Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Noe av det første man sjekker når man ser på leilighet er størrelsen.

Men hvilket areal er det egentlig man skal se på?

Ofte kan kvadratmeterspriket være tosifret, så det er greit å vite hvilket areal som viser hva.

Her får du en kjapp innføring.

Les mer om kjøp av bolig her >>>>

Areal

Først av alt det helt grunnleggende.

Areal oppgis i m², og beregnes ut fra de måleverdige delene av bruksenheten. For at et areal skal være måleverdig må det være minst 1,90 m takhøyde og en bredde på minst 60 cm.  

Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m. Loftsleiligheter er derfor ofte mer utfordrende å måle enn leiligheter med rett tak.

- Kravene til måleverdighet medfører også at det måleverdige arealet kan være lavere enn gulvflaten i boligen skulle tilsi. Dette gjelder typisk i loftsleiligheter med skråtak hvor man ikke kan måle helt ut til veggen, og i kjellere med lav takhøyde, sier Daniel Øvrevold Helgesen, advokatfullmektig i Norges Takseringsforbund.

Målereglene er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene.

- Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal, BRA, og samlet areal for primære rom, P-ROM, innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme.

Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-rommene.

Les mer om salg av bolig her >>>>

Bruksareal

Bruksareal,BRA, er det viktigste begrepet å forstå seg på.

Dette er arealet av alle rom som er måleverdige, altså høyde på minst 1,90 og bredde på 0,60 m.

BRA måles fra innsiden av ytterveggene, og sier deg hvor stor boligen er på innsiden.

- Bruksarealet inkluderer de innvendige veggene og alle innredningsenheter. Å rive en vegg eller fjerne deler av kjøkkeninnredningen, gir deg altså ikke større areal, bare større gulvflate, sier Helgesen.

Balkonger, terrasser og lignende er altså ikke en del av bruksarealet. Unntaket er innglassede balkonger som i enkelte tilfeller skal være en del av bruksarealet.

Primærrom og sekundærrom

Bruksarealet kan deles opp i primærrom og sekundærrom, en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for vurderingen.

- Primærrommene kalles også P-ROM, og er de delene av bruksarealet som brukes til opphold. P-ROM tilsvarer det man tidligere kalte Boligareal, BOA.

Her snakker vi for eksempel om oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom, og entre/vindfang, altså de rommene man oppholder seg i.

- Det er P-ROM som normalt er grunnlaget for prisstatistikker, og som gir best resultat ved sammenligning av kvadratmeterpriser. Det er likevel viktig å være klar over at det alltid er det totale bruksarealet, BRA, som gir uttrykk for hvor stor boligen er, samt er grunnlaget for verdisettingen til både takstmann og megler, forklarer Helgesen.

Sekundærrommene kalles også S-ROM og er alle de rommene som ikke brukes til opphold. Det er først og fremst boder/lagringsrom, garasjer og tekniske rom som kategoriseres som S-ROM.

- Det er bruken av rommet som avgjør hvordan det skal kategoriseres. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. I enkelte tilfeller kan det også være tvil om hvilken kategori rommet faller inn under, og da må takstmannen utvise skjønn.

Vær på vakt

Det er viktig å være klar over at kategoriseringen i P-ROM og S-ROM ikke sier noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til.

Det vil si at det ikke er noen automatikk i at et P-ROM lovlig kan benyttes til varig opphold. 

- Et typisk eksempel er ulovlig innredede kjellerstuer som ikke oppfyller kravene til rømning, lysflater eller takhøyde. Det er her den faktiske bruken som er avgjørende for at det da er riktig å kalle det P-ROM, selv om kommunen i ytterste konsekvens kan gi pålegg om at bruken må opphøre. I slike tilfeller kan man søke om å få rommene godkjente, men det kan være en lang vei å gå på grunn av nye og strenge byggekrav, sier Helgesen.

Det er viktig å se etter opplysninger om dette i prospektet og i taksten, og det vil ofte være bemerket dersom det er klare mangler i forhold til forskriftskravene.

Det er imidlertid ikke alltid slike forskriftmangler er fanget opp i taksten eller prospektet, og det er derfor viktig at man har et kritisk blikk, særlig ved kjøp av boliger hvor kjeller eller loft er innredet etter byggeåret.

Bruttoareal

Bruttoareal, BTA, tilsvarer bruksarealet, men med tillegg av tykkelsen på ytterveggene.

BTA er altså et utvendig mål som også omfatter arealet av ytterveggene, i motsetning til BRA som måles fra innsiden av veggene.

- BTA er et mindre viktig arealbegrep i forbindelse med boligomsetning, og er ofte kun beregnet med utgangspunkt i BRA, avslutter Helgesen.

Les mer om kjøp av bolig her >>>>
Les mer om salg av bolig her >>>>