Advokat Espen Kheradmandi i Huseiernes Landsforbund
Ved bygging av hus og hytter er ikke uvanlig at den ene i parforholdet eier tomten det skal bygges på. Det gjelder enten de er gift, samboere eller kjærester. Problemene kan oppstå når parforholdet rakner. Hvem har da rett på den nybygde hytta? Spørsmålet har blitt behandlet i en fersk avgjørelse fra Høyesterett.
Saken for Høyesterett gjaldt en mann som satt opp en hytte på hans daværende kjærestes eiendom. Mannen som selv var snekker og anleggsleder sto for søknadsprosessen og byggingen av hytta. Han dekket også alle kostnadene med oppføring av hytta. Kjæresten bidro bare med noe helt begrenset arbeid i ferier. Hytta sto ferdig i 2004. Forholdet mellom partene tok slutt et par år etter at hytta var oppført. Mannen hadde etter samlivsbruddet ingen bruk av hytta.
I saken for Høyesterett påsto mannen blant annet at hytta var eid i sameie mellom partene. Han mente at sameiet hadde oppstått ved muntlig avtale og fordi ekskjæresten hadde vært passiv til hans anførsler i en periode på seks år. Mannen viste til en annen avgjørelse fra Høyesterett i Rt. 2015 s. 1157 hvor en person hadde totalrenovert en hytte han i utgangspunktet eide i sameie med 1/3, men hadde brukt den alene 18 år etter renoveringen. Høyesterett kom i den saken til at mannen eide hytta alene, men at tomten fremdeles var i sameie mellom de tre. I vår sak mente Høyesterett at denne avgjørelsen ikke ga grunnlag for at eierskap kunne etableres på grunn av passivitet. Høyesterett uttalte også følgende:
«Det er ikke utelukket at etablering og tap av eierskap til fast eiendom kan skje på grunnlag av partenes adferd og felles forventninger i en situasjon som denne. Det er likevel klart at det skal mye til for å anse eiendomsrett etablert på et slikt grunnlag.»
Tilfellene hvor det kan være aktuelt vil kanskje være hvor byggeren har fortsatt å bruke hytta i lengere tid etter oppføringen.
Et annet spørsmål for Høyesterett gjaldt anvendelsen av lov om hendelige eiendomshøve. Loven regulerer blant annet sammenblanding av ting som eies av forskjellige personer. Når det gjelder fast eiendom er lovens hovedregel i § 8 at materialer som er brukt til å bygge på andres grunn tilfaller eieren av grunnen. Et unntak er der hvor materialene lett kan skilles fra eiendommen uten stor skade og kostnad. Den som mister retten har etter § 10 krav på vederlag, men ikke mer enn den verdien som er tilført eiendommen.
I denne saken var det avgjort av lagmannsretten at mannen hadde krav på et slikt vederlag, men at kravet hans var foreldet. Spørsmålet for Høyesterett var derfor om lov om hendelige eiendomshøve i det hele tatt kom til anvendelse.
Høyesterett begynte med å slå fast at loven ikke bare gjelder når ting blandes sammen på tilfeldig vis, ved misforståelser o.l. Dette til tross for at loven typisk har blitt brukt hvor man ved en feil bygger på naboens grunn. Lov om hendelige eiendomshøve gjelder bare materialer brukt på «fremmand grunn». Høyesterett måtte ta stilling til var om hytta var bygget på fremmed grunn. Mannen som hadde bygget hytta mente at det ikke var fremmed grunn fordi de var et par da hytta ble bygget og ekskjæresten ga ham tillatelse til å oppføre bygget. Retten var ikke enig i mannens vurdering, og begrunnet det med at det var fremmed eiendom fordi han ikke eide eiendommen og det var uklart hvem som var eier av hytta.
Høyesteretts konklusjon var derfor at mannen ikke hadde krav på vederlag for hytta han hadde bygget på ekskjærestens eiendom.
Hele avgjørelsen (HR-2017-2064-A) kan leses på Høyesteretts nettsider.
Vårt tips om du skal oppføre hus eller hytte på partnerens eiendom er å gjøre klare avtaler på forhånd. Det er flere aktuelle løsninger. For eksempel kan du bli sameier, eller dere kan avtale at den som bygger har krav på vederlag. Våre advokater kan hjelpe deg med utforming av trygge løsninger, enten dere er ektefeller, samboere eller kjærester.