Å selge og kjøpe bolig i Norge oppleves av mange som risikofylt, og det er ikke helt uten grunn: Store penger står på spill, avgjørelser må ofte tas raskt, følelsene er i sving og i bakhodet lurer medienes overskrifter som «Trodde de kjøpte drømmebolig – var rottereir».
At selskaper som selger forsikringer til kjøper eller selger i en slik situasjon har gode tider, er ikke vanskelig å forstå. Lenge har vi hatt en ordning der selger har kunnet tegne forsikring mot å få krav fra kjøper i ettertid. Før het denne forsikringen eierskifteforsikring, nå heter det boligselgerforsikring, noe som er et langt mer presist navn, som også lett skiller den fra motpartens forsikring, nemlig boligkjøperforsikringen.
Men i februar i år kom en nykommer på banen. Gjensidige tilbyr en forsikring som skal sikre både kjøper og selger. Den heter Gjensidige Tilstandsgaranti.
 


Begge parter

Daglig leder i Gjensidige bolighandel, Andreas Løvdahl Ulvær, forklarer at det er tre hovedforskjeller mellom Gjensidige Tilstandsgaranti og tradisjonelle boligselger-/boligkjøperforsikringer:
– For det første dekker vi både selger og kjøper. For det andre har vi ikke noe krav om at mangelen må være vesentlig etter avhendingsloven. Og for det tredje utbedrer vi feil og mangler i stedet for å utbetale erstatning – der det er hensiktsmessig, vel å merke.
Selv om forsikringen dekker begge partene i bolighandelen er det boligselger som kjøper forsikringen. Foreløpig er det et krav at selger må bruke Gjensidige Bolighandel i salgsprosessen, men Ulvær forklarer at de ser på muligheten for at forsikringen skal kunne tilbys gjennom andre kanaler også.
– Det viktigste ved denne forsikringen er at vi bruker penger på å rette opp feilene i stedet for å krangle med advokater. Slik krangling er dyrt, og det å rette opp feil er vi gode på, det har vi drevet med i Gjensidige i to hundre år, sier Ulvær.
Kommunikasjonsdirektør Dag Are Børresen i Help forsikring, som tilbyr advokathjelp gjennom boligkjøperforsikring, synes det er positivt at et tradisjonelt forsikringsselskap nå tar bolighandelen på alvor. Men at det ikke blir behov for advokater har han liten tro på.
            – Jeg frykter tvert imot at vi får mer advokatmat. Det er utopisk å tro at det med dette produktet ikke vil oppstå uenighet mellom både kjøpere, selgere og forsikringsselskap, også Gjensidige. Vi ser jo også fra Danmark, der dette produktet har hentet inspirasjon, at det fortsatt er mange konflikter forbundet med boligkjøp, sier Børresen. Han mener at både kjøper og selger også i fremtiden vil trenge hver sin advokat i enkeltsaker.

Tilstandsrapporten

Sentralt i Gjensidige Tilstandsgaranti er tilstandsrapporten. Feil og mangler som avdekkes i tilstandsrapporten vil naturlig nok ikke bli dekket av tilstandsgarantien. Derfor blir det ekstra viktig for kjøper å lese den godt. I Danmark, som lenge har hatt et system med én felles forsikring for både boligkjøper og boligselger, har det vært kritikk mot ordningen fordi boligkjøpere ikke har skjønt mangler omtalt i rapporten. Vanskelig språk har gjort det vanskelig for kjøper å forstå omfanget av feilene som beskrives. Dette ønsker Gjensidige å unngå, sier Ulvær:
– I samarbeid med NITO Takst og Norges Takseringsforbund, som nå er sammenslått, har vi utarbeidet en helt ny tilstandsrapport som skal gi kjøper bedre innsikt i boligen enn andre rapporter. Det sentrale her er at vi bruker et langt tydeligere språk enn det som ellers er vanlig i tilstandsrapporter. Vi vil si tydelig ifra om hva som er hva. Er det for eksempel en sprukket flis på badet, så vil det stå at det er en sprukket flis på badet i tilstandsrapporten, samt et anslag over kostnaden for utbedring. Det kan være en rimelig ufarlig skade, og takstmannen vil kanskje da anslå at det koster for eksempel et par tusen å få flisen reparert. Eller det kan være utett membran under, og dermed et langt større problem. I så fall skal dette komme klart frem i tilstandsrapporten, og overslaget over hva det vil koste å utbedre skaden vil naturligvis bli et helt annet tall, sier Ulvær.
Han legger til at dersom det er anslått i rapporten at flis-skaden er uskyldig og billig å reparere, men det så viser seg at det likevel var omfattende vannskader bak flisen, er du som kjøper dekket for utbedringen.
Takstmenn som skal bruke tilstandsrapporten må kurses av NEAK (Norges Takseringsforbunds opplæringsorganisasjon). I tillegg til tilstandsrapporten foretas det en kontroll av det elektriske anlegget, noe som vanligvis utelates ved bolighandel.
 

Egenandel på 4 000 kroner

Mens avhendingsloven, og de tradisjonelle forsikringene, som oftest ikke regner feil ved boligen som en «mangel» før den utgjør en viss prosent av kjøpesummen (ifølge rettspraksis ca. 5 prosent, men det finnes visse unntak), dekker Gjensidige Tilstandsgaranti også mindre feil og mangler ved den kjøpte boligen. Rene kosmetiske feil som riper og knirk i gulvet er imidlertid unntatt. Det er også en egenandel per mangel på 4 000 kroner. Finner du som kjøper mange feil i boligen, kan du altså måtte betale en god del selv for utbedring av disse. Men egenandelen for kjøper gjelder ikke dersom kjøperen har krav etter avhendingsloven.
Det er ikke alle mangler som kan utbedres. De som ikke kan repareres, vil Gjensidige betale for – for eksempel arealavvik.
– Dersom stua i leiligheten du har kjøpt på Grünerløkka viser seg å være fem kvadratmeter mindre enn oppgitt, er det ikke så lett å bygge på disse. Da vil det i stedet bli snakk om en erstatningssum som selskapet vil utbetale til kjøper, tilsvarende boligens reduksjon i markedsverdi, sier Ulvær.
I tilfeller der kjøpet må heves, vil Gjensidige tilbakebetale kjøpesummen til boligkjøper og overta boligen.
 

Hva er nå vitsen med «vanlig» boligselgerforsikring?

Direktør for skadeoppgjør i Protector, Cathrine Wessel Haugen, ønsker nykommeren i markedet velkommen, men frykter ikke at den tradisjonelle boligselgerforsikringen nå blir overflødig eller utkonkurrert.
– Jeg ser mer på dette som et supplement. Det vil fortsatt være behov for de tradisjonelle boligkjøper- og boligselgerforsikringene, sier hun.
Haugen stiller spørsmål ved hvorvidt den nye forsikringen vil være forståelig for folk. Hun mener at den ikke er særlig forbrukervennlig slik den fremstår i dag.
– Den dekker ikke det som omtales i tilstandsrapporten, men vil folk forstå hva som egentlig står der? En annen ting er prisoverslaget som gis for hva det vil koste å utbedre de nevnte skadene. Hvor langt strekker Gjensidiges ansvar seg for å anslå riktig pris?
Svaret på dette står å lese i tilstandsrapporten. Der står det at verken takstmann eller Gjensidige er ansvarlige for eventuelle feilestimater. Det ligger altså ingen forpliktelse i overslagene.
Haugen påpeker videre at Gjensidige Tilstandsgaranti ifølge vilkårene omfatter bygninger og installasjoner hvor tilstanden er vurdert av takstmann og/eller elkontrollør, og påpeker at Protectors boligselgerforsikring ikke er tilsvarende begrenset til tilstandsrapporten.
– Hva med de bygningsdelene som ikke er vurdert og beskrevet? spør Haugen.
Ulvær i Gjensidige har imidlertid svar:
– Det som ikke er beskrevet er dekket. La oss ta tak som et eksempel: Dersom det står i rapporten at taket ikke er inspisert fordi det var dekket av snø – så er ikke eventuelle mangler på taket dekket av forsikringen; da må kjøper selv punge ut, dersom taksteinen under snøen viser seg å være fulle av sprekker og hull. Men dersom det ikke står noe om taket i rapporten; da er det Gjensidige som må reparere det hvis det viser seg å ha mangler.
Dersom kjøper ikke ønsker en skade utbedret, men heller vil rette kravet sitt direkte mot selger etter avhendingsloven, er selger dekket på samme måte som ved en vanlig boligselgerforsikring. Da er det altså Gjensidige som behandler det økonomiske kravet og som blir motpart i en eventuell rettssak.
 

Boligkjøperforsikring fortsatt fornuftig?

Børresen i Help forsikring mener også at de tradisjonelle forsikringene fortsatt vil være nødvendige for folk som omsetter bolig. Han peker på at behovet for advokathjelp, som er det boligkjøperforsikringer tilbyr, vil være tilstede, også med Gjensidiges Tilstandsgaranti. For eksempel kan kjøper være uenig i utbedringene som tilbys i Gjensidiges produkt.
– Hva om Gjensidige ikke er enige i hvordan skaden skal utbedres – eller i et hevingskrav, for eksempel? Jeg kan ikke skjønne annet enn at kjøper da må ha en advokat på sin side, sier Børresen.
Her gir Ulvær i Gjensidige Børresen langt på vei rett.
– I så fall vil det bli akkurat som i andre saker der du ikke når igjennom med krav overfor forsikringsselskapet, for eksempel ved utbetaling etter skade på bil. Da kan man velge å gå til sak mot forsikringsselskapet sitt. Nå har jo de aller fleste en rettshjelpsdekning opp til 100 000 kroner i sin innboforsikring, men det er klart at en kjøper kan jo vurdere hvorvidt man trenger ytterligere støtte i en slik tenkt situasjon, sier Ulvær.