventninger i forhold til domstolenes tolkning av avhendingsloven, sier Ravndal.

Ravndal håper at det etter hvert kommer på plass standardiserte avskrivings- og levetidstabeller, fordi det vil forenkle erstatningsgrunnlaget. I tillegg ønsker Protector seg et lovverk rettet opp mot takstmann og profesjonsansvar, fordi de mener at det bør komme foran forbrukernes ansvar.

– Selger er også forbruker. Det blir ofte glemt, påpeker han.

– For høyt konfliktnivå

Forbrukerrådet har lenge etterlyst en tryggere bolighandel, fordi de mener at den nå har et uforholdsmessig høyt konfliktnivå.

En undersøkelse Forbrukerrådet lanserte i mars i år, viste at 26 prosent av boligkjøperne mente de hadde grunn til å reklamere etter kjøpet, men at mange gav opp tidlig.

– Kun 17 prosent kom så langt at de faktisk klaget. Vi er derfor godt fornøyde med Stortingets punkter for en trygg bolighandel, og håper at vi nå får en god og nøytral gjennomgang som kommer amatørene i bolighandelen til gode, altså selger og kjøper, sier Randi Flesland, direktør i Forbrukerrådet.

Hun mener at de forskjellige tallene på konfliktnivået handler om hvilken rolle man har.

– Det er klart at for eksempel Protector vil kjempe for sin modell videre, og da er det fordelsmessig å vise til et lavt konfliktnivå. Men i prospekter og annen egenreklame så reklamerer forsikringsselskapene for høyt konfliktnivå for å vise behovet for deres produkt. Jeg har sett reklame for at hele 1 av 5 boligkjøp havner i konflikt, så noe skurrer jo.

Forbrukerrådet begynte i 2016 å lage rapporter med forbrukertrender, der de blant annet samler statistikk fra alle forbrukeraktørene, herunder de ulike klagenemndene. Tall fra rettsapparatet må komme fra domstolene, men det burde ifølge Flesland være mulig å få til.

Forbrukerrådet mener at den danske modellen der man ikke forsikrer seg mot hverandre, men at man forsikrer seg sammen, er en mye bedre løsning enn den vi har i dag. Da må selger skaffe en tilstandsrapport som er myndighetsdefinert og utført av godkjent takstmann, en el-rapport og et tilbud på en eierskifteforsikring som selger tilbyr å betale halvparten av. Så kan kjøper selv bestemme nivået på forsikringen, hvilket selskap han ønsker og betale sin andel.

– Da foreligger det med andre ord rapporter som viser de kjente feil og mangler som boligen måtte ha, samtidig som en felles forsikring dekker opp for eventuelle skjulte feil og mangler. Da er man sammen om løsning, ikke på kollisjonskurs med hver sin forsikring mot hverandre slik det er i Norge, sier Flesland.

En slik ordning innebærer at eksempelvis Protector og Helps forsikringsordninger, slik de fungerer i dag, vil forsvinne hvis de ikke tilpasser seg ny modell.

Må snakke samme språk

Dag Are Børresen, advokat i Help forsikring, mener at det er boligkjøpers oppfattelse av om man er i konflikt med selger som er viktigst, ikke eierskifteselskapenes definisjon. Han mener tallene må baseres på det. Mange er usikre på hva man har krav på, og behovet på eksperthjelp er stort.

TØFT: Familien synes det har vært en tøff tid i etterkant av boligkjøpet, og er forberedt på at de må bruke mye tid og krefter på å kjempe fremover.TØFT: Familien synes det har vært en tøff tid i etterkant av boligkjøpet, og er forberedt på at de må bruke mye tid og krefter på å kjempe fremover.

– Grovt regnet kontakter 1 av 3 med boligkjøperforsikring oss med store og små spørsmål. Av disse henvendelsene blir halvparten saker som tas videre. Få krav etterkommes på første forsøk, og krever mer omfattende advokathjelp. I denne situasjonen vil nok de fleste oppleve at de er i konflikt selv om mange av disse sakene løses før de havner i retten.

Børresen sier at de veldig gjerne vil bidra til at konfliktsnivået dras ned, men at det er vanskelig å få alle til å snakke samme språk.

– Man må bli enige om hvordan dette skal gjøres, hvordan det skal defineres og beregnes. Det er jo i alles interesse å få et så nøyaktig bilde av konfliktnivået som mulig, så vi håper på en samlet statistikk på vegne av bransjen snart.

Han mener at hvis aktørene i bransjen lykkes med en felles statistikk der det er lett å forstå hvordan man har kommet frem til tallene, og ikke minst at det er enighet om dem, så har man kommet langt.

Ikke enighet om tallene

Det er med andre ord stor avstand mellom tallene for konfliktnivå fra Protector og Help, som representerer selger og kjøper. Det er langt fra 1,8 prosent til 1 av 3, altså 33 prosent.

En fersk undersøkelse som Huseiernes Landsforbund publiserte i juni, viste at 10 prosent av boligkjøperne har opplevd konflikt med selger i etterkant av boligkjøpet. Seks av ti boligkjøpere fant feil eller mangler etter at de flyttet inn i boligen.

Når Forbrukerrådets rapport fra mars viser til at 26 prosent mente at de hadde grunn til å klage etter bolighandelen, er forvirringen komplett.

Bransjen og aktørene i boligomsetningen har åpenbart ulike oppfatninger av hvor konfliktfylt bolighandelen er. Siden det ikke føres noen enhetlig og offentlig statistikk på dette området, så er det opp til hver enkelt aktør å definere hva en «konflikt» er.

- Det er uheldig at de kommersielle aktørene i bolighandelen har interesse av å snakke konfliktnivået ned og bagatellisere problemene selger og kjøper opplever. Det vil være veldig bra om vi får en riktig statistikk som forteller om det faktiske konfliktnivået. Vi i HL er sikre på at det vil bidra til en bedre debatt og utløse nødvendig handling fra politikernes side, sier Morten Andreas Meyer, generalsekretær i Huseiernes Landsforbund.

Meyer mener at amatørene i bolighandelen, altså selger og kjøper, ikke er godt nok ivaretatt dersom det dukker opp konflikter i etterkant.

– Det er nødvendig med lov- og regelendringer som forsterker ansvaret til de profesjonelle aktørene, altså eiendomsmeglere og takstmenn, og gir dem ansvaret for feil og mangelfull informasjon om boligen som er til salgs. Takstmennene må få en offentlig autorisasjon, og vi vil også gjerne at forsikringsselskapene utvikler felles forsikringer for selger og kjøper. Det vil bidra til en sterkere felles interesse for å få all relevant informasjon på bordet, også den som kanskje kan trekke prisen på boligen ned.

Meyer mener at vi må få et mer forbrukervennlig system for bolighandel som øker tryggheten og reduserer kostnadene for selgere og kjøpere.

Arbeidet er i gang

Er det ikke på tide med en felles ordning for å få et korrekt bilde av konfliktnivået?

- Vi burde helt klart få til dette, og det er nettopp derfor vi har tatt initiativet til at det skal gjøres. Vi er opptatt av at tallene må være troverdige og uavhengige, slik at man har tillit til at de gir et riktig bilde av konfliktnivået i dagens boligmarked. Målingene må være med en fast frekvens hvor man er enige om hva som skal måles, og i tillegg må man måle over tid for å se utviklingen, sier Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.

Siden det ikke er Eiendom Norge som sitter med tallene, så er de avhengig av at de eksterne aktørene leverer. Å dempe konfliktnivået i bolighandelen har de jobbet målrettet med i mange år, og de er opptatt av at beslutninger som tas og diskusjonen er faktabasert.

– I dag opplever man krav til selger i rundt ti prosent av boligtransaksjonene. Det er faktisk slik at konfliktnivået i bolighandelen er dokumenterbart synkende. Når det er sagt så er ikke det det samme som at det er lavt, og at det ikke ligger et betydelig forbedringspotensial her.

De er i dialog med forsikringsselskapene om hvordan dette skal gjøres, og de sitter også i en arbeidsgruppe som skal ta for seg den norske boligmodellen. Her vil den bli sammenlignet med den danske modellen, for å se hva som er det beste alternativet her hjemme.

Dreyer håper at en ny statistikkordning vil være på plass i 2018.