Advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund
For noen år siden hadde vi en regel i tomtefesteloven § 33 som sa at når avtalen løp ut, kunne festeren kreve avtalen forlenget «på same vilkår». Bortfesterne sa at dette var urimelig, og tok saken for retten. Høyesterett sa at det ikke var urimelig, men Høyesterett tok feil. Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) dømte mot Norge, og loven måtte endres.
Etter endringen er det slik at hvis du en dag står der og ser at festeavtalen din er utløpt og borte, så fortsetter festeforholdet likevel. Men forskjellen er nå at bortfester får en éngangs-mulighet til å sette opp avgiften; § 33 henviser til en ny regel i lovens § 15 fjerde ledd. Bortfester må riktignok huske på dette selv, og kreve den høyere avgiften innen tre år, for fester behøver ikke gjøre noe for at festet skal fortsette: Ingen krav må sendes inn, ingen bekreftelse på at fester ønsker å fortsette festeforholdet; ingen ting. Så hvis bortfester sover i timen, kan retten til det såkalte éngangsløftet falle bort.
Men hva innebærer så dette éngangsløftet? § 15 fjerde ledd sier at man skal finne ut verdien av tomta, med fradrag for den verdiøkning som festeren har tilført (det kan f.eks. dreie seg om anlegg av vei, vann og kloakk eller opparbeiding av tomta), og så skal det beregnes en avgift på 2 % av denne såkalte «råtomtverdien». Men der tomta er mye verdt, kan jo dette bli svært dyrt: Langs Sørlandskysten kan det ligge tomter som koster millioner. Loven sier derfor at det skal være et «tak» for avgiften: Ikke mer enn 9.000 kroner målet, regnet etter pengeverdien i 2002 (i praksis bruker man januar 2002 som basis for indeksreguleringen). I 2017 blir det 12.035 kroner.
Det som er sagt i forrige avsnitt gjelder forlengelser som skjer nå, etter den lovendringen som kom den 1. juli 2015, men det skal også gjelde forlengelser som er skjedd før denne dato, hvis forlengelsen skjedde med basis i den gamle - og nå ugyldige - § 33. Men OBS: Fristen for å gjøre dette utløper i år: Bortfesterne må fremsette kravet sitt innen utløpet av 2017, ellers taper de det.
Men alt dette gjelder altså avtaler som løper ut eller som alt er utløpt. Mange bortfestere har misforstått, og tror det kan kreves éngangsløft i ALLE avtaler, også de som løper videre fordi de enten er evige eller fordi utløpsdato ikke er kommet ennå. Det er feil, og det hjelper ikke at festeavgiften kan være svært lav…
Det finnes riktignok en regel for regulering av avgiften i noen avtaler som er inngått 26. mai 1983 eller før, og regelen sier at bortfester kan kreve det som «tvilløst» er avtalt. Noen avtaler sier f.eks. at avgiften skal være en viss prosent av markedsprisen. Men også her er det et «tak», og det er de samme 9.000 «2002-kronene» per mål (eller per tomt, om de er mindre enn ett mål). Bortfester kan bare regulere på denne måten én eneste gang etter 1/1 2002, og siden det normalt er adgang til å regulere avgiften hvert 10. år, betyr det at de fleste alt har foretatt denne reguleringen. Da er det bare KPI-regulering (konsumprisindeks) fra nå av.
Til sist: Mange avtaler er slik utformet at bortfester bare kan få KPI-regulert avgiften mens avtalen løper, men de samme avtalene er ofte utformet slik at de har en tidsbegrensning. Og etter lovendringen kan altså festeavgiften forhøyes når festeforholdet utløper og forlenges. Dette kan få stor betydning også for innløsningsprisen. Et eksempel, våren 2017:
La oss si at en råtomt er verdt 500.000, festeavgiften kan bare KPI-reguleres og vi sier at den nå er 3.000 kroner. Vi forutsetter altså at avtalen er tidsbegrenset, men at det er lenge til den løper ut. Hvis fester krever innløsning etter lovens § 37, sier hovedregelen at innløsningsprisen skal være 25 x festeavgift. Det gir bortfester 75.000 kroner. Men bortfester kan også velge å kreve 40 % av råtomtprisen, sier loven, siden avtalen er tidsbegrenset. Det gir i dette tilfellet 200.000 kroner, og bortfester vil normalt foretrekke det.
La oss så ta de samme beløp, men si at festetiden er ute (eller at det er mindre enn 10 år igjen av festetiden; de samme reglene gjelder da): Hvis fester nå krever innløsning, vil summen beregnes etter den nye, éngangsløftede avgiften som er 2 % av 500.000, lik 10.000 kroner, og 25 x festeavgift blir 250.000 kroner. Bortfester vil da foretrekke det.
Av eksempelet over kan vi se at vedtaket om at 2 % skal legges til grunn, fører til at bortfester og fester i praksis får halve verdien av råtomten hver når den innløses: 2 % x 25 = 50 %. Men det gjelder ikke de dyreste tomtene: Hvis avtalen opprinnelig var tidsbegrenset, så vil det fortsatt være attraktivt for bortfester å kreve 40 % av råtomtprisen hvis denne ligger over et visst beløp. I 2017 ligger «balansepunktet» mellom de to beregningsmåtene, altså der 25 x maks festeavgift på kr 12.035 per mål eller tomt utgjør samme sum som 40 % av råtomtprisen, ved en råtomtpris på 752.188 kroner. Ved mer verdifulle tomter enn det vil det fortsatt lønne seg for bortfester å kreve 40 % ved innløsning, noe han altså kan gjøre med mindre avtalen er inngått på ubestemt tid. Lovendringen i § 33 og § 15 fjerde ledd om éngangsløft ved utløpte avtaler vil følgelig ikke påvirke innløsningsprisen i disse tilfellene.
Loven ligger her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1996-12-20-106