Utleiers adgang til leieobjektet

Advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund

Utleier kan av ulike årsaker ha behov for å få adgang til leieobjektet i leieperioden. Det som imidlertid er viktig å være klar over er at en leieavtale gir leietaker en eksklusiv adgang til leieobjektet. I ordet «eksklusiv» ligger det at leietaker alene har rett til bruk av leieobjektet i leietiden. Dette setter begrensninger for utleiers rettigheter når det gjelder å få adgang til utleieboligen.

Som hovedregel vil utleiers adgang til leieobjektet kreve at leietaker samtykker til adgangen, og dette er et samtykke som leietaker ikke nødvendigvis trenger å gi.

Husleieloven har dog bestemmelser om tilfeller der leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet. Den viktigste bestemmelsen finner man i husleieloven § 5-6. 

Bestemmelsens først ledd sier at leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet i de tilfellene der det er nødvendig på grunn av vanlig tilsyn. Det er tross alt utleier som eier leieobjektet, noe som gir henne en beskyttelsesverdig interesse i å utføre jevnlige tilsyn med leieobjektets tilstand og for å sjekke at leietakeren bruker leieobjektet i tråd med leieavtalen og husleieloven.

Har utleier skjellig grunn til mistanke om at leietaker bruker leieobjektet på en ulovlig måte, for eksempel at leietaker fremleier boligen ulovlig, vil utleier med hjemmel i lovverket ha rett til å kreve tilsyn. På samme måte vil leietaker i slike tilfeller ha en plikt til å samtykke til tilsynet. På samme måte vil utleier ha rett til å kreve adgang til leieobjektet for rutinemessige tilsyn av boligen, for eksempel en gang i året.

Husleieloven § 5-6 annet ledd bestemmer at leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet i den utstrekning det er nødvendig for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig.

Husleieloven gir utleier en delvis plikt til å vedlikeholde leieobjektet, og leietaker plikter altså å gi utleier adgang for å gjennomføre slikt vedlikehold. Videre omfatter bestemmelsen tiltak som er nødvendige for å forhindre en skade fra å oppstå eller fra å videreutvikle seg.

Også her stilles utleiers representant likt med utleier. Dersom utleier engasjerer håndverkere til å utføre vedlikehold, plikter leietaker å gi disse adgang.

I de tilfellene som omfattes av § 5-6 annet ledd, kan leietaker ha krav på reduksjon i husleien dersom arbeidene medfører en ikke-ubetydelig ulempe for leietakeren. Dette gjelder likevel ikke dersom det er leietakers skyld at arbeidene må gjennomføres. Leietaker har for eksempel misligholdt sin egen vedlikeholdsplikt, noe som har ført til at utleier må utføre arbeider i leieobjektet.

Husleieloven § 5-6 tredje ledd bestemmer at utleier må varsle leietaker i rimelig tid før hun foretar tilsyn eller vedlikeholdsarbeider som nevnt over. Ved lovlige forandringer i leieobjektet skal leietaker ha melding minst tre måneder før arbeidene starter. I tilsyns- og vedlikeholdstilfellene vil det bero på en konkret vurdering hvilken varslingsfrist som er rimelig. Et moment her vil være hvor omfattende arbeider som skal utføres. Det vil kreves en lengre varslingsfrist for adgang til leieobjektet på grunn av vedlikehold enn på grunn av alminnelig tilsyn. Ved tilsyn mener vi at 14 dagers frist i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig.

Utleier trenger imidlertid ikke å varsle i tilfeller der det ikke er mulig å få tak i leietaker, og det er nødvendig med hurtige tiltak for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig.

Dersom utleier planlegger å leie ut til andre eller å selge leieobjektet, vil hun normalt ha behov for tilgang til leieobjektet for å holde visninger.

Når det gjelder adgang til leieobjektet for å holde visninger i forbindelse med ny utleie, er dette regulert i husleieloven § 10-1. Her står det at leietaker i tiden før fraflytting i rimelig utstrekning plikter å gi leiesøkende adgang til å få se på leieobjektet. Hva som menes med «i rimelig utstrekning» er ikke klart, og partene er godt tjent med å regulere dette nærmere i husleiekontrakten. I kontrakten kan det for eksempel avtales hvilke dager og klokkeslett i hvilket tidsrom før leiekontrakten opphører at utleier har adgang til å avholde visninger.

Det er imidlertid viktig å merke seg at husleieloven i seg selv ikke gir huseier rett til å kreve adgang til leieobjektet for å holde visninger i forbindelse med salg av boligen. Her er utleier derfor avhengig av å ha avtalt dette med leietaker på forhånd, gjerne allerede i husleiekontrakten. I Huseiernes Landsforbund sin standardkontrakt for utleie av bolig er det lagt opp til en slik spesiell regulering mellom partene både når det gjelder ny utleie og salg.

Dersom leietaker nekter utleier adgang til leieobjektet i de tilfellene der utleier har en rett til adgang, vil dette være et mislighold av leietakers plikter etter husleieloven. Dette betyr imidlertid ikke at utleier kan tvinge seg vei inn i leieobjektet på egenhånd. Utleier må derfor gå rettens vei for å skaffe seg tilgang til leieobjektet. Dette kan enten gjøres gjennom en midlertidig forføyning (i de tilfellene det virkelig haster), eller gjennom å skaffe seg en fullbyrdelsesdom på at hun har rett til adgang. Dommen må deretter tvangsfullbyrdes gjennom namsmyndighetene.

Artikkelen er skrevet av advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund